中央金融三部門(mén)齊發(fā)聲 支持房地產(chǎn)融資和消費(fèi)

政策許倩 2022-05-09 09:41:09 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??5月4日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)微信公眾號(hào)均發(fā)布了其近日召開(kāi)專題會(huì)議,傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議和習(xí)近平總書(shū)記在中央政治局第三十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)的重要講話精神。

??人民銀行會(huì)議強(qiáng)調(diào),執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,支持剛性和改善性住房需求。

??銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出,要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策,支持首套和改善性住房需求,靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn),不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則,做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

??證監(jiān)會(huì)會(huì)議認(rèn)為,在助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定上下更大功夫??茖W(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化,豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種,積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資,研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍,適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

??在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨不確定性增加、樓市愈發(fā)困難影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)刻,來(lái)自高層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)尤為重要。

??4月29日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào),要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn),守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一位長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示,高層擔(dān)心發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),期待穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng),事實(shí)上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不穩(wěn)了,并有可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng),中央已經(jīng)看到風(fēng)險(xiǎn)所在,這將是一個(gè)巨大轉(zhuǎn)折點(diǎn),關(guān)鍵各地要因城施策。

??與此前中央定調(diào)相比,此次會(huì)議有兩個(gè)內(nèi)容更為引發(fā)關(guān)注:一是明確“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”;二是新增“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”措辭,這是近年來(lái)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管最高(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)級(jí)別定調(diào)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為,從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā),意味著因城施策進(jìn)一步細(xì)化,本地因城施策和調(diào)整政策權(quán)限增加。政策紓困擴(kuò)大到熱點(diǎn)城市,必然會(huì)出現(xiàn)更多限制性政策的松綁。繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,意味著政策可以松動(dòng)和調(diào)整,但不會(huì)縱容無(wú)底線地去刺激樓市。

??“預(yù)計(jì)下一個(gè)階段,有條件的城市將適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一項(xiàng)重要利好政策?!敝残磐顿Y研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

??截至一季度末,在房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中,定金及預(yù)收款在開(kāi)發(fā)資金中占比為32%,其重要性極高。

??承壓的經(jīng)濟(jì),艱難的樓市

??4月份以來(lái),本輪疫情已波及除西藏以外所有省份,全國(guó)近100個(gè)城市和地區(qū)采取了不同程度的封控管理和停工停產(chǎn)措施。新一輪疫情沖擊下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市異常艱難。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,一季度,我國(guó)GDP取得4.8%增長(zhǎng),這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易,但距離全年5.5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)又有一定距離。尤其3月份以后,工業(yè)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等都出現(xiàn)下降。

??房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更差,銷售端、竣工端、施工端、開(kāi)工端、拿地端指標(biāo)均跌落低谷。一季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速僅0.7%,3月份單月投資增速更是下滑至-2.4%。一季度,商品房銷售面積同比下降13.8%,商品房銷售額同比下降22.7%;全國(guó)土地出讓金同比下滑57%;房企到位資金同比下降19.6%,這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大降幅。

??“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”,這是4月29日中央政治局會(huì)議上,黨中央提出的明確要求。

??會(huì)議要求,要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度,扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì),努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo),保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策,實(shí)施好退稅減稅降費(fèi)等政策,用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具,加大相機(jī)調(diào)控力度,把握好目標(biāo)導(dǎo)向下政策的提前量和冗余度。要全力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用,強(qiáng)化土地、用能、環(huán)評(píng)等保障,全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??此次中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多,除繼續(xù)要求堅(jiān)持“房住不炒”定位,“有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)”外,還提出兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化,即“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)表示,在國(guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性超出預(yù)期前提下,中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,提出兩個(gè)支持和一個(gè)優(yōu)化三大舉措,分別從政策層面、需求層面和供給層面同時(shí)發(fā)力,期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻(xiàn)。

