??商品房預(yù)售制的去留，再次成為全國(guó)兩會(huì)期間熱議話(huà)題。

??全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹在今年兩會(huì)上提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房。

??他認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

??關(guān)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的爭(zhēng)論已久。2010年就曾有地方試點(diǎn)取消預(yù)售制，改為現(xiàn)售，但并未有省份能真正推行下去。

??直至去年3月份，海南出臺(tái)新規(guī)，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。由此，海南成為全國(guó)首個(gè)也是唯一全省推行現(xiàn)售制的省份。但也有專(zhuān)家認(rèn)為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無(wú)法復(fù)制，未必是一份人人能抄的作業(yè)。

??尤其是房企人士普遍認(rèn)為，現(xiàn)階段取消預(yù)售制的條件還不成熟?！叭衄F(xiàn)在就取消預(yù)售制，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，可能70%的房企將難以為繼?！币晃婚L(zhǎng)三角區(qū)域房企的高管稱(chēng)，取消預(yù)售制，意味著房企資產(chǎn)負(fù)債表上的預(yù)收賬款（即購(gòu)房款）很可能成為真正的負(fù)債。這對(duì)于融資“三道紅線(xiàn)”下正極力降負(fù)債的房企而言，將是災(zāi)難性的。

??海南只是個(gè)案

??1年前，海南省成為全國(guó)第一個(gè)在全省域推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。

??按照去年3月份海南出臺(tái)的相關(guān)政策，“改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。按照國(guó)家《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件”。

??不過(guò)，該政策并未明確要取消商品房預(yù)售制，同時(shí)設(shè)置了過(guò)渡期條款，即：在去年3月份之前已經(jīng)出讓的土地，仍實(shí)行的是商品房預(yù)售制度。

??彼時(shí)，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃回應(yīng)稱(chēng)，海南省因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題。

??但全域推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，海南此舉仍顯示出極大魄力，政策背后有其特殊性。多年以來(lái)，海南省都在大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、堅(jiān)決破除“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”。

??“一房獨(dú)大”曾是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大痛點(diǎn)。2017年海南省房地產(chǎn)稅收占總稅收的49%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的51%，為全國(guó)最高?！皥?jiān)決不能成為房地產(chǎn)的加工廠(chǎng)?！睍r(shí)任海南省委書(shū)記劉賜貴在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)。

??2018年4月13日，海南提出全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)。同年4月22日，海南宣布房地產(chǎn)“全域限購(gòu)”。自此，從供給到需求端，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一直走下坡路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)拐點(diǎn)，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。

??但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的限制，為發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)騰挪了空間。2019年，海南全省生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.8%，未完成7%-7.5%的目標(biāo)，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長(zhǎng)6.3%；服務(wù)業(yè)比重提高0.9個(gè)百分點(diǎn)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)75%左右，12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為67.3%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。

??有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，海南省推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，是在確保繼續(xù)斷腕“去地產(chǎn)依賴(lài)”、“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開(kāi)發(fā)，讓房地產(chǎn)回歸正常。而且，作為島型經(jīng)濟(jì)體，海南省的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單、人口少（常住人口944.72萬(wàn)），房地產(chǎn)規(guī)模很?。ㄕ既珖?guó)的1.2%），從房地產(chǎn)依賴(lài)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快。

??26年預(yù)售制何時(shí)退出舞臺(tái)？

??商品房預(yù)售制度源起香港，引入內(nèi)地并且運(yùn)行已26年，在運(yùn)行中解決了開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，助推了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。但近年來(lái)開(kāi)發(fā)商挪用、占用資金，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人望無(wú)法入住等樓市積弊，也與商品房預(yù)售制度直接有關(guān)，市場(chǎng)對(duì)于取消預(yù)售制的呼聲愈高。

??早在2005年，中國(guó)人民銀行就在其發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消房屋預(yù)售制度。2006年在全國(guó)兩會(huì)上，33位全國(guó)人大代表聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制度。期間也曾有地方試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，但因牽扯到多方利益，鮮有真正推行下去的城市。

