??“近期，有媒體報(bào)道稱，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??據(jù)媒體報(bào)道：該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

??據(jù)了解，在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管則并未作全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。1994年11月，建設(shè)部曾發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確指出：城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

??我們認(rèn)為，現(xiàn)階段制定出臺(tái)全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策短板，最大程度保證在建項(xiàng)目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問(wèn)題?！?/p>

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??首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定

??從目前相關(guān)媒體報(bào)道來(lái)看，近日可能將指定出臺(tái)的“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則。

??有關(guān)商品房預(yù)售制度，早在1994年7月，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)就曾經(jīng)做過(guò)相關(guān)規(guī)定，1994年11月，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售監(jiān)管細(xì)則。

??具體來(lái)看，商品房預(yù)售需要滿足以下兩項(xiàng)條件：其一，取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。其二，工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

??然而在預(yù)售資金監(jiān)管方面卻并未全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。

??據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》顯示：城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

??在此之后不少城市開(kāi)始制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，同時(shí)也有不少省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出臺(tái)了《焦作市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。更有甚者如新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。

??河南、陜西、安徽、河北、海南等省份爛尾樓問(wèn)題突出，與預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位不無(wú)關(guān)系。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實(shí)際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞。

??媒體報(bào)道稱近日可能將指定出臺(tái)的“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”明確預(yù)售資金監(jiān)管額度將根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金。

??有鑒于此，現(xiàn)階段制定出臺(tái)全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法更顯重要，可以有效補(bǔ)足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策短板，最大程度保證在建項(xiàng)目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問(wèn)題。

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??“過(guò)度”監(jiān)管地區(qū)有望放松

??一方面來(lái)看，對(duì)于那些仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實(shí)際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞的城市來(lái)看，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法可以有效彌補(bǔ)政策短板保證項(xiàng)目交付。

??另一方面，對(duì)于那些早已建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，并且監(jiān)管過(guò)嚴(yán)的城市來(lái)說(shuō)，“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”的建立無(wú)疑是一個(gè)好消息。

??尤其是在能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用這一條，對(duì)于房企資金周轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流的適度改善有利良性循環(huán)。

??剛剛過(guò)去的2021年，房企面臨巨大危機(jī)，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，隨之問(wèn)題項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

??包括定金、首付款、按揭貸款等在內(nèi)的全部購(gòu)房款需直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶，并實(shí)行全額、全程監(jiān)管，嚴(yán)禁與企業(yè)其他賬戶混用。預(yù)售監(jiān)管資金可分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。

??重點(diǎn)監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，其有兩種計(jì)量方法：其一，預(yù)售資金比重，一般在10%-40%區(qū)間；其二，設(shè)定工程造價(jià)，或是固定的工程造價(jià)1500-5000元/平方米，或是基準(zhǔn)工程造價(jià)的1.1-1.3倍。依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，房企分批次提取重點(diǎn)監(jiān)管資金。石家莊、西安、泉州等政策力度相較嚴(yán)苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

??一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)和償還開(kāi)發(fā)貸，各城市取用規(guī)則差別較大。山東、天津等相較寬松，房企可自行提取一般監(jiān)管資金，重慶、廈門(mén)等則需向監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行申請(qǐng)支取。

??銀行保函可以部分抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，高信用評(píng)級(jí)企業(yè)替換比例相對(duì)較高，低信用評(píng)級(jí)企業(yè)替換比例則有所降低，甚至不能使用銀行保函。

??受限于部分省市預(yù)售資金過(guò)度監(jiān)管，預(yù)售制度儼然變成“準(zhǔn)現(xiàn)房制度”，房企資金周轉(zhuǎn)壓力進(jìn)一步加劇。針對(duì)這些城市而言，若當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用，那么短期內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管勢(shì)必將有所放松，企業(yè)有望正常提取使用超額資金，在一定程度上將緩解房企所面臨的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力。

??長(zhǎng)期來(lái)看，房企將強(qiáng)化預(yù)期管理，全面管控各城市項(xiàng)目銷(xiāo)售回款節(jié)奏，盡早讓項(xiàng)目預(yù)售款達(dá)到相應(yīng)的監(jiān)管額度，企業(yè)便有據(jù)可依正常提取超額資金，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正。受此影響，企業(yè)現(xiàn)金流有望適度改善，尤其是那些營(yíng)銷(xiāo)能力較強(qiáng)、回款節(jié)奏較快的房企，現(xiàn)金流改善情況或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>

??聯(lián)系到此前針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)?，F(xiàn)階段制定出臺(tái)全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，并實(shí)行重點(diǎn)額度監(jiān)管，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。我們認(rèn)為政策底線是保交樓，保證在建項(xiàng)目都能按期交付，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??對(duì)于地方政府而言，全國(guó)預(yù)售資金將規(guī)范化監(jiān)管，很好地填補(bǔ)了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長(zhǎng)期缺位的政策漏洞，真正實(shí)現(xiàn)從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。可以期許的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善化，將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??對(duì)于購(gòu)房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)或?qū)⒎€(wěn)步釋放，房地產(chǎn)交易有望恢復(fù)正?；ｎA(yù)計(jì)2022年下半年市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，核心一、二線城市市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場(chǎng)同樣能真正穩(wěn)住。