政策編輯部 2022-11-29 08:38:49 來源:丁祖昱評樓市
??2022年11月28日晚,證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”,決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,并自即日起施行。
??至此,信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”,合力推動房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。
??但無論是從六大行對房企授信,還是從“第二支箭”出臺后落地情況來看,受益房企數(shù)量仍較為有限。
??此次證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”,支持房企股權(quán)融資,最終受益方依然還是優(yōu)質(zhì)房企。
??2022年11月28日晚,證監(jiān)會發(fā)布“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。
??房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署,積極發(fā)揮資本市場功能,支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃,加大權(quán)益補充力度,促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展,更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,并自即日起施行。
??具體內(nèi)容如下:
??1.恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。
??2.恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。
??3.調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策(H股與A股政策保持一致)。
??4.進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。
??5.積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
??2022年至今房地產(chǎn)融資政策不斷,多部門表達出了對房地產(chǎn)融資政策的支持。從目前來看,企業(yè)融資端“三箭已出”,第一支箭信貸投放、第二支箭債券融資、第三支箭股權(quán)融資。
??從目前已落地的部分融資政策來看,信貸部分雖然自“央十六條”以來,六大行給予了碧桂園、萬科、龍湖集團等17家房企的意向性授信額度超16500億元,但覆蓋面有限,且在授信額度之后,銀行放貸前還有一道審批程序,信心作用更大。
??債券融資方面,基本需要發(fā)行人通過實物資產(chǎn)或第三方進行反擔保,這對不少民營房企來說有一定難度。
??此次證監(jiān)會針對股權(quán)融資方面的調(diào)整優(yōu)化,在一定程度上可做之前部分融資政策的補充。
??2022年11月21日金融街論壇年會上,證監(jiān)會主席易會滿表示,要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn),支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃,繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求,支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資,支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。
??其中,“支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃”一項是此次證監(jiān)會針對股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化政策的重要部分。
??自2021年“三道紅線”發(fā)布以來,一直在限制房企的負債增長,對于不少房企來說,融資和降負債成為了兩難。
??“三道紅線”具體要求:
??一是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不能超過70%;
??二是凈負債率小于100%;
??三是現(xiàn)金短債比要大于1倍。
??其中有兩條與負債率有關(guān)。股權(quán)融資與之前其他融資政策相比,最大的區(qū)別在于股權(quán)融資與債權(quán)融資不同,不會直接增加房企的負債規(guī)模,對“三道紅線”影響相對較小。
??證監(jiān)會發(fā)布的股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項措施的第一條,便是恢復(fù)涉房上市公司并購重組:允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市,重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。
??這是近10年來,涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。在此之前,主板不受理上市已久,上交所的科創(chuàng)板、深交所創(chuàng)業(yè)板、北交所,都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市。
??并購重組恢復(fù)之后,對于想要在A股上市的房企來說,借殼上市成可能。
??對于那些“爆雷”企業(yè)來說,可以通過重組,理清債務(wù)關(guān)系;對于優(yōu)質(zhì)房企而言,則增加了收購或者控股其他企業(yè)的機會,有利于目前整體行業(yè)出清。
??長期以來,房企上市后基本失去了再融資功能。但是這并不代表房地產(chǎn)行業(yè)資本市場不活躍,從近幾年與房企關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)管理企業(yè)來看,2019-2021年上市物企共發(fā)起25次配股或可轉(zhuǎn)股債券,籌集金額總值達559.03億港元。僅2021年就有共有8家上市物企發(fā)起11項配售或可轉(zhuǎn)股債券,募集資金凈額達345.67億港元。
??在這其中,有部分房企因現(xiàn)金流緊張,風(fēng)險頻發(fā),為緩解流動性壓力,出售旗下物企換取現(xiàn)金,引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。例如,碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂等。
??隨著上市房企融資恢復(fù),上市房企不僅可以發(fā)行股份購買涉房資產(chǎn),在發(fā)行股份購買資產(chǎn)時,還可以募集配套資金。這將極大程度促進A股與H股房企活躍度。
??需要注意的是募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等,不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
??作為企業(yè)融資端的“第三支箭”,證監(jiān)會此次在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,最終結(jié)果依然還是利好“優(yōu)質(zhì)房企”。
??8月至今,直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模已經(jīng)超過萬億,可以說流動性在加速釋放,整體房企融資環(huán)境迎來改善。
??但從政策落地來看,融資對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象,惠及面有限,絕大多數(shù)民營企業(yè)仍然只能依靠自救。
??據(jù)CRIC對100家典型房企融資的監(jiān)測,民營房企融資規(guī)模占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌,到了2022年10月僅為10%。2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元,同比減少68%,其中債券發(fā)行規(guī)模僅1376億元,同比減少了58%。
??剔除因為交換要約而發(fā)行債券的企業(yè)之后,2022年1-10月發(fā)行新債券的民營房企僅有11家,發(fā)行新債券共約552億元,其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城,這些都是目前被首先認可的優(yōu)質(zhì)房企。
??可以預(yù)見的是,隨著證監(jiān)會股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項措施落地,率先受益的依然還是這些優(yōu)質(zhì)房企,絕大多數(shù)民營房企依然還是要等待政策效果的傳導(dǎo)。
??值得注意的是,2023年上半年民營房企即將迎來一波較大規(guī)模的償債潮,其中龍湖、新城和美的置業(yè)三家企業(yè)的到期規(guī)模卻僅有163億元。
??由此可見,對于接下來的償債潮而言,這些“優(yōu)質(zhì)房企”本身壓力并不大。但是對于其他的民營房企而言,即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可,目前仍然面臨較大的到期壓力。
??我們認為,近期的支持政策表面在“救”,實則核心仍在于“穩(wěn)”,支持資金優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營房企,使這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn),以免風(fēng)險繼續(xù)蔓延。
??對于即將到來的2023年上半年償債高峰期,大部分民營房企緊迫性依舊。
??目前民營房企脫困除了緊跟政策端,積極尋求發(fā)債機會,更重要的還是要依靠銷售端恢復(fù),增強內(nèi)生流動性,穩(wěn)住局面。無論是發(fā)債還是展期,解決的都是短期問題,未來仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問題,銷售回款才是“治本”的關(guān)鍵。
??目前已經(jīng)進入年終槍收階段,企業(yè)迎來排貨、營銷大比拼,民營房企更要打好攻堅戰(zhàn)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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