??2010年1月，廣西住建廳宣布在南寧試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售。不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道，因條件不成熟，上述試點(diǎn)一直未開(kāi)展。

??2016年，深圳率先在龍華一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)售。這宗地塊是金茂和電建以82.9億元總價(jià)聯(lián)合拿下的首宗試點(diǎn)地塊，命名為“龍華金茂府”。這是深圳第一宗，也是唯一一宗試點(diǎn)地塊。

??同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣(mài)時(shí)，都提出了現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。蘇州自2016年9月至2018年10月，累計(jì)出讓超過(guò)130宗住宅用地，其中約70宗要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，占比超50%。

??彼時(shí)，這些城市正處于樓市地市過(guò)旺的時(shí)刻。

??2017年5月，廣東省鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。據(jù)《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》的通知，在強(qiáng)調(diào)“著力防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)，特別提到要加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，強(qiáng)化商品房交易合同網(wǎng)簽備案，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

??2018年7月，江門(mén)市發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見(jiàn)稿，宣布自2018年10月1日起施行，有效期五年。隨后，網(wǎng)上流傳出“江門(mén)出臺(tái)現(xiàn)售新政，取消預(yù)售制”的說(shuō)法。江門(mén)市住建局工作人員辟謠稱(chēng)：“我們從未取消商品房預(yù)售制，此辦法只是一次修訂，現(xiàn)售管理已經(jīng)實(shí)行多年?！?/p>

??2018年10月，安徽合肥發(fā)文，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。2019年7月，四川成都的兩塊土地成功拍賣(mài)，在拍賣(mài)指標(biāo)中明確要求，“100%現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

??但這些試點(diǎn)政策均是在部分項(xiàng)目上試水現(xiàn)房銷(xiāo)售，并未動(dòng)搖房地產(chǎn)預(yù)售制的根基。

??2020年初在疫情沖擊下，多個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布穩(wěn)定樓市的政策。其中，蘇州市發(fā)文稱(chēng)，住宅（商住）地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可；進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可。

??市場(chǎng)猜測(cè)：蘇州是否要取消封頂銷(xiāo)售、取消現(xiàn)房銷(xiāo)售？蘇州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱(chēng)：“不是取消封頂銷(xiāo)售、取消現(xiàn)房銷(xiāo)售，此前的預(yù)售政策不是不執(zhí)行了，只是針對(duì)具體地塊不統(tǒng)一要求，具體執(zhí)行時(shí)，是否有預(yù)售要求會(huì)在具體地塊出讓公告中進(jìn)行明確?！?/p>

??有消息稱(chēng)，監(jiān)管層已有實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的想法。據(jù)報(bào)道，有監(jiān)管層人士表示，預(yù)售制度是過(guò)去房子緊缺時(shí)期的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段現(xiàn)房供應(yīng)已足夠，那么預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。

??“房屋交付后產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，和預(yù)售資金監(jiān)管有很大關(guān)系。不能因?yàn)闋€尾問(wèn)題，就取消預(yù)售。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果地價(jià)還是那么高，融資成本還是那么高，房?jī)r(jià)還是那么高，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售，周期會(huì)拉長(zhǎng)，最終導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則認(rèn)為，在樓市供過(guò)于求地區(qū)，房?jī)r(jià)本身處于下行區(qū)間，取消商品房預(yù)售制度，有利于防止開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，也有利于防止庫(kù)存過(guò)剩。但在樓市供不應(yīng)求地區(qū)，比如一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市，取消商品房預(yù)售制的條件還不成熟。

??“在這些地區(qū)，商品房預(yù)售制還有存在的必要性。對(duì)于購(gòu)房者而言，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且能增加購(gòu)房者搶到商品房購(gòu)買(mǎi)資格的可能性。同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售商品房提供的資金可緩解資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應(yīng)求的局面?！睕r偉大表示。