??2月24日，一則關(guān)于“22城住宅用地供應(yīng)兩集中”消息驚炸整個(gè)市場(chǎng)。

??目前，已有青島、鄭州、天津等多地發(fā)文，明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉，就在這幾日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司召開了一次“有關(guān)貫徹落實(shí)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”的視頻會(huì)議，約37人參加，其中包括來自鄭州、南京、青島等城市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人。會(huì)議持續(xù)約1小時(shí)40分鐘。

??據(jù)一位參會(huì)的內(nèi)部人士透露，這次會(huì)議主要傳達(dá)了三個(gè)精神：

??一是近期多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，被指責(zé)為高地價(jià)推動(dòng)，這令主管部門壓力較大。此次土地供應(yīng)從“涓涓細(xì)流”變?yōu)榧谐鲎尅胺帕抗?yīng)”，有利于向市場(chǎng)傳達(dá)土地充足保障的正面信息，有利于降低土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度，穩(wěn)地價(jià)。

??二是土地要素市場(chǎng)化改革要求。當(dāng)前城市進(jìn)入減量化發(fā)展階段，土地資源越來越少，要珍惜所有土地指標(biāo)。以往土地供應(yīng)權(quán)在城市各個(gè)區(qū)政府手中，各個(gè)區(qū)均有一些土地指標(biāo)，現(xiàn)在城市進(jìn)入收縮發(fā)展階段，同樣一個(gè)土地指標(biāo)給了甲區(qū)能創(chuàng)造更多效益就不能給乙區(qū)，現(xiàn)在上收土地供應(yīng)權(quán)，是通過行政甄別提升土地指標(biāo)分配效率。

??三是敦促各地盡快推行該政策，并落實(shí)相關(guān)配套性細(xì)則?！凹泄┑乜赡軙?huì)帶來一些問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)相互勾連協(xié)調(diào)共謀的土地‘圍標(biāo)’現(xiàn)象，怎么防控？未來的配套政策各地要進(jìn)行探索?！?/p>

??“土地集中組織出讓有利于增強(qiáng)上級(jí)政府對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)一步控制，對(duì)市場(chǎng)影響也較大。但只強(qiáng)調(diào)集中發(fā)布忽略實(shí)時(shí)發(fā)布，雖然有利于上級(jí)政府監(jiān)管，但會(huì)降低交易信息對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)作用，應(yīng)在實(shí)時(shí)公開發(fā)布基礎(chǔ)上，增加季度匯總、年度匯總發(fā)布，并建立統(tǒng)一平臺(tái)發(fā)布?！币晃唤咏匀毁Y源部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??2月25日，地產(chǎn)股迎來久違漲停潮，萬科A、新城控股、世茂股份、華夏幸福等多股漲停，保利地產(chǎn)、綠地控股、金地集團(tuán)也均大漲超過8%，多位分析人士認(rèn)為或與上述“集中供地”政策有關(guān)，利好大房企。

??土地供應(yīng)制度巨變

??一場(chǎng)住宅用地出讓規(guī)則大變革正席卷而來。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者掌握的一份來自自然資源部自然資源開發(fā)利用司有關(guān)“2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”文件顯示，要求“各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案（全國(guó)）?！?/p>

??“重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行‘兩集中’同步公開出讓（重點(diǎn)城市）?！?/p>

??所謂“兩集中”：第一，集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二，集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

??重點(diǎn)城市有哪些？這份文件并未披露。有消息稱，全國(guó)22個(gè)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)城市，都將在近期陸續(xù)發(fā)布“兩集中”政策，包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫18個(gè)二線城市。

??在2021年土地供應(yīng)計(jì)劃上，這份文件提出，要保障合理供地規(guī)模。重點(diǎn)城市要根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，合理確定供地規(guī)模，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，2021年公告供應(yīng)量不得低于近5年（2016年-2020年）平均完成交易量。

??這份文件還提出，大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對(duì)接住建部提出的租賃住房用地需求，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對(duì)保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保?！敖衲?，在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增長(zhǎng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例?！?/p>

