??8月30日，無錫市發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”），提出從加強土地市場管控、支持居民合理自住需求、堅決遏制投機炒房、整頓規(guī)范房地產市場秩序、加強房地產市場監(jiān)測分析五個方面穩(wěn)定樓市。

??“這主要是因為最近兩個月無錫房價漲幅較大，地價也有所攀升，漲價預期比較強烈?！?南京房地產學會會長吳翔華向記者分析稱，今年復工復產以來，無錫樓市出現(xiàn)了房價持續(xù)上漲、土地拍賣過熱、信貸寬松等異常情形。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，7月無錫新建商品住宅環(huán)比上漲1.3%，位列第四；二手房環(huán)比上漲1.2%，并列第三。值得一提的是，這是自2019年3月以來，無錫新建商品住宅銷售價格指數(shù)連續(xù)第17個月上漲。

??無錫房價因何連漲17個月

??從2019年3月算起，無錫市新建商品房價格已連續(xù)上漲17個月。其中，2019年6月，新房價格同比漲幅超過10%，達到歷史最高點，進入2020年以來，無錫新房價格同比增速更是始終處于9%以上的高位。

??價格上漲的背后，是旺盛的購買力。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年，無錫市商品住宅成交20815套，備案均價為19553元/平方米，住宅成交255.45萬平方米，成交金額499.49億元。其中6月份商品房住宅備案均價20222元/平方米，環(huán)比增長3.33%，首次突破2萬元大關，2.5萬元/平方米以上價格段占比環(huán)比增加4.9%。

??“主要是6月份無錫經開區(qū)、濱湖區(qū)有三四個樓盤集中開盤成交，導致6月整體均價上漲了?！睙o錫房屋交易管理中心工作人員表示，相比部分熱點城市的全城熱銷，無錫的高房價項目主要集中在經開區(qū)，大部分在售項目單價已突破“3”字頭，甚至部分房源單價已突破四萬元。濱湖區(qū)房價則分化明顯，均價在1.5萬元到3.6萬元之間不等。

??吳翔華告訴記者，無錫雖然房價漲幅較大，但分化嚴重?！皾q幅比較快的主要有太湖科技城、惠山新城等新區(qū)板塊，很多在售項目都是前些年拿的地，地價便宜，隨著這幾年醫(yī)療、教育等配套設施的落地，再加上品牌房企的進入，地價不斷攀高的同時，新房價格也隨之上漲?！?/p>

??此外，上述無錫房屋交易管理中心工作人員分析說，目前改善型需求的逐步釋放，也導致了整體房價的上揚，“二手房市場的成交量已經連續(xù)3個月超過新房市場的成交”。

??從二手房數(shù)據(jù)來看，佐證了該工作人員的說法。今年上半年，無錫二手住宅成交26501套，比新建商品住宅多出5000余套，二手住宅備案均價為11231元/平方米。進入6月份，無錫市二手住宅成交面積為63.56萬平方米，環(huán)比增長6.79%。

??吳翔華表示，疫情過后，無錫市場恢復迅速，主要還是因為消費者希望通過買房來投資保值?！按蟛糠秩硕紩プ放跻恍┍容^熱點的板塊，今年上半年，除了上海、杭州這些長三角重點城市，像寧波、南通、常州等城市也相繼出現(xiàn)了樓市、地市火熱的現(xiàn)象。”

??最突出的是今年5月之后，無錫多個樓盤集中開盤，連續(xù)三天，梁溪本源、恒大翡翠公園、南山公園大道、蠡湖國際小鎮(zhèn)共推出的866套房源，均遭到哄搶。其中南山公園大道推出215套房源，有800多人參與搖號。

??連續(xù)拍出高價土地

??推動無錫房價上漲的還有來自土地市場的火爆。兩年前無錫新城樓面價不過4000元左右，現(xiàn)在已漲到一萬元以上。

??以新年首次土地拍賣為例，3月31日，無錫市推出8宗涉宅地塊，總出讓面積為40.72萬平方米，經過一整天的鏖戰(zhàn)，8宗涉宅地塊分別被陽光城、招商地產、中梁地產、實地地產、奧凱置業(yè)、建發(fā)地產以及紅豆置業(yè)拿下，總成交額為93.34億元。其中，位于無錫房價“洼地”惠山區(qū)西北部地區(qū)的3宗地塊的樓面價均刷新了對應區(qū)域的紀錄。

??“最近半年地價漲幅比較明顯。”吳翔華告訴記者，疫情后地方政府出臺的“可延期繳納土地出讓金”“預售部分完成25%以上投資即可申請預售”等政策，加上部分區(qū)域已經很久沒有推出新地塊，引來不少房企進入無錫加大土地儲備。“很多房企還是首次進入無錫。” 吳翔華說。

??“樓市快速恢復超出了房企的預期，到6月份，無錫土地拍賣市場屢創(chuàng)新高，房企爭先舉牌搶地。”有業(yè)內人士表示，無錫的土地性價比相對較高，從土地價格來看，比蘇州便宜，而且政策寬松。

??根據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，無錫共成交36宗地塊，其中涉宅地塊30宗，面積約210.12萬平方米，總金額達446.57億元。其中有20宗“萬元地”，成交均價達12249元/平方米。同比2019年上半年，成交面積上漲74.23%，成交金額增長112.7%，樓面均價上漲12.3%。

??無錫房地產業(yè)協(xié)會副會長沈洵表示，今年上半年土地市場總成交446億元，基本上達到了去年全年的水平，庫存的去化周期在11個月左右，下半年還要繼續(xù)增加供地?！斑€有113萬平方米的計劃必須要完成，完成以后對市場的供應、成交的活躍以及庫存的去化都會有好處，也是為了平抑房價，別讓房價漲得過快?！?/p>

??值得關注的是，當前的無錫樓市、地市依然火爆。

??這也導致無錫此次調控點之一，就是完善商品住房限購政策，上述通知提出，夫妻離異后2年內購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內擁有住房套數(shù)計算。通俗理解就是，嚴禁假離婚買房。在此之前，無錫市執(zhí)行的購房政策為本地戶籍允許認購兩套，外地戶籍在有2年社保條件下允許認購一套。

??另在二套房首付比例上，無錫調整為60%。這都被認為是今年限購政策打補丁的重要體現(xiàn)。

??記者注意到，7月24日，國務院召開房地產工作座談會，有10個城市參會；8月28日住建部召開房地產工作會商會。兩次會議都強烈傳遞出了穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期的調控主基調。

??而這一輪新調控背后，更顯示出各地疫情后房地產市場回暖超過預期的態(tài)勢。對此，吳翔華表示，這側面反映出市場有自身的調節(jié)機制，行政措施往往會導致市場失真，“疫情對樓市影響并沒有那么大，只是暫時抑制住了購房需求，疫情過后，地方政府為響應中央盡快復工復產，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，放寬了調控，使市場和房企得到了錯誤的信號”。

??記者發(fā)現(xiàn)，從7月2日東莞調控升級，要求房價漲幅嚴格控制在5%開始，至8月30日無錫將二套房首付比例上調為60%和嚴禁假離婚買房，短短兩個月內，全國已經有10余個省市出臺了不同程度的房地產調控升級政策。