??國(guó)內(nèi)購(gòu)房人苦“公攤面積”久矣。

??近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡(jiǎn)稱“內(nèi)蒙古住建廳”）官網(wǎng)發(fā)布了一份對(duì)政協(xié)委員王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》（以下簡(jiǎn)稱“提案”）的回復(fù)，稱將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

??公開資料顯示，王鳳華現(xiàn)為烏蘭浩特市副市長(zhǎng)。她在本次提案中指出，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

??對(duì)此，內(nèi)蒙古住建廳在回復(fù)中表示，“您提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購(gòu)房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期急需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)?！?/p>

??此外，內(nèi)蒙古住建廳還對(duì)王鳳華提出的“公攤面積信息公開透明問題”“物業(yè)費(fèi)用按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)問題”“取暖費(fèi)用按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)問題”進(jìn)行了回復(fù)。

??實(shí)際上，國(guó)內(nèi)因“公攤面積”引發(fā)的糾紛不少，購(gòu)房人對(duì)“取消公攤面積”的呼聲也漸起。

??9月1日上午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此致電內(nèi)蒙古住建廳，接線工作人員表示，負(fù)責(zé)該建議的人員現(xiàn)在有事不在，可稍后撥打。下午，記者多次撥打該電話，均無人接聽。

??多位專家就內(nèi)蒙古擬將取消“公攤面積”的建議列為立法項(xiàng)目建議上報(bào)這一話題接受記者采訪時(shí)坦言，若這一建議成真，對(duì)樓市而言雖然會(huì)推高套內(nèi)面積的表面計(jì)價(jià)，卻會(huì)讓購(gòu)房人感覺更加透明和放心，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心無疑會(huì)有利好影響。不過，要落實(shí)這一建議很有難度，實(shí)現(xiàn)的幾率不大。

??糾紛源于“信息不透明”

??就在一周前，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道了山東青島的一起購(gòu)房糾紛，青島某小區(qū)業(yè)主購(gòu)買了一套110.25平方米住宅，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米，公攤面積高達(dá)46%，這也使得商品房“公攤面積”的存廢爭(zhēng)議再起。

??追根溯源，“公攤面積”概念起源于中國(guó)香港。

??上世紀(jì)50年代前，香港房屋都是整棟出售，但買得起整棟樓房的人畢竟是少數(shù)，這樣會(huì)限制房產(chǎn)銷售，所以香港房地產(chǎn)商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分?jǐn)偨o購(gòu)買單層住房的業(yè)主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內(nèi)地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

??1995年，建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)則”）第五條提出：商品房銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（即‘套內(nèi)面積’）+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（即“公攤面積”）。

??盡管規(guī)則明確了銷售面積構(gòu)成，但對(duì)于公攤面積的實(shí)際處理，我國(guó)現(xiàn)尚無明文法律法規(guī)出臺(tái)。因此其成為房產(chǎn)交易的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，廣受購(gòu)房者詬病。

??今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋也提到，從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開發(fā)商說了算。

??為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)、放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

??在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“公攤面積”最大的問題在于信息的不對(duì)稱和不透明，而非存在本身。

??他表示，開發(fā)商在買地時(shí)，不論是“公攤面積”還是“套內(nèi)面積”都是計(jì)算在內(nèi)的，后期在這個(gè)基礎(chǔ)上建成的電梯、樓梯、電梯井和墻面等都是有成本的，這些也都需要有人買單。但是，一些房企利用購(gòu)房人信息不對(duì)稱，虛增公攤面積會(huì)侵害業(yè)主利益。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也告訴記者，“公攤面積”與“套內(nèi)面積”只不過是住房面積計(jì)量方式差異罷了，在邏輯上應(yīng)該不會(huì)造成太大問題，但在實(shí)踐中卻因其專業(yè)性和測(cè)量估算方法、公允性而產(chǎn)生了太多糾紛，這已形成我國(guó)特有房地產(chǎn)行業(yè)慣例性產(chǎn)物。

??柏文喜還認(rèn)為，一些開發(fā)商往往會(huì)以加大公攤面積的方式來降低房屋的表面售價(jià)吸引客戶，進(jìn)而造成不少購(gòu)房糾紛。國(guó)內(nèi)購(gòu)房人“苦其久矣”，確有轉(zhuǎn)為按照套內(nèi)面積銷售以減少購(gòu)銷雙方分歧與矛盾的必要。

??取消“公攤面積”落實(shí)難

??政府層面也曾多次就“公攤面積”問題下發(fā)文件。

??早在2002年5月，中央7部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中，就明確了“要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計(jì)價(jià)方式”。

??2019年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。同年9月，住建部再次發(fā)布征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。但在第二次的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

??2021年，王鳳華也曾提案規(guī)范房屋“公攤面積”。2021年8月，內(nèi)蒙古住建廳回復(fù)稱，“公攤建筑面積”并不是一個(gè)規(guī)范名詞，是大家在日常使用過程中對(duì)業(yè)主個(gè)人分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱。住建部門對(duì)于共有建筑面積有明確的規(guī)定。對(duì)于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權(quán)面積的比例，目前沒有標(biāo)準(zhǔn)或者強(qiáng)制的范圍，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容。自治區(qū)住建廳與自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房買賣合同示范文本》中，已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e等明確列出，供購(gòu)房人參考。

??下一步，住建廳將加強(qiáng)房屋面積測(cè)繪的指導(dǎo)，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)時(shí)，提高設(shè)計(jì)水平，盡可能減少“公攤建筑面積”，降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項(xiàng)費(fèi)用。

??到今年，內(nèi)蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期急需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

??在多位專家看來，取消“公攤面積”不能一蹴而就。

??李宇嘉表示，在進(jìn)行這方面改變時(shí)，如果只是單純地把“公攤面積”計(jì)價(jià)部分放入“套內(nèi)面積”，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房?jī)r(jià)格的上升，意義有限。

??他建議，取消“公攤面積”要從兩個(gè)方面著手：一是把公攤部分具體面積，通過獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算清楚，并進(jìn)行公示；同時(shí)要保證在項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、銷售、竣工交付環(huán)節(jié)，這個(gè)數(shù)據(jù)是一致的，如果存在面積差，就要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償；二是針對(duì)公攤部分和套內(nèi)部分的面積，看它的計(jì)價(jià)方式是否進(jìn)行了調(diào)整，如果沒有調(diào)整的話，就沒有太大問題。

??中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟則介紹，重慶等地多年前也實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不過后期也調(diào)整回了“公攤面積+套內(nèi)面積”的銷售方式?！澳壳暗那闆r下，我認(rèn)為‘取消公攤面積’只能是作為一種提議?！?/p>

??柏文喜坦言，在目前的以“公攤面積”銷售已形成巨大慣性的情況下，內(nèi)蒙古住建廳取消“公攤面積”的建議，實(shí)施的幾率是比較小的。不過，若這一建議成真，對(duì)樓市而言雖然會(huì)推高套內(nèi)面積表面計(jì)價(jià)，但卻會(huì)讓購(gòu)房人感覺更加透明和放心，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心無疑會(huì)有利好影響。