??土地供應(yīng)節(jié)奏突變令業(yè)內(nèi)始料不及。

??據(jù)自然資源部介紹，總的目標(biāo)是堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購(gòu)并舉，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“兩集中”出讓方式，可以提高市場(chǎng)信息透明度，為市場(chǎng)主體提供更多選擇和機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加公開透明環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性；同時(shí)，集中放量供地可以在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地充足的保障。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，幾天時(shí)間內(nèi)，就2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作，自然資源部自然資源開發(fā)利用司已召開幾次視頻會(huì)議，對(duì)工作進(jìn)行安排部署并敦促地方相關(guān)部門盡快落實(shí)。動(dòng)作堪稱雷霆之勢(shì)。

??緊接著，2月23日—24日，天津、青島、鄭州等多個(gè)城市出臺(tái)了落地文件。

??據(jù)天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述3個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

??有消息稱，廣州、濟(jì)南將集中發(fā)布宅地出讓公告時(shí)間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

??土地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)

??在行業(yè)供給側(cè)改革宏圖中，土地市場(chǎng)改革大招終于落下。

??“這是土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制重點(diǎn)內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了‘三道紅線’、‘五類分檔’制度，調(diào)控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長(zhǎng)效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來管控房?jī)r(jià)意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??有分析稱，這一政策對(duì)市場(chǎng)影響力甚至超過房地產(chǎn)融資“三道紅線”。這盤棋局對(duì)市場(chǎng)各利益相關(guān)方，究竟有著怎樣的影響？

??先看官方看法。

??自然資源部認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)：一是對(duì)大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源。二是對(duì)中小房企，能有更多選擇余地，可以避開大房企直接競(jìng)爭(zhēng)而獲得土地開發(fā)機(jī)會(huì)。

??對(duì)于地方政府，提高了年度供地計(jì)劃編制難度，提高了集中組織供地難度，可能影響土地出讓金收入?！耙恍┑貐^(qū)原有的‘先次后好’順序供地的做法無法繼續(xù)，不能再通過‘饑餓營(yíng)銷’逐步抬高地價(jià)，將會(huì)降低出讓金總收入?！?/p>

??對(duì)于公眾，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取信息，利于穩(wěn)定預(yù)期；集中供應(yīng)的地塊中，個(gè)別單價(jià)較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對(duì)公眾心理可能產(chǎn)生負(fù)面影響，各城市應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。

??李宇嘉認(rèn)為，該政策有利于控地價(jià)。過去，一宗地幾家搶，造成高地價(jià)，或者幾家圍標(biāo)，土地價(jià)值下降，政府損失了、國(guó)有資產(chǎn)損失了，不利于發(fā)揮公共資源價(jià)值?，F(xiàn)在，每年分三批，每一批供應(yīng)土地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開發(fā)商根據(jù)深耕和發(fā)展需求選擇拿地時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就會(huì)少，圍標(biāo)也少，這是土地市場(chǎng)健康表現(xiàn)。

??“同批土地成交后大概率會(huì)存在未來項(xiàng)目集中入市情況，在供需關(guān)系上將產(chǎn)生一定影響，對(duì)于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市，或?qū)⒍唐趦?nèi)緩解供需失衡情況，同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

??陳霄認(rèn)為，對(duì)于房企來說，這種“兩集中”政策將會(huì)加速房企分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊競(jìng)拍，擁有更多拿地機(jī)會(huì)。同時(shí)，也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。

??“如果都是集中出讓，房地產(chǎn)企業(yè)龐大的投資部門可以考慮重建，或者用外包方式，也許更省錢。”一位規(guī)模型房企人士認(rèn)為。

??一位中小房企人士則表示，希望政府出臺(tái)細(xì)則，禁止“馬甲”同時(shí)控制參拍地塊數(shù)量，這樣中小企業(yè)機(jī)會(huì)才會(huì)多一點(diǎn)。不過，土拍后項(xiàng)目集中扎堆入市，對(duì)拿到地的中小企業(yè)來說是機(jī)遇也是風(fēng)險(xiǎn)，可能出現(xiàn)地拿到了，但銷售前期競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)賣不好，最后被資金成本吃掉利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。