政策許倩 2022-11-10 13:50:06 來源:中房報
??近一個月來,高層對于支持民營企業(yè)融資和發(fā)展的發(fā)聲明顯增多。
??11月7日,國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》(以下簡稱“意見”),明確支持民間投資參與102項重大工程等項目建設(shè);在安排各類政府性投資資金時對民營企業(yè)一視同仁。
??意見提出,鼓勵民間投資以多種方式盤活存量資產(chǎn),包括參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、參與基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)運營。
??意見再度強(qiáng)調(diào),推動金融機(jī)構(gòu)按市場化原則積極采用續(xù)貸、貸款展期、調(diào)整還款安排等方式對民間投資項目予以支持,避免因抽貸、斷貸影響項目正常建設(shè);加大對民營企業(yè)發(fā)債融資的支持力度。
??在業(yè)內(nèi)人士看來,該政策順應(yīng)了二十大報告的明確要求,即“優(yōu)化民營企業(yè)發(fā)展環(huán)境”、“支持中小微企業(yè)發(fā)展”。這些來自投資端的政策支持舉措,對于化解當(dāng)前民營房企融資難題和債務(wù)壓力也給出了思路。
??“目前投資市場中在很多項目合作、招投標(biāo)時,地方政府不愿意選民企,而是選國企央企,此時政策發(fā)力支持民間投資具有非常重要的及時性。同時,未來房地產(chǎn)增長空間觸頂,存量盤活和經(jīng)營以提高供應(yīng)效率將是新的增長點,因此,此次意見提出鼓勵政策,引導(dǎo)民企特別是地產(chǎn)企業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
??意見發(fā)布第二日,好消息再次傳來。11月8日中國銀行間交易商協(xié)會官網(wǎng)消息稱,交易商協(xié)會將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。
??據(jù)悉,“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則,通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式,支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
??至此,半個月內(nèi)高層已4次重磅發(fā)聲支持民營企業(yè)融資,其中3次明確點名支持民營房企?!罢娼鸢足y”也已到位,今年年內(nèi)已有近萬億元資金明確用于支持房地產(chǎn)企業(yè)和保交付,民營房企的發(fā)債窗口期就要來了。
??受利好消息影響,地產(chǎn)股今日大漲,截至A股收盤,新城控股、陽光城、金科股份漲停,中南建設(shè)、金地漲幅均超過6%。
??民企生存處境堪憂 違約者暴增
??長期以來,民營企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。
??據(jù)國家市場監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù),截至今年8月底,我國民營企業(yè)數(shù)量已從2012年底的1085.7萬戶增至4701.1萬戶,10年翻了兩番多,民營企業(yè)在企業(yè)總量中占比由79.4%提高到93.3%。民營企業(yè)對稅收貢獻(xiàn)率超過50%,對GDP貢獻(xiàn)率超過60%,對城鎮(zhèn)勞動就業(yè)貢獻(xiàn)率超過80%。
??然而,現(xiàn)階段民企私企的表現(xiàn)卻相對偏弱,“國進(jìn)民退”說法甚囂塵上。
??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前9個月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中,國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤總額2.09萬億元,同比增長3.8%;股份制企業(yè)實現(xiàn)利潤總額4.56萬億元,同比下降0.4%;外商及港澳臺商投資企業(yè)實現(xiàn)利潤總額1.48萬億元,同比下降9.3%;私營企業(yè)實現(xiàn)利潤總額1.7萬億元,同比下降8.1%。
??在私營企業(yè)中,民營房企的處境則更為艱難。
??國盛證券發(fā)布研究報告稱,2021年銷售百強(qiáng)房企中有70家民企,其中有29家出險(發(fā)生融資或理財產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動性風(fēng)險事件),比例逾4成,且出險企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延,民營房企的流動性危機(jī)愈演愈烈。
??同時,民營房企數(shù)量在銷售百強(qiáng)房企中的占比持續(xù)下行,從2020年占比68%下降到2022年上半年的53%。
??從暴雷房企來看,中泰證券分析師陳立表示,民營房企違約規(guī)模占比持續(xù)提升,2020年為59%,2022年上升至89%。從融資到拿地再傳導(dǎo)至銷售規(guī)模層面,民營房企銷售規(guī)模占比持續(xù)下降。百強(qiáng)房企中,民營企業(yè)銷售規(guī)模占比自2018年82%高點下降至2021年79%。
??“民營房企幾乎都在渡劫,有幾家能熬到市場回暖難以判斷。雖然三季度以來房地產(chǎn)市場利好政策頻出,但真正流入到民營房企口袋的資金非常有限,主要集中于項目本身和市場需求。”某房企人士無奈地表示。
