??近日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布一則消息，財(cái)政部、住建部等4部門(mén)在北京召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

??房地產(chǎn)稅一直是全民關(guān)注的熱點(diǎn)。在近五年的兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中，2019年首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。彼時(shí)，房地產(chǎn)稅成為市場(chǎng)熱議的話(huà)題，市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)稅立法工作將提上日程。但由于房地產(chǎn)稅立法是一項(xiàng)長(zhǎng)期且復(fù)雜的工作，因此過(guò)去幾年房地產(chǎn)稅處于“斷斷續(xù)續(xù)”被提及的階段?？v觀(guān)2020年和2021年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》并未提及房地產(chǎn)稅，預(yù)示著房地產(chǎn)稅立法改革并未明確日程表。

??盡管如此，近幾個(gè)月來(lái)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)稅表態(tài)明顯變得頻繁。加上此次座談會(huì)，今年以來(lái)監(jiān)管層已四次提及“房地產(chǎn)稅”。盡管房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需較長(zhǎng)時(shí)間周期，但基于2020年下半年以來(lái)，樓市、地市處于“失控”狀態(tài)，因此，“十四五”期間或是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革的窗口期，試點(diǎn)城市或?qū)⒖焖贁U(kuò)容至“熱點(diǎn)”核心城市，并體現(xiàn)一定的政策力度。

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??年內(nèi)已四提房地產(chǎn)稅改革

??首提房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，彼時(shí)，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”即對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，類(lèi)似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

??由于全國(guó)推行的難度較大，直至2011年1月“房產(chǎn)稅”正式落地，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

??2013年底，十八屆三中全會(huì)發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。概念內(nèi)涵也從“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”。

??房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵也逐漸豐富，廣義上是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的稅，涉及土地征收、公開(kāi)招拍掛、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

??但自此以后，房地產(chǎn)稅改革的聲音日漸弱化，試點(diǎn)城市范圍也并未繼續(xù)再擴(kuò)容。

??2019年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”已成為監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)工作。

??2020年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容多了起來(lái)。11月和12月，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆曾兩次公開(kāi)表示“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”

??直至2021年前五月，已四次提出房地產(chǎn)稅改革。在此之前，3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確將“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”納入工作重點(diǎn)；4月7日，財(cái)政部財(cái)稅司司長(zhǎng)王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革；5月6日，劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，包含“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

??疊加財(cái)政部等四部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，預(yù)示著作為財(cái)稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，相關(guān)立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

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??房地產(chǎn)稅將成為有利的政策工具

??統(tǒng)計(jì)局有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)戶(hù)均家庭擁有房子為1.5套，對(duì)于普通購(gòu)房者或者房產(chǎn)持有人而言，普遍理解為狹義的“房產(chǎn)稅”，即類(lèi)似于上海和重慶針對(duì)個(gè)人實(shí)施的“房產(chǎn)稅”。

??供職于一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的剛需青年李敏（化名）擔(dān)心房產(chǎn)稅“一刀切”，他認(rèn)為作為剛需，已經(jīng)費(fèi)盡力氣買(mǎi)了第一套房子，前期交易稅、契稅已經(jīng)是一筆不小的開(kāi)支，如果還要交房產(chǎn)稅，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)稅種太多，購(gòu)房成本和持有成本增加。

??而來(lái)自一家國(guó)企的徐晨（化名）則支持房產(chǎn)稅城市擴(kuò)容，他認(rèn)為房產(chǎn)稅早就應(yīng)該出臺(tái)，不然房?jī)r(jià)不會(huì)漲的這么快，過(guò)去很多城市房?jī)r(jià)是被投資客炒上去，房產(chǎn)稅一出臺(tái)對(duì)他們而言將是致命性打擊。

??從上海、重慶試點(diǎn)情況來(lái)看，上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房；非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。稅率則是在0.4%和0.6%兩檔。重慶則針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，稅率為三檔：0.5%、1%、1.2%。兩地均給予了一定的住房扣除免稅面積。