??全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民認(rèn)為,當(dāng)前影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素在于消費(fèi)和房地產(chǎn)兩個(gè)方面,這既是今后的政策重點(diǎn),也是今年能否實(shí)現(xiàn)5.5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國(guó)GDP的6.8%,建筑業(yè)占GDP的7%,兩個(gè)行業(yè)加在一起約占GDP的14%,如果這兩個(gè)行業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng),就需要其他行業(yè)以更快增長(zhǎng)去彌補(bǔ)其帶來(lái)的缺口,這是很難做到的。所以對(duì)房地產(chǎn)要高度關(guān)注,要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求,找尋行業(yè)未來(lái)發(fā)展路徑。

??房企命脈的預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)改善

??4月份以來(lái),各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)穩(wěn)定政策。繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購(gòu)后,珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限購(gòu)松綁陣營(yíng)。

??多位市場(chǎng)人士認(rèn)為,從此次中央政治局會(huì)議精神看,中央對(duì)于近期各地完善房地產(chǎn)政策是持支持態(tài)度的,預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多地方選擇放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。

??本次政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)政策的最大亮點(diǎn),則是提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”,這對(duì)于困境中的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

??商品房預(yù)售資金曾是一個(gè)規(guī)模龐大的資金池,也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示,2011年至2015年個(gè)人購(gòu)房定金、按揭貸款預(yù)收款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38%左右。2016年開(kāi)始,房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開(kāi)始盛行,至2021年10月這一比例已經(jīng)達(dá)到53%水平。這意味著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中一半來(lái)自居民預(yù)付購(gòu)房款。

??去年三季度以來(lái),隨著部分房企信用事件頻發(fā),尤其在知名大房企債務(wù)違約事件發(fā)生后,為防止項(xiàng)目資金被集團(tuán)抽調(diào)去填補(bǔ)別處空缺,保房屋交付,各地方政府紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。更多地方雖沒(méi)有調(diào)整政策,但是力度顯著加大,房企再也不能像過(guò)去一樣隨意抽取資金。

??現(xiàn)在,隨著房企現(xiàn)金流壓力加劇,關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管放松的呼聲漸起。部分地方政府也在試探性地為預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)出了一條縫。

??近期,南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》,對(duì)預(yù)售資金取用進(jìn)行了一定程度的放松。根據(jù)通知,房企可憑銀行出具的保函,等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金,保函替換資金不得超過(guò)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從此次中央政治局會(huì)議看,預(yù)售資金監(jiān)管未來(lái)方向不是收緊,也不是放松,而是“優(yōu)化”。一些領(lǐng)域要給予規(guī)范,如加快將各類資金納入此類監(jiān)管賬戶;一些領(lǐng)域則要給予放松,如對(duì)于預(yù)售資金撥付要給予支持,防范預(yù)售資金沉淀。從房企防風(fēng)險(xiǎn)角度看,后續(xù)也需要有一些放松的內(nèi)容和操作,比如適當(dāng)放松預(yù)售資金提取的要求、適當(dāng)減少預(yù)售資金提取的審批流程、適當(dāng)用銀行保函等方式來(lái)替換預(yù)售資金等。

??連平表示,回顧歷史,在2012年、2015年等房地產(chǎn)銷售困難、房企資金相對(duì)偏緊的時(shí)期,相關(guān)部門(mén)也酌情、階段性放松過(guò)商品房預(yù)售監(jiān)管政策的門(mén)檻;2021年底成都、廣州等地區(qū)也宣布過(guò)小范圍、小比例松動(dòng)房企可動(dòng)用的預(yù)售資金比例。因此,總體來(lái)看,住房金融環(huán)境正在逐步釋放積極信號(hào),以求平穩(wěn)化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),有助于房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??李宇嘉認(rèn)為,預(yù)售資金新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進(jìn)來(lái)以后,輔以政策扶持(比如容積率獎(jiǎng)勵(lì),規(guī)劃調(diào)整等),資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn),使用范圍與前序資產(chǎn)負(fù)債涉及的項(xiàng)目隔離,通過(guò)新的項(xiàng)目盤(pán)活,釋放新的預(yù)售資金,首先確保保交樓,然后償還新投資方,剩余資金去解決其他債務(wù)。通過(guò)局部逐塊修復(fù),從而將整體盤(pán)活。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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