??據(jù)中指院數(shù)據(jù),今年1~10月,房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元,同比下降16.9%,其中,民營房企發(fā)債規(guī)模占比僅為5%左右。10月份,包括招商蛇口、萬科、綠城等在內(nèi)的國有房企均有發(fā)債動作,民營房企僅有卓越一家發(fā)債。
??引導(dǎo)民企轉(zhuǎn)向地產(chǎn)新模式
??近日,央行行長易綱表示,大規(guī)模的“他救”是特定歷史時期的特殊安排,“自救”應(yīng)成為當(dāng)前和今后應(yīng)對金融風(fēng)險的主要方式。這意味著,對于相關(guān)房企而言,應(yīng)想辦法積極爭取各類資源,主動用市場化方式來穩(wěn)妥處理債務(wù)風(fēng)險問題。
??此次國家發(fā)改委提出21條鼓勵政策,引導(dǎo)民企特別是地產(chǎn)企業(yè)向“高質(zhì)量發(fā)展”新模式轉(zhuǎn)型,并鼓勵民間投資以多種方式盤活存量資產(chǎn)。值得注意的是,國家發(fā)改委還對每一項舉措列出具體負(fù)責(zé)部門和單位,以加快政策落實。
??意見提出,支持民間投資參與102項重大工程等項目建設(shè)。鼓勵民間投資以城市基礎(chǔ)設(shè)施等為重點,通過綜合開發(fā)模式參與重點項目建設(shè)。已確定的交通、水利等項目要加快推進(jìn),在招投標(biāo)中對民間投資一視同仁。支持民營企業(yè)參與鐵路、高速公路、港口碼頭及相關(guān)站場、服務(wù)設(shè)施建設(shè)。
??“國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運輸部、水利部、國家能源局等國務(wù)院相關(guān)部門,中國國家鐵路集團(tuán)有限公司及各地區(qū)按職責(zé)分工負(fù)責(zé)。”意見明確劃分各責(zé)任方。
??中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李春頂表示,支持民間投資參與重大項目,允許民間資本進(jìn)入基建、交通等領(lǐng)域,可以促進(jìn)投資資金多元化,獲得更加廣泛的融資渠道;允許民間資本參與大項目,也有助于民營企業(yè)找到更好的投資渠道,緩解民企經(jīng)營壓力。
??意見還提出,鼓勵民間投資以多種方式盤活存量資產(chǎn)。
??一是支持民間投資項目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時,對各類所有制企業(yè)一視同仁。
??二是通過開展混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資人和專業(yè)運營管理方等,吸引民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、運營。對長期閑置但具有潛在開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn),可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型等方式,充分挖掘資產(chǎn)價值,吸引民間投資參與。
??三是鼓勵民間投資參與盤活城市老舊資源,因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
??四是鼓勵民營企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易、并購重組、不良資產(chǎn)收購處置等方式盤活自身資產(chǎn),加強(qiáng)存量資產(chǎn)優(yōu)化整合。引導(dǎo)民營企業(yè)將盤活存量資產(chǎn)回收資金,用于新的助力國家重大戰(zhàn)略、符合政策鼓勵方向的項目建設(shè),形成投資良性循環(huán)。
??針對融資難問題,意見提出,支持民營企業(yè)創(chuàng)新融資方式,鼓勵國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、并購重組等方式,與民營企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合,投資新的重點領(lǐng)域項目。
??完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制,加大對民營企業(yè)發(fā)債融資的支持力度。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù),降低對民營企業(yè)貸款利率水平和與融資相關(guān)的費用支出,加大對符合條件的民間投資項目的支持力度;督促金融機(jī)構(gòu)對民營企業(yè)債券融資交易費用能免盡免。
??李宇嘉分析稱,由于民企債務(wù)壓力大,金融機(jī)構(gòu)并不愿意給民企融資,包括信貸、發(fā)債等,或者利率水平很高。這對本就缺乏合格抵押物、經(jīng)營困難較大的民企而言,投資的意愿就更低了。此次意見意味著金融機(jī)構(gòu)在融資投向、風(fēng)控體系上要打破所有制、抵押物迷思,建立基于經(jīng)營效率、現(xiàn)金流持續(xù)性、項目前景等生產(chǎn)經(jīng)營的融資審批和評估模式,創(chuàng)新融資模式。
??“這些政策支持將有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營房企的風(fēng)險偏好和融資氛圍,有效緩解民營房企信用收縮問題,促進(jìn)民營房企融資恢復(fù),未來民營房企發(fā)債融資支持范圍和規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大?!?中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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