??受新冠疫情及政策、供地、人口流動等因素影響，哈爾濱房地產市場受到重大沖擊，百姓購房信心不足、房地產各項指標下滑嚴重、新房及二手房市場均出現(xiàn)了嚴重的供大于求現(xiàn)象，此前，黑龍江省工商聯(lián)房地產商會組織部分會長召開了座談研討會，結合目前哈爾濱市房地產行業(yè)面臨的主要問題進行了梳理，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關部門提出了包括調整土地增值稅預征率、調整供地節(jié)奏、降低落戶門檻等意見和建議，從而促進房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。其中部分建議已被政府部門采納，中國房地產報記者近日獲悉，國家稅務總局黑龍江省稅務局、黑龍江省財政廳、黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳于9月30日發(fā)布了《關于調整土地增值稅預征率的公告》，自10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

??統(tǒng)計數據：供地形成兩種極端

??商品房市場供需失衡

??統(tǒng)計數據顯示，哈爾濱市2021年1-6月供應14宗經營性用地，總建筑面積320萬平方米，同比2020年下降53%，同比2019年下降17%。上半年成交15宗經營性用地，總建筑面積197.5萬平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%，2021年上半年成交土地樓面價為4024元/平方米，同比2020年上漲49%，同比2019年上漲27%。

??2019年及2020年土地市場的異?；馃幔由弦咔槠陂g預售政策放寬，促使房地產市場庫存量進一步加大。城市目前供地難以平衡，形成兩種極端：第一，供地多集中于松北區(qū)，地塊多以產業(yè)供地為主，產業(yè)地塊優(yōu)先開發(fā)效益地塊商品房產品，造成區(qū)域內大量商品房供應，而產業(yè)帶動有限，客戶過度消耗后，產業(yè)未落實等情況各項目進入市場低谷期。

??第二，土地價格不斷攀升導致房企參拍難度大，高溢價“地王級土地”形成連鎖反應，項目入市高房價、高總價，銷售進入困境。

??商品房市場方面，自2020年開始，隨著新冠疫情暴發(fā)，哈爾濱市商品房市場受到重大沖擊，進入停擺狀態(tài)，哈爾濱市政府針對供給端開發(fā)企業(yè)迅速出臺了一系列有效的針對性政策，政策支持下各開發(fā)企業(yè)項目得以提前取得預售許可證，快速回籠資金。但同樣也造成了2020年商品房市場大幅供應現(xiàn)象，市場供應加大，需求端不足，商品房庫存量進一步加大。進入2021年，哈爾濱房地產市場并無回暖現(xiàn)象，上半年商品房成交量較2019年同期下降達42%，市場萎靡，3月開始，部分項目采取降價銷售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚后，客戶觀望情緒繼續(xù)加劇，市場逐漸進入艱難期。

??哈爾濱商品房市場目前以商品住宅成交為主，占商品房總成交的83%，辦公產品成交最差，其次為公寓產品，再次為商業(yè)產品。商業(yè)屬性產品在哈爾濱市存在一定的滯銷，2021年哈爾濱市供應土地以商住用地為主，商住型用地各地塊商業(yè)配比不同，但基本維系在20%-40%的配比值。商業(yè)配比較高的情況下促使商業(yè)產品大量供應，商業(yè)型產品購買力以投資客戶為主，目前哈爾濱市整體投資環(huán)境較為單一，開發(fā)商在規(guī)劃商業(yè)產品上多數以公寓產品為主，公寓產品依托于低總價宜商宜住等特性，開始入市期取得了一定的成果，但近年隨著商業(yè)土地的加大供應，市場上該類產品較多，且投資客戶消耗過度，造成了多個項目以價換量，市場出現(xiàn)部分低價公寓產品沖擊市場，雖然在一定時期內會形成熱銷態(tài)勢，但隨著熱度減退，市場回歸理性，客戶對該類產品價值會有一定評估，觀望情緒更為加劇。

??商會建議：優(yōu)化行業(yè)稅收政策

??實時調整政策法規(guī)

??商會建議，對房地產行業(yè)稅收政策進行優(yōu)化，根據市場變化實時調整房地產開發(fā)的有關政策法規(guī)。

??1.土地增值稅預征率

??哈爾濱市土地增值稅預征率為4%、4.5%和5%三檔，明顯高于東北三省、長三角、珠三角的核心城市，這不僅給本地房企造成了很大的稅收負擔和資金壓力，而且也影響了許多知名房企的投資信心，建議進行相應調整。

??2.企業(yè)所得稅計稅毛利率

??近兩年，哈爾濱市房地產市場非常不景氣，房企利潤空間越來越窄，虧損項目越來越多,現(xiàn)行計稅毛利率已嚴重與現(xiàn)實情況脫節(jié)。一些房地產發(fā)展較好的發(fā)達地區(qū)，計稅毛利率

