??近日，多地發(fā)布公積金新政。

??2023年5月11日，鄭州提出開展提取住房公積金支付購房首付業(yè)務(wù)。在此之前，合肥也提出自2023年5月23日起新建商品房可提取住房公積金支付購房首付款。

??早在2022年以前，大部分城市是不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款的，然而自2022年4月，福建省率先“撕”開這個口子后，迅速被多個城市效仿。截至目前，至少有1省37市在發(fā)布的有關(guān)政策中提及可提取公積金用于支付首付款及購房款。

??從目前已經(jīng)落實公積金支付首付款的城市來看，政策落地后，對部分城市有一定的拉動作用。

??我們認為，在目前整體市場點狀脈沖式復(fù)蘇的背景下，未來地方調(diào)控政策將進一步松綁，尤其是需求側(cè)，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

??2023年5月11日，鄭州發(fā)布“關(guān)于購買新建預(yù)售商品住房提取住房公積金支付購房首付款有關(guān)事項的通知（試行）”，擬認購鄭州市中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)（以下簡稱“市內(nèi)五區(qū)”）新建預(yù)售商品住房，同時符合購房提取住房公積金條件的職工（包括買受人、配偶及共有人，以下簡稱“購房職工”），可以委托鄭州住房公積金管理中心預(yù)提住房公積金支付購房首付款。自2023年5月18日起試行，試行期暫定為一年。

??鄭州住房公積金管理中心表示，新政是為了支持新市民、青年人等群體購房安居，減輕購房職工的首付資金籌款壓力，充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)。提取公積金支付購房首付款是住房公積金購房提取的優(yōu)化業(yè)務(wù)。開通該業(yè)務(wù)后，如購房職工的住房公積金賬戶有足夠余額，支付購房首付款時，不再需要借貸過橋資金。

??在此之前，5月4日合肥發(fā)布“關(guān)于支持提取住房公積金支付購房首付款的通知”，繳存人購買合肥市（含四縣一市）新建商品住房的，可申請?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款。自2023年5月23日起執(zhí)行，有效期至2023年12月31日止。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，至少有1省37市在發(fā)布的有關(guān)政策中提及可提取公積金用于支付首付款及購房款。

??從各地發(fā)布的提取公積金支付首付款的通知來看，其主要目的是為了支持剛性和改善性住房需求，減輕繳存職工家庭購買新建商品住房支付首付款的資金壓力。

??早在2022年以前，大部分城市不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款。2022年4月，福建省率先“撕”開這個口子。

??2022年4月13日福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于積極應(yīng)對疫情影響促進住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)健康發(fā)展若干措施的通知》，增加購買新建商品住房提取住房公積金“預(yù)付制”，進一步減輕支付首付款資金壓力，方便職工購買新建商品住房。

??4月21日，福州住房公積金中心發(fā)布消息明確，持續(xù)加大購房、還貸提取支持力度。購房職工及配偶可申請購房首付款提取住房公積金，用來補足購房合同約定的首付款金額與預(yù)付首付款金額間的差額部分。

??從福州2022年1月至今的市場情況來看，自2022年4月發(fā)布公積金可支付首付款政策后，福州商品住宅成交面積出現(xiàn)了一定程度的提升，并保持至7月。

??不僅如此，據(jù)福州住房公積金中心5月11日公布數(shù)據(jù)顯示：截止2023年4月底，本年度中心累計為繳存職工辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)21.73萬人次，提取金額達43.56億元，同比增長39.56%，完成年度計劃39.56%。

??與福州、廈門等較早啟動提取公積金支付購房首期款的熱點城市不同，南京一直到2023年才發(fā)布該政策的城市。

??2月27日，南京住房公積金管理中心發(fā)布“關(guān)于優(yōu)化南京市提取住房公積金支付購房款相關(guān)規(guī)定的實施細則”，支持提取住房公積金支付購房首期款，有效期至今年12月31日。

??從南京的市場成交情況來看，作為強二線城市的代表，南京在市場前期透支的背景下，2022年以來市場表現(xiàn)一直不太理想。盡管政策持續(xù)放松，2022年全年出臺各類利好政策27條，但收效甚微，全年成交面積也從1月起高位回落。

??自2023年2月政策發(fā)布后，南京商品住宅成交面積從3月起出現(xiàn)了大幅提升，隨后4月再次回落。

??由此看來，該政策的落地短期內(nèi)對部分城市的成交有一定的提振作用，長期影響還需觀察。

??從部分已經(jīng)實施公積金可支付首付款的城市來看，該政策對減輕首付款資金壓力的效果明顯，對剛需剛改市場有一定的支持作用。

??鄭州選擇在這個時候跟進也與其市場表現(xiàn)高度相關(guān)。2023年一季度，鄭州市場復(fù)蘇明顯，商品住宅成交面積從2022年底的低位持續(xù)攀升，一直升至2023年3月96.04萬平方米，同環(huán)比漲幅皆超100%。

??從具體成交結(jié)構(gòu)來看，鄭州回暖主要以剛需客群主導(dǎo)，但從目前的認購情況來看，剛需回調(diào)幅度也是最大的，盤點鄭州的5月供應(yīng)，約40萬平方米，3160套房子入市，整體仍以剛需為主導(dǎo)，整體后期有很大可能面臨供過于求的狀況。

??鄭州在此時推出公積金可支付首付款政策，有較明顯支撐剛需剛改市場的意圖。

??不僅是鄭州，從目前整體市場來看，供求皆有轉(zhuǎn)降趨勢，2023年4月整體市場熱度恢復(fù)到本輪行情啟動初期水平。

??各能級城市均出現(xiàn)不同程度回落，一線成交相對韌性較強，二三線城市面臨熱度轉(zhuǎn)降的局面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨立。即使是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢的強二線城市，由于本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動，隨著低價房源去化殆盡，整體需求也進入階段性疲軟期。這主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢所致。

??在這背景下，我們認為，公積金政策放寬將成趨勢，未來或?qū)⒂懈鄰姸€城市加入其中。

??綜合來看，公積金可支付首付款政策不僅可以直接減輕購房者首付資金周轉(zhuǎn)壓力，刺激購房需求的進一步釋放，同時還能提高公積金的使用效率，降低資金閑置成本?？梢哉f是屬于雙贏的政策。

??從未來政策趨勢來看，中央政策將繼續(xù)以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，地方將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，促進合理住房消費，一線及強二線城市調(diào)控政策尤有放松空間。