??曾被稱為掐住房企“七寸”的商品房預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管，終于迎來松綁。

??11月14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），稱商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。

??通知明確，通過保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

??“這是比‘金融十六條’更為切實(shí)、更能解房企資金‘近渴’的利好政策?！币晃环科蟾邔狱c(diǎn)贊道。

??另一位不愿具名的房企高管則表示，今年上半年監(jiān)管層就已發(fā)文支持“出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金”，這次其實(shí)是再一次強(qiáng)調(diào)。保函分兩類，一類是銀行開具的保函，一類是商業(yè)保函。前者，需要企業(yè)在該銀行有比較大額度的存款作為保障，銀行才會開具保函；商業(yè)保函的開具則相對容易一些。

??“國企央企、依靠強(qiáng)大實(shí)業(yè)集團(tuán)背書的房企，比較容易開出銀行保函；但對于大部分民營企業(yè)而言則很難。希望在后續(xù)落實(shí)中商業(yè)類保函也能認(rèn)，也能用來開展置換?！鄙鲜霾辉妇呙姆科蟾邔颖硎尽?/p>

??受此利好消息，11月15日開盤后，A股、港股房地產(chǎn)板塊股票再度上漲，房地產(chǎn)板塊已連續(xù)5個工作日上漲。

??松綁呼聲已久

??預(yù)售資金，指購房者按商品房買賣合同支付給開發(fā)商的購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行貸款和住房公積金貸款等，這些資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項目施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

??預(yù)售資金是房企非常重要的現(xiàn)金流來源。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%。其中，國內(nèi)貸款1.48萬億元，利用外資62億元，自籌資金4.49萬億元，定金及預(yù)收款4.1萬億元，個人按揭貸款2.02萬億元。

??可以發(fā)現(xiàn)，在預(yù)售制度下，定金及預(yù)收款占房企到位資金的3成之多。

??在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，借助預(yù)售資金“無息杠桿”撬動，房企只需極少本金便可買地蓋樓，實(shí)現(xiàn)高杠桿高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張模式。但2021年開始，隨著部分房企流動性風(fēng)險顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金可提取比例降低、提取難度加大，一定程度上擠占了企業(yè)有效流動性，令其償債壓力加大。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元；碧桂園、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展的流動性擠占率（預(yù)售監(jiān)管資金/貨幣資金）均超過30%，萬科、恒大、保利、華僑城也均超過20%。

??在恒大2022年保交樓新年開工動員大會上，恒大董事局主席許家印曾透露，恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

??“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達(dá)95%。目前仍然沒有好轉(zhuǎn)?！苯衲?月份，正榮地產(chǎn)方面在投資者電話會議上也表示。去年6月末，正榮地產(chǎn)貨幣資金中受限比例僅21.26%。

??今年9月份，旭輝董事局主席林中在對內(nèi)發(fā)布公開信時亦提到，盡管公司賬面上仍有逾300億元現(xiàn)金，但可以提取的非常少，主要就是因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管。

??松綁商品房預(yù)售資金監(jiān)管成為房企們強(qiáng)烈呼聲，也是緩解當(dāng)前房企短期資金壓力的必要之舉。

??2022年以來，多個城市出現(xiàn)了放寬預(yù)售資金監(jiān)管跡象，但大多只是對此前過嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險出清未完成、銀行風(fēng)險偏好等因素影響，對于緩解房企資金緊張效果有限。

??銀行保函開具是難點(diǎn)

??以更大力度支持房企融資，成為必要之舉。

??11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)等方面發(fā)布16項舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”。

??此次，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文，從國家層面對預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行松綁。通知稱，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部規(guī)定監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

??“從‘金融16條’到預(yù)售資金松綁，政策導(dǎo)向給大家的預(yù)期是向好的，就是要增強(qiáng)企業(yè)流動性。經(jīng)濟(jì)要想穩(wěn)，勢必要讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)，怎么穩(wěn)？除保項目外，還要保住企業(yè)端穩(wěn)定，尤其是大型上市房企，如果企業(yè)端不穩(wěn)，項目端就難穩(wěn)，整個行業(yè)也就難穩(wěn)。從經(jīng)濟(jì)到地產(chǎn)行業(yè)，從行業(yè)到大型企業(yè)主體，從企業(yè)主體再到具體項目，把整個鏈條全部拉通，這個邏輯很重要?！鼻笆龇科蟾邔颖硎?。

??通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。

??為何是30%？廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，此舉可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結(jié)，誰也動不了”的資金，從而起到資金循環(huán)目的；另一方面，也不能動太多，因?yàn)橐紤]既有債權(quán)人（保交樓之前的債權(quán)人，包括銀行、信托、施工單位、供應(yīng)商）的權(quán)益和顧慮。動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)部分動起來、循環(huán)起來，源頭活水能“四兩撥千斤”，從而實(shí)現(xiàn)整個項目的循環(huán)。

??對于銀行保函的申請資格，通知要求：商業(yè)銀行在出具保函時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房企信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔(dān)保額度過大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項目，應(yīng)審慎出具保函；對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風(fēng)險。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，以銀行保函置換預(yù)售資金，需要銀行在授信額度內(nèi)首先審查相關(guān)房企資信情況，這意味著房企必須有履約能力并有授信額度。就邏輯上而言，房企確實(shí)只需要付出開具銀行保函的費(fèi)用和利息，就可以用保函來置換資金用于自身周轉(zhuǎn)。

??“但政策層強(qiáng)調(diào)市場化、法制化原則，以及讓各家銀行自主決策，意味著銀行需要自己承擔(dān)置換資金的風(fēng)險，因此，銀行會綜合評估房企風(fēng)險，那些出險房企履約能力存疑，銀行未必會同意開出保函。目前沒有違約的民營房企已是少數(shù)，所以政策能夠覆蓋的房企數(shù)量極其有限?！卑匚南舱f。

??某房企高管亦表示，政策層面讓我們看到了希望，但從以往經(jīng)驗(yàn)來看，只有資質(zhì)好、信用高的企業(yè)才能拿到銀行保函，銀行對大部分民營房企是不可能全“兜底”的，希望在后續(xù)落實(shí)方面能有一些讓步。