??普遍在10%左右，建議進行相應調整。

??3.土地使用稅

??參照長三角、珠三角及東北三省一些核心城市，建議將哈爾濱市土地使用稅各等級土地年稅額標準由現(xiàn)行每平方米年稅額24元至4元減半征收為12元至4元。

??4.二手房契稅

??哈爾濱市現(xiàn)行商品房二手交易契稅政策建議做如下調整。

??公積金政策方面，商會建議，目前哈爾濱市公積金執(zhí)行高層工程主體施工形象達到一層、多層工程主體施工形象達到二層即可項目簽約受理貸款的政策，建議無限期延長此項政策，并建議將省、市公積金政策相統(tǒng)一，執(zhí)行現(xiàn)行市公積金政策，高層工程主體施工形象達到一層、多層工程主體施工形象達到二層即可項目簽約受理貸款。

??商會建議，政府部門根據市場變化實時調整房地產開發(fā)的有關政策法規(guī)。包括項目規(guī)劃指標的確定、審批應與客觀需求、市場規(guī)律相協(xié)調，加強統(tǒng)籌和靈活性。在多宗臨近土地出讓前，希望自然資源部門要充分結合區(qū)域人口發(fā)展趨勢、市場需求、城市功能配套現(xiàn)狀等諸多重要因素，統(tǒng)一規(guī)劃、綜合考量區(qū)域（片區(qū)）的公共服務設施配比，制定合理的前置規(guī)劃條件，以便公共設施資源利用更加高效、合理、均衡。

??此外，針對哈爾濱地下車位大量閑置，去化困難的情況，商會建議，從降低成本、因地制宜、提升管理促消費三個方面對哈爾濱市地下車位市場進行改革和扶持。針對哈爾濱出讓土地規(guī)劃商業(yè)配比過高，銷售艱難的問題，商會建議，結合城市區(qū)域商業(yè)活躍度和人口密集度等條件，以主城六區(qū)現(xiàn)有大型商業(yè)區(qū)為核心，向外發(fā)散，推行以小型社區(qū)商業(yè)為主、片區(qū)共享、以點帶面的原則，對片區(qū)內商業(yè)配比進行統(tǒng)籌規(guī)劃，降低單項目商業(yè)配比，不求大而全，只求小而精，避免出現(xiàn)單項目大商業(yè)比和大型集中商業(yè)區(qū)，從而降低開發(fā)企業(yè)經營風

??險壓力，降低全市商業(yè)市場的庫存壓力。注重“產城融合”落地效果的評估。商業(yè)用戶與住宅執(zhí)行統(tǒng)一的基礎設施收費標準，取消原有商業(yè)水、暖、電、燃氣高額定價，并切實允許公寓項目安裝燃氣設施。降低商業(yè)產品的交易稅費，協(xié)調銀行等金融機構，降低商業(yè)產品首付比例，進而提升交易活躍度，降低庫存。

??市場調控：回歸良性競爭

??降低落戶門檻“搶人”

??針對房地產市場調控方面，商會建議，從以下幾方面入手：

??第一，結合哈爾濱及各區(qū)縣庫存去化周期變化曲線，實時調整供地節(jié)奏，土地出讓分區(qū)調節(jié)。對于商品房庫存去化周期大于24個月（或18個月）的區(qū)域，應立即停止供地，以去庫存為主，相反則增加土地供應，平衡全市市場需求，提高商品房交易量；同時將全年土地供應計劃及時公示，調整現(xiàn)有地價評估辦法，門檻合理降低，讓更多的開發(fā)企業(yè)參與競拍，回歸良性競爭秩序。

??第二，參照其他城市先進經驗，提高商品房預售價格備案的嚴肅性，真正落實限價政策，避免房價大幅波動導致的系統(tǒng)性恐慌。不僅要限高價，還要限低價，對嚴重背離區(qū)域市場平均成交行情的項目，停止預售許可審批；真正實行“一房一價”監(jiān)管，對已獲取預售許可證的項目，每套房均要給予實時價格監(jiān)控，銷售備案價格波動控制在±10%以內，從而實現(xiàn)穩(wěn)房價、減弱消除系統(tǒng)性恐慌、提升購房者及市場信心的作用。

??第三，優(yōu)化不動產證辦理流程，進戶即拿證。目前，哈爾濱市購房者在房屋交付后1-2年才能拿到不動產權證，時間過長，不利于提高二手房市場活躍度。建議市、區(qū)不動產登記中心提前介入辦理并優(yōu)化辦事流程，滿足購房者進戶即拿證的需求。

??當下，全國各地都在進行“搶人大戰(zhàn)”，紛紛出臺各種優(yōu)惠政策，吸引吸納人口落戶安家。黑龍江省、哈爾濱市的“搶人”動作卻不是很明顯，哈爾濱主城四區(qū)落戶門檻依舊很高，要連續(xù)居住五年才能落戶，而南方多數城市吸納人口流入，落戶政策是“零門檻”。哈爾濱市出臺《關于鼓勵來哈就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶若干政策》中，學歷性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費10萬元；資格性人才落戶最高一次性發(fā)放安家費10萬元；取消哈市戶籍人員父母投奔子女落戶限制。這樣的政策根本不具備吸引力，哈爾濱亟待出臺更加優(yōu)惠的政策，來留住哈爾濱人，吸納中小城市的人來哈爾濱安家落戶。并要打破門檻限制，在醫(yī)療、教育、社保等方面享受哈爾濱市民同等待遇。