??而目前所提的房地產(chǎn)稅則更傾向于廣義上一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的稅，其中包括房產(chǎn)稅。

??基于2021年樓市、地市“失控”，市場(chǎng)似乎陷入越調(diào)控越上漲的怪圈。上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計(jì)成交較2019年同期翻倍增長(zhǎng)，核心區(qū)位的限價(jià)盤(pán)、豪宅頻現(xiàn)搶購(gòu)潮；而在土地供應(yīng)“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，核心區(qū)位的熱門(mén)宅地更是頻頻到達(dá)限價(jià)上限。

??因此，此階段或是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革較佳的時(shí)間窗口期，房地產(chǎn)稅有望成為全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要政策工具。

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??房地產(chǎn)稅落地仍需時(shí)間

??房地產(chǎn)稅是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡(jiǎn)化稅制，避免重復(fù)征稅，并提高征收效率?？梢云谠S的是，未來(lái)房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財(cái)政收入的重要組成部分。

??四部門(mén)座談會(huì)更多的具有風(fēng)向標(biāo)意義，這是自2011年之后重提“改革試點(diǎn)”，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控思路看，“解決大城市住房問(wèn)題”成為今年的發(fā)展思路，或意味著大城市先行試點(diǎn)的可能性較大。

??值得注意的是，今年的《政府工作報(bào)告》并未提及市場(chǎng)關(guān)心的房地產(chǎn)稅，可以說(shuō)也是給整個(gè)行業(yè)吃了一顆定心丸，再加上基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能征收房地產(chǎn)稅。而在全國(guó)人大常委會(huì)公布的2021年立法工作計(jì)劃中，也并未提及房地產(chǎn)稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過(guò)等程序皆非易事，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期。

??結(jié)合以往“穩(wěn)妥推進(jìn)”的說(shuō)法，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)推出，但從目前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)稅改革的腳步正在加快。

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??房地產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍

??鑒于上海、重慶兩城率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，征稅側(cè)重點(diǎn)則有所區(qū)別。其中，上海是以多套房為主要征收對(duì)象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅或?qū)⒎植酵七M(jìn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。

??譬如，在當(dāng)下市場(chǎng)持續(xù)火熱的核心一、二線(xiàn)城市率先試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅，隨后再推廣到弱二線(xiàn)以及三、四線(xiàn)城市。而在總結(jié)上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，下一階段試點(diǎn)城市或?qū)⑦m度擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度。

??對(duì)于購(gòu)房者而言，征收房地產(chǎn)稅意味著調(diào)控措施從交易環(huán)節(jié)延伸至持有環(huán)節(jié)，隨著持有成本的大幅增加，勢(shì)必將打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍，引導(dǎo)潛在置業(yè)群體理性購(gòu)房消費(fèi)，逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期。

??長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，既能讓住房回歸居住本性，又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)將明顯下降，屆時(shí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

??從種種表態(tài)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，“十四五”期間房地產(chǎn)稅落地已是大概率事件。但落地仍體現(xiàn)在試點(diǎn)城市，部分“熱點(diǎn)”城市將率先推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。比如已具備房地產(chǎn)稅收改革條件的上海、深圳等，此外，從市場(chǎng)層面而言，短期內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較大的熱點(diǎn)城市均有可能試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。

??房地產(chǎn)稅改革是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，其作用值得肯定與重視，一方面，房地產(chǎn)稅能夠?qū)^(guò)去十年來(lái)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一定的消除作用，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)未來(lái)十年健康發(fā)展有一定的推動(dòng)作用；另一方面房地產(chǎn)稅出臺(tái)后也會(huì)衍生出一些其他有影響力的新規(guī)，從而促進(jìn)住房回歸居住本質(zhì)，重塑房地產(chǎn)行業(yè)定位。