政策編輯部 CRIC 2021-12-28 08:38:50 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??又到了年末總結(jié)與展望的關(guān)鍵時(shí)刻。12月27日,全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議召開(kāi),會(huì)議在總結(jié)2021年財(cái)政工作時(shí)稱,做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。
??同日,2022年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議召開(kāi),總結(jié)2021年,分析當(dāng)前形勢(shì),并部署2022年工作。房地產(chǎn)方面要求,穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購(gòu)房者合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??此外,12月25日,住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)重點(diǎn)明確了明年重點(diǎn)工作,以及如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的四項(xiàng)重點(diǎn)工作。
??同時(shí),央行于24日召開(kāi)第四季度例會(huì),強(qiáng)調(diào)“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,更好滿足購(gòu)房者合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)?!?/p>
??結(jié)合中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào),2022年,政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位,行業(yè)去杠桿節(jié)奏將得到適度控制,個(gè)人按揭貸款將迎來(lái)適度松綁。關(guān)于房地產(chǎn)稅方面,2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。堅(jiān)持“房住不炒”,“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制形成閉環(huán),最終實(shí)現(xiàn)促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??01
??因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)
??宏觀環(huán)境來(lái)看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力,外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。困難和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)仍然存在。
??王蒙徽用“穩(wěn)”字總結(jié)明年主要工作核心,2022年,將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn),堅(jiān)持“房住不炒”定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段,加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)?
??一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。
??二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。
??三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。
??四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
??過(guò)去一年,地方調(diào)控更加高頻化和精準(zhǔn)化。據(jù)CRIC不完全梳理,截至12月20日,全國(guó)73省市政策加碼次數(shù)多達(dá)249次,在房地產(chǎn)史上實(shí)屬罕見(jiàn)。
??從城市的角度來(lái)看,深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次,深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控,廣州則側(cè)重分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控,上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞,政策加碼同樣達(dá)到13次。壓力城市紛紛出臺(tái)“限跌令”,同時(shí)長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧等39城通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市。
??02
??全面去杠桿貫穿全年
??央行2022工作會(huì)議以及央行2021年第四季度例會(huì)均提出,“更好滿足購(gòu)房者合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?!保€(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
??實(shí)際上,從12月以來(lái),央行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為頻繁,過(guò)去一年,在行業(yè)去杠桿的大背景下,基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露,金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降,房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為,行業(yè)從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”
??隨著央行適度“糾偏”,近兩個(gè)月,房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”,此外,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),11月100家典型房企的融資總量約為750億元,環(huán)比上升66%,其中發(fā)債總額約為294億元,環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。
??全年來(lái)看,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇,“促銷(xiāo)售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。
??據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年1-11月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金183362億元,同比增長(zhǎng)7.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%,較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%,較2020年末分別增加2.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限,定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源,企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴度持續(xù)提升。
??據(jù)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效,房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降,三季度末分別跌至19.7%和27.1%。
??2021年三季度末,全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%,較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%,較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。
??03
??房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市勢(shì)在必行
??在全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議上對(duì)2021年財(cái)政工作總結(jié)表示:深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革,深化預(yù)算管理制度改革,做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。
??時(shí)值年底,房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落,現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)操階段,距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題,預(yù)計(jì)2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。
??區(qū)別于2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅,政策力度相對(duì)溫和,未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在拓寬稅基、設(shè)置免稅額度、房屋評(píng)估價(jià)值和稅率超額累進(jìn)制四個(gè)方面體現(xiàn)一定的政策力度。
??至于哪些城市會(huì)成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn),首先2021年被住建部點(diǎn)名約談的核心城市,以及房?jī)r(jià)面臨較大上漲壓力的核心一二線城市或率先落地。
??過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法持續(xù)。
??2021年,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”,百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約問(wèn)題,甚至出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。央行第三季度例會(huì)定調(diào)“兩維護(hù)”,政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán),行業(yè)政策風(fēng)向正在發(fā)生微調(diào),但“房住不炒”主基調(diào)的政策并未實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)向。
??未來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實(shí)去杠桿,倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。但房地產(chǎn)行業(yè)基本面預(yù)示著行業(yè)仍然大有可為,比如改善性需求一直存在,租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策支持等。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論