??為期兩天的上海第三批次首輪供地落幕了。7宗地塊全部出讓，4宗封頂、1宗溢價、2宗底價成交，共攬金196.9億元。

??這次土地出讓沒有意外，也沒有驚喜。但這種波瀾不驚中也蘊(yùn)藏了上海土地市場的一些變化。

??拍地規(guī)則變了

??10月11日上午9時30分，此次供地中唯一一塊內(nèi)環(huán)地塊——靜安區(qū)中興社區(qū)地塊開拍。

??4個競買人，招商、保利、象嶼、越秀，都是熟悉的名字。

??業(yè)界人士本以為競買房企不多，上午場可以早早結(jié)束，但上海土地市場的新規(guī)則讓這塊地拍賣得比預(yù)想中要久。

??所謂新規(guī)則，就是效仿北京土地市場出讓規(guī)則，在競地價和搖號之間新增加了競品質(zhì)環(huán)節(jié)，即先競價格，達(dá)到最高限價后競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。

??據(jù)一些房企投資條線的人士表示，上海土地出讓規(guī)則調(diào)整之后，這場土地拍賣，他們壓力都很大。

??具體到中興社區(qū)地塊，在4家房企經(jīng)歷了27輪競價后觸達(dá)地價上限15.46億元，開始進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)。4家房企都接受綠色建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標(biāo)及7%公租房上限比例，從而進(jìn)入到搖號階段。最終，被幸運(yùn)眷顧的是保利發(fā)展，通過搖號拿下該地塊，成交樓面價為81198元/平方米，溢價率9.66%。

??對于競品質(zhì)這一規(guī)則調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠色建筑以及超低能耗住宅標(biāo)準(zhǔn)對于開發(fā)商而言要達(dá)到相對容易，但7%公租房建設(shè)對于房企而言是活生生減少了可售面積，因此也希望相關(guān)管理部門在后續(xù)項目開發(fā)過程中做好質(zhì)量、成本等各項監(jiān)督工作，切實保證房屋品質(zhì)。

??參拍房企數(shù)量減少 民企缺席

??在此次土地出讓正式開拍前，網(wǎng)絡(luò)上就有參拍房企名單流出。從流出的表格中可以看到，本輪土地出讓參拍房企約14家，這個數(shù)量較二批次次輪減少了34家，減幅71%，同時也是上海2022年以來集中供地中參拍房企數(shù)量最低值，房企參與熱情銳減。例如這一次出讓中最熱門的長寧地塊也僅8家房企報名，內(nèi)環(huán)地塊中興社區(qū)地塊也僅有4位競買人。

??除了參拍房企減少了，這一次土地出讓中，民營房企退出，參與拿地的都是央企、國企，例如華潤、中海、中鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)、越秀、象嶼等。

??機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，此次上海拍地規(guī)則的變化對于民企而言，資金壓力再次增加，這是民企缺席此次拍地的重要原因。

??此外，在多家房企投拓人士看來，上海這一次推出的地塊質(zhì)量不怎么樣，加上競品質(zhì)規(guī)則，地塊投資可能大于回報。據(jù)這些投資人士表示，以前拿地時每塊地的測算指標(biāo)就是流速，更偏向拿流速快、體量大的地塊，可以快進(jìn)快出，企業(yè)現(xiàn)金流更安全。但這一輪拍地中，投拓拿地的測算方式有所改變。

??民企缺席后，上海這次土地出讓就形成了央企、國企包圓的投資格局。

??從最終結(jié)果來看，4宗封頂搖號地塊分別被保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼和新長寧投資攬獲，2宗底價地塊分別被建發(fā)和長三角投資斬獲，1宗溢價但未封頂?shù)貕K被同濟(jì)拿下。

??在這些積極參拍的央企、國企中，又有一些企業(yè)拼搶較為厲害。例如保利發(fā)展和招商蛇口報名地塊最多，均參拍了4宗地；華潤、中海、象嶼和越秀參拍也較為積極。

??積極背后也顯露出部分企業(yè)在上海補(bǔ)倉的迫切。以招商蛇口為例，2021年和2022年，招商蛇口每年在上海的拿地數(shù)量基本都超過了10塊，但2023年以來，招商蛇口缺了點(diǎn)運(yùn)氣，截至目前，今年僅拿了4塊地；象嶼、建發(fā)這些房企均來自廈門，但其大本營廈門沒有合適地塊可拿，因此這些企業(yè)更愿意把資金投入到上海這種安全且投資回報還不錯的地方；今年以來在上海土地市場表現(xiàn)積極的越秀在上海也是同樣的發(fā)展邏輯。

??在業(yè)內(nèi)人士普遍看來，隨著規(guī)則變化，地塊高總價、高品質(zhì)和利潤空間的壓縮，在上海土地市場上，央企、國企將具備更多優(yōu)勢，但競爭依然激烈，隨機(jī)制度下，即使是央企、國企也開始了新一輪淘汰賽。