《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》政策解讀

政策 2022-01-20 10:14:31 來(lái)源:上海房屋管理局

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??租賃管理是保障性租賃住房管理的基本方面,也是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持續(xù)實(shí)施的工作。為規(guī)范做好保障性租賃住房租賃管理工作,根據(jù)《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見〉的通知》(滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào))精神,制定了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》。《辦法》制定過(guò)程中,先后召開四場(chǎng)會(huì)議,分別聽取相關(guān)處室、市政府相關(guān)部門、各區(qū)房管局、部分租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的意見,根據(jù)各方面意見進(jìn)行修改完善,經(jīng)市房屋管理局局長(zhǎng)辦公會(huì)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任辦公會(huì)先后審議通過(guò)后實(shí)施。

??《辦法》共四章十五條,主要包括三方面內(nèi)容:

??一、供應(yīng)和準(zhǔn)入管理

??1、供應(yīng)條件?!掇k法》規(guī)定,保障性租賃住房根據(jù)項(xiàng)目不同類型,取得住宅交付使用許可證、竣工驗(yàn)收備案證明或區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收的通過(guò)意見后方可供應(yīng)。

??2、準(zhǔn)入條件。《辦法》規(guī)定,保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍結(jié)合通勤因素確定,其中保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的,申請(qǐng)家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、外環(huán)以內(nèi)浦東新區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積;保障性租賃住房位于其他郊區(qū)的,申請(qǐng)家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積;保障性租賃住房位于五個(gè)新城范圍內(nèi)的,計(jì)算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進(jìn)一步優(yōu)化,具體由項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門提出方案,報(bào)市房屋管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。出租單位可以在基本準(zhǔn)入條件基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,細(xì)化和增加準(zhǔn)入條件,報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。

??3、配租規(guī)則。《辦法》規(guī)定,保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則。項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后,出租單位發(fā)布公告啟動(dòng)集中配租;集中配租期間應(yīng)優(yōu)先保障本市無(wú)房對(duì)象。集中配租后的剩余房源,實(shí)行常態(tài)化配租,符合條件對(duì)象“先到先租,隨到隨租”。項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租后,實(shí)行輪候配租,按戶型建立輪候名冊(cè),并優(yōu)先保障本市無(wú)房對(duì)象。出租單位應(yīng)根據(jù)上述原則,制定項(xiàng)目配租的具體規(guī)則,報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案。出租單位不得對(duì)符合條件的申請(qǐng)對(duì)象挑客拒租。

??4、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。《辦法》規(guī)定,三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型,二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據(jù)供需匹配情況,出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。

??5、資格審核。《辦法》規(guī)定,申請(qǐng)入住保障性租賃住房的人員應(yīng)提交申請(qǐng)表等材料,出租單位按照準(zhǔn)入條件,在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核;其中住房情況提交項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)核查,區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對(duì)審核未通過(guò)的申請(qǐng)入住人員,出租單位不予簽訂租賃合同。

??二、 租金、租期和使用管理

??1、租賃價(jià)格?!掇k法》規(guī)定,保障性租賃住房租賃價(jià)格(一房一價(jià))由出租單位制定,初次定價(jià)和調(diào)價(jià)應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門備案,并向社會(huì)公布;實(shí)際執(zhí)行的租賃價(jià)格不得高于備案價(jià)格。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房,租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下。初次定價(jià)時(shí),出租單位應(yīng)委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行評(píng)估;區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑議的,可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,并對(duì)評(píng)估結(jié)果予以確認(rèn);出租單位對(duì)區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果有疑議的,可以向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。調(diào)價(jià)時(shí),價(jià)格調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測(cè)的同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅,且年增幅應(yīng)不高于5%。面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房,租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低,并相應(yīng)建立隨租賃年限增加的租賃價(jià)格累進(jìn)機(jī)制和管理規(guī)則。市房屋管理部門加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房初次定價(jià)和調(diào)價(jià)的監(jiān)督檢查,加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)租金評(píng)估質(zhì)量的監(jiān)督檢查;發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的,責(zé)令整改糾正。

??2、租金支付?!掇k法》規(guī)定,保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取,不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金;租賃保證金(押金)不得超過(guò)一個(gè)月租金。保障性租賃住房承租人可以按規(guī)定提取住房公積金支付租金。

??3、租賃期限?!掇k法》規(guī)定,保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年(承租人有特殊要求除外),最長(zhǎng)不超過(guò)3年,鼓勵(lì)出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后,入住人員經(jīng)重新審核仍符合準(zhǔn)入條件的,可以續(xù)租;不再符合準(zhǔn)入條件的,應(yīng)當(dāng)退出。

??4、使用管理?!掇k法》規(guī)定,保障性租賃住房居住人數(shù)和人均居住面積應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定。出租單位應(yīng)當(dāng)落實(shí)對(duì)保障性租賃住房的治安和人口管理要求,落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。保障性租賃住房承租人及居住使用人不得有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房等違規(guī)違約行為,否則出租單位可立即解除租賃合同,并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責(zé)任,同時(shí)通報(bào)承租人所在單位。

??三、其他規(guī)定

??1、巡查檢查。《辦法》明確,保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)等政府派出機(jī)構(gòu),應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度,落實(shí)屬地管理責(zé)任,各區(qū)房屋管理部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查。出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象、準(zhǔn)入條件、租賃價(jià)格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的,由區(qū)房屋管理部門責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門進(jìn)一步處理;情節(jié)嚴(yán)重的,報(bào)市房屋管理部門通知相關(guān)部門給予暫停享受保障性租賃住房支持政策等處理。

??2、數(shù)字化轉(zhuǎn)型。《辦法》明確,依托市政府“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái),推進(jìn)保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺(tái)發(fā)布,市民提交申請(qǐng)材料、出租單位審核資格和住房保障機(jī)構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺(tái)辦理、租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺(tái)實(shí)施,為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理,積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場(chǎng)景在保障性租賃住房落地。

??3、政策有效期??紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺(tái)實(shí)施,《辦法》是全新制定的規(guī)范性文件,為穩(wěn)妥起見,采用試行的方式,試行期兩年,自2022年1月至2023年12月。

??4、公租房租賃管理的特別規(guī)定?!掇k法》明確,本市公租房的租賃管理繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》(滬房規(guī)范〔2021〕5號(hào))執(zhí)行;《實(shí)施意見》未規(guī)定的事項(xiàng),按照本辦法執(zhí)行。

??此外,為便于《辦法》的落實(shí),制定了《保障性租賃住房項(xiàng)目供應(yīng)備案表(樣表)》《保障性租賃住房項(xiàng)目入住申請(qǐng)表(樣表)》《保障性租賃住房項(xiàng)目租賃情況檢查記錄表(樣表)》,作為《辦法》的附件,分別用于出租單位辦理保障性租賃住房準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則和租賃價(jià)格備案,保障對(duì)象申請(qǐng)保障性租賃住房,以及區(qū)房管局、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等開展保障性租賃住房使用情況的巡查檢查。

??相關(guān)稿件

??關(guān)于印發(fā)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》的通知

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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