??“房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管正在持續(xù)收緊。僅7月份，中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超十余條，8月初，各地方樓市調(diào)控迎來新一輪加碼。

??8月5日，成都和杭州同日出臺樓市新規(guī)，分別從加強贈與管理和上調(diào)社保年限等方面加強限購管理。自7月23日八部門發(fā)文整頓房地產(chǎn)市場秩序以來，為政策“打補丁”再下兩城。同一日，被住建部點名表揚調(diào)控“模范生”的北京，發(fā)布圍堵假離婚購房漏洞的政策內(nèi)容，將本輪樓市調(diào)控的緊張情緒推至“小高潮”。

??在此之前金華、東莞、衢州等城市分別從加強限購、限售以及二手房參考價等多角度“打補丁”，其中東莞的“莞八條”更是被認(rèn)為“史上最嚴(yán)”，調(diào)控力度比肩一線城市。而浙江衢州更是在20天內(nèi)連發(fā)兩次調(diào)控，并加入二手房成交參考價格發(fā)布機制。

??本輪熱點城市調(diào)控正呈現(xiàn)精細(xì)化和高頻化兩大典型特征，側(cè)重于執(zhí)行層面的微調(diào)，旨在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機漏洞。聯(lián)系到7·23”住建部等8部門有關(guān)持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，以及“730”中央政治局會議等多重定調(diào)，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不但不會放松，而且還將全面持續(xù)收緊，更多三四線將納入監(jiān)控問責(zé)體系?！?/p>

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??熱點城市頻繁“補漏洞”，政策趨于高頻化

??過去幾天，調(diào)控高頻化不僅體現(xiàn)在各城市之間，一日內(nèi)北京、成都和杭州三城連發(fā)，同時也表現(xiàn)在城市縱向調(diào)整，年內(nèi)東莞、上海、杭州等城市已發(fā)布多項調(diào)控內(nèi)容，從多個角度全面圍堵炒房漏洞，其中成都已經(jīng)出臺了6次新政，上海更是連番9次加碼。

??這些城市典型的特征是，城市內(nèi)部局部熱度高漲，部分城市地價上漲推升房價上漲預(yù)期，二手房市場熱度不減。

??典型如杭州，2021年以來，杭州市場異常火爆，成交顯著放量，打新市場持續(xù)火爆，低中簽率已成市場常態(tài)。從成交數(shù)據(jù)來看，5月份商品住宅成交面積為432萬平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%。在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊不減。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源將限售5年。

??針對市場出現(xiàn)的問題，杭州上調(diào)社保年限，落戶未滿5年需在購房之日起前2年連續(xù)繳納社保滿24個月，并且限購1套；非杭州戶籍需要連續(xù)繳納4年社保。同時，在項目搖號中，意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1，無房家庭和人才均根據(jù)社保和人才登記進(jìn)行排序。政策加碼之后，杭州將減少30%左右的房票。

圖：2011年-2021年1~7月杭州商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??同日發(fā)布樓市政策成都來看，2021年，成都房地產(chǎn)市場整體保持較高熱度，前7月商品住宅成交面積達(dá)到1006萬平方米，較2020年和2019年均增長超三成。上半年，成都“日光盤”數(shù)量占比達(dá)到22%。在房價上漲預(yù)期方面，成都首輪集中土拍同樣競爭激烈，超七成地塊觸及最高限價，平均自持比例近20%。

??對于成都而言，年內(nèi)已經(jīng)歷了六次政策調(diào)整，此次則是在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機漏洞的微調(diào)，對普通購房者而言保護(hù)多于限制，一方面，限購堵漏，防止通過“贈與”騰挪購房資格規(guī)避限購；另一方面“網(wǎng)紅盤”購房順位調(diào)整，保護(hù)在本區(qū)就業(yè)、落戶的真剛需購房者。從影響力來看，樓市不會因此而發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，如果調(diào)控不進(jìn)一步加碼，平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有升仍將是下半年成都樓市運行主基調(diào)。

圖：2016年-2021年前7月成都商品住宅供求情況（萬平方米、元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??此外，作為住建部點名的模范生，北京封堵“假離婚”炒房漏洞，這意味著此輪調(diào)控不但沒有放松跡象，反而仍在查漏補缺階段。實際上，此前深圳、上海、杭州均已出臺相關(guān)政策，比如上海規(guī)定離婚3年內(nèi)擁有的住房套數(shù)按離婚前總套數(shù)計算；杭州則在無房家庭認(rèn)定上做限制，離異未滿3年且有購房記錄的，不作為無房家庭享受優(yōu)先權(quán)。

