??2021年7月23日，人民銀行上海總部當(dāng)日上午與在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從之前的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)于7月24日起開始實(shí)行。

??我們認(rèn)為，房貸利率上調(diào)是對(duì)中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號(hào)召響應(yīng)，結(jié)合上海近期出臺(tái)的二手房“核定價(jià)”、“規(guī)范贈(zèng)與”，上海調(diào)控政策力度有增無減，下半年預(yù)期整體一二手房成交動(dòng)能都將持續(xù)轉(zhuǎn)弱，房?jī)r(jià)預(yù)期結(jié)構(gòu)性維穩(wěn)，其中二手房影響程度更大。

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??上海調(diào)升首套及二套房貸利率

??2021年7月24日，上海正式上調(diào)房貸利率，在此之后的房貸利率以首套5%，二套5.7%計(jì)算。

??若以商業(yè)貸款200萬，30年等額本息計(jì)算，調(diào)整后，首套房需多還約15.3萬元，二套房需多還約20.3萬元，從月均還款額來看，每月約多還400-600元。

??安靜是第一批受到上海上調(diào)房貸利率影響的購(gòu)房者，她是一個(gè)多月之前買房的，但是由于6月底，各大開發(fā)商沖刺年中業(yè)績(jī)，他們這一批開盤的購(gòu)房者中大約有170名至今未能成功辦理網(wǎng)簽。

??對(duì)此，她向我們表示：“我是6月份買的房，已經(jīng)交了首付，也向銀行提交了購(gòu)房貸款申請(qǐng)，但是由于沒有網(wǎng)簽，導(dǎo)致現(xiàn)在我們的銀行貸款沒有進(jìn)入實(shí)際審核程序，因此我們這一批沒有趕上的，目前來看只能按最新的利率來?！?/p>

??安靜告訴我們，購(gòu)房成本是一部分，在他們同一批次的這170名購(gòu)房者中，有幾個(gè)卡著銀行流水算貸款額的購(gòu)房者最擔(dān)心的其實(shí)是貸款可能審批不下來。

??受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊影響，許多銀行對(duì)購(gòu)房貸款的審核非常嚴(yán)格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水。在這其中，工資流水需雙倍覆蓋月供金額。

??安靜所購(gòu)買的項(xiàng)目的同等戶型總價(jià)約700萬元，即使是7成首付，也需要貸款約200萬元，由于每月需還的金額增加了，按理他們的工資流水需相應(yīng)提升1000-1200元/月，而對(duì)于部分5成首付的購(gòu)房者來說，他們的工資流水需相應(yīng)增加約1500-2100元/月。

??“很多人都是算著帳來的，都希望可以能多貸一點(diǎn)是一點(diǎn)，這對(duì)部分剛好被卡的人來說，很難在短期內(nèi)解決的問題。”安靜說道。

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??上海調(diào)控政策力度持續(xù)收緊

??在上海上調(diào)房貸利率的同一天，住建部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，其中明確規(guī)定，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策。

??在此之前，上海1.22政策后贈(zèng)予的，搖號(hào)積分上不能算上海無房，但是有上海買房資格，此次新政進(jìn)一步強(qiáng)化了限購(gòu)政策。

??除了以上兩項(xiàng)新政之外，7月初上海針對(duì)二手房倒掛，市場(chǎng)過熱的問題推出了二手房“核定價(jià)”。

??7月9日，上海房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

??7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

??從之前深圳發(fā)布二手房“指導(dǎo)價(jià)”的情況來看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量?jī)H為257萬平方米，同比降幅達(dá)36%。二手房成交均價(jià)如是，在“指導(dǎo)價(jià)”出臺(tái)后，整體成交均價(jià)穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復(fù)存在。

??受二手房熱度消褪影響，深圳的新房市場(chǎng)熱度也有減退趨勢(shì)，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價(jià)延續(xù)小幅上行，市場(chǎng)表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

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??由此看來，上海的這套“價(jià)格核定”、“規(guī)范贈(zèng)與”和“上調(diào)利率”的組合拳旨在控制二手房?jī)r(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩(wěn)定新房市場(chǎng)。

??綜合來看，上海上調(diào)貸款利率，加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人套數(shù)的規(guī)定則旨在規(guī)范新房市場(chǎng)，未來對(duì)一二手房的都會(huì)出現(xiàn)一定的影響。

??“核定價(jià)”的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響相對(duì)較大，成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的下降。一方面高價(jià)房源的掛牌量會(huì)出現(xiàn)顯著下降，高于掛牌價(jià)的違規(guī)房源無法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價(jià)格核定”尚需時(shí)間，輕易也不愿降價(jià)；

??另一方面若小區(qū)房源緊俏，不乏出現(xiàn)以核驗(yàn)價(jià)備案，卻價(jià)外加價(jià)交易等違規(guī)行為，如此雖然可順利備案，但核驗(yàn)價(jià)若與銀行貸款掛鉤，對(duì)購(gòu)房者而言，首付壓力無疑會(huì)大大增加。 

      值得關(guān)注的是，“核定價(jià)”的出臺(tái)后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢(shì)必會(huì)影響上海中端改善需求釋放。