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??熱點城市將迎二手房限價時代

??8月6日，關(guān)于上海二手房房貸額度的消息在市場流傳，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。上海二手房核驗價與房貸掛鉤。

??自7月23日住建部8部門發(fā)文以來，跟進(jìn)升級調(diào)控的城市中，紹興、金華、東莞、衢州明確了建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

??至此，加入二手住房成交參考價格或指導(dǎo)價的城市已達(dá)11個。二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場，“建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制”或?qū)⒊蔀榻酉聛碇攸c城市政策內(nèi)容的標(biāo)配。此外，年初以來，重點城市二手住宅成交熱度受學(xué)區(qū)房影響較大，接下來學(xué)區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。

??自去年以來，重點城市新房市場熱度傳導(dǎo)至二手房市場，2021年上半年以來重點15城二手住宅成交套數(shù)超51萬套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來的歷史均值。但隨著近幾個月調(diào)控收緊，以及房貸利率上調(diào)，更有部分城市二手房貸款放緩等影響，但二手房成交情況有所下滑，6月重點15城二手住宅成交10.9萬套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%，重點城市二手住宅市場進(jìn)入盤整期。

??尤其是首個發(fā)布二手房參考價的深圳，上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，而6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關(guān)，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。短期內(nèi)，深圳二手住宅市場熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??目前來看，多城將二手房參考價納入政策內(nèi)容，也預(yù)示著二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，重點城市將迎來二手房限價時代，后續(xù)相關(guān)市場指導(dǎo)價會細(xì)化至區(qū)域板塊乃至單個小區(qū)。未來二手住宅成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴(yán)重城市，將迎來“二手房指導(dǎo)價”時代。

表：已發(fā)布二手房成交參考價的城市

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??調(diào)控更加精細(xì)化，金融監(jiān)管已成趨勢

??近日來，重點城市樓市進(jìn)入新一輪密集調(diào)控周期，調(diào)控力度更大，內(nèi)容更加精細(xì)化，調(diào)控次數(shù)傾向于更高頻次，哪里有漏洞，“打補丁”式調(diào)控必然追上，精準(zhǔn)且打擊力度更強。

??調(diào)控內(nèi)容更加具體，動態(tài)調(diào)節(jié)過程中靶向施治，一旦現(xiàn)有調(diào)控效果不及預(yù)期，新的調(diào)控就在路上，這也是本輪調(diào)控趨于高頻化的一大原因。比如2021年至今，成都已經(jīng)出臺了6次新政，上海更是連番9次加碼。

??值得注意的是，多數(shù)城市政策內(nèi)容涵蓋加強金融監(jiān)管，無疑，這已成為本輪樓市調(diào)控的一大趨勢。比如金華、東莞，對于購房者而言，嚴(yán)格審查首付資金來源，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；對于房企而言，強化購地資金來源審查，確保購地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。

??此外，調(diào)控區(qū)域不斷下沉，細(xì)化至熱度較高的縣域。比如，此次成都新政適度為高新、天府新區(qū)等過熱區(qū)域降溫；房價上漲壓力大的金華、衢州更是將調(diào)控下沉至縣市，“一城一策”逐漸演變?yōu)椤耙豢h一策”。

??在強化市場預(yù)期端，重點城市在擴大熱點區(qū)域土地供應(yīng)之外，新增“限房價、控地價、提品質(zhì)”的方式出讓，完善房價地價聯(lián)動機制，未來“競品質(zhì)”或?qū)⒊蔀橥恋爻鲎屩械闹髁鞣绞街弧?/p>

??總的來看，房地產(chǎn)市場問責(zé)機制將不斷強化，重點監(jiān)測城市名單持續(xù)擴容，更多房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系。

??從城市跟進(jìn)的角度來看，前期被住建部約談的城市調(diào)控加碼是大概率事件。涉及泉州、惠州、徐州、銀川4個城市。而已出臺調(diào)控政策的城市并非一勞永逸，如果后續(xù)出現(xiàn)樓市過熱，或執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)新情況、新問題，調(diào)控加碼的可能性依然存在，比如杭州、南京和武漢等。

附圖：7月23日以來部分發(fā)布調(diào)控政策的城市及內(nèi)容