政策克而瑞研究中心 2023-06-30 08:44:30 來源:丁祖昱評樓市
??2023年上半年,中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù),優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境,金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟,房地產(chǎn)供需兩端也將受益,政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。
??地方117省市188次放松政策,二季度以來政策力度、頻次雙減,杭寧等實行一區(qū)一策,多次調(diào)整限制政策實施范圍。
??預(yù)計接下來穩(wěn)增長政策將接續(xù)加碼,降息拉開新一輪貨幣寬松序幕,財政支持也將協(xié)同發(fā)力。中央層面仍將保持一定戰(zhàn)略定力,類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會重現(xiàn),以防市場出現(xiàn)“大起大落”。
??2023年上半年,除了積極表態(tài)外,上半年中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策,已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整,或意在規(guī)范市場秩序,政策力度限于“托而不舉”。
??1月5日,央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制。賦予房價連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán),在去年9月的房貸政策的基礎(chǔ)上,實行入圍城市季度性動態(tài)調(diào)整,并設(shè)置了房價三連漲的退出機制,意味著更多城市能從中受益,且政策“既管冷又管熱”。
??2月3日,自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策。調(diào)整的重點在于取消全年供地次數(shù)的限制,以適應(yīng)當(dāng)前樓地市環(huán)境,地方供地可以通過優(yōu)化供地節(jié)奏、強化公開信息披露積極引導(dǎo)市場預(yù)期,企業(yè)資金壓力也將有所緩解。
??5月8日,住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費,鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價,引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。新規(guī)有助于降低二手房購置成本,提升二手置業(yè)積極性。
??上半年,金融對房地產(chǎn)支持主要體現(xiàn)在幾方面:第一,利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào),共同帶動房貸利率下行。一方面,房貸利率下限動態(tài)調(diào)節(jié),超百城下調(diào)或取消房貸利率下限。另一方面,6月20日,5年期以上LPR利率下調(diào)10個基點至4.20%,這是既去年8月以來LPR首次調(diào)整。
??第二,下調(diào)商貸最低首付比例,多數(shù)城市已放寬至底線。上半年共有17個省市調(diào)整首付比例,多數(shù)不限購城市和部分限購城市的非限購區(qū)域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底線。
??第三,全面降準(zhǔn),央行決定于3月27日降低金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點,釋放長期資金約5500億元,降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力,房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。
??第四,融資等方面政策支持,1月,央行、銀保監(jiān)會強調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流,有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》。2月,證監(jiān)會放寬境外募資等限制,啟動不動產(chǎn)私募基金試點工作。3月,公募REITs審批流程得到優(yōu)化,適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。4月,發(fā)改委發(fā)文,消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS,支持民間投資項目發(fā)行。5月,國資委發(fā)布通知,央企年度發(fā)債計劃與市場注冊額度不掛鉤。
??但居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀。1-5月各月住戶中長期貸款占新增境內(nèi)人民幣貸款的比重始終處在20%以下低位。前5月80家典型房企的累計融資總量為2623.7億元,同比減少27.3%,5月,典型房企融資規(guī)模環(huán)比減少56.4%,同比減少60.4%,并創(chuàng)下了2020年以來單月新低。
??2023年上半年,117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策。從時間維度看,一季度政策持續(xù)放松,而二季度以來地方政策頻次、力度雙減。頻次上,環(huán)比下降15%,相比去年同期下降約6成;力度上,以公積金等弱刺激政策為主,四限松綁僅16次,環(huán)比近乎腰斬。分城市來看,15個城市“救市”更為積極,上半年出臺過3次以上寬松性政策。
??從政策內(nèi)容來看,需求端主要包括六方面:
??第一,廣州、長沙等14城放松限購,例如廣州南沙區(qū)非戶籍購房社保要求由滿5年改為滿3年。
??第二,青島、合肥等18省市放松限貸,青廬均調(diào)整非限購區(qū)域首付比例,首套最低20%、二套最低30%。
??第三,深圳、貴陽等7城放松限價,比如深圳二手房指導(dǎo)價僅作為參考,銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)。
??第四,鄭州、廈門等8城放松限售,鄭州主城四區(qū)限售期限由取得產(chǎn)證滿1年改為網(wǎng)簽、契稅繳納、不動產(chǎn)登記任一滿1年,常州等更是取消限售。
??第五,上海、廣州等101省市放松公積金貸款,提高貸款額度定向支持多孩家庭購房、允許“既提又貸”支付首付是近期公積金政策的主要發(fā)力點。
??第六,北京、南京等37省市財稅托市,例如南京六合區(qū)向購買新房的人才提供300元/平方米購房補貼。
??6月7日,央行行長易綱表示,要加強逆周期調(diào)節(jié),全力支持實體經(jīng)濟,16日,國常會強調(diào)必須采取更加有力措施,增強發(fā)展動能。預(yù)計接下來穩(wěn)增長政策將接續(xù)加碼,降息拉開新一輪貨幣寬松序幕,財政支持也將協(xié)同發(fā)力。
??房地產(chǎn)層面,盡管穩(wěn)增長政策預(yù)期提升,近期關(guān)于重磅地產(chǎn)政策即將發(fā)布、非大力不能救市的聲音不絕于耳,市場對此頗有期待,但聯(lián)系到此前總書記“要研究中長期治本之策”、住建部部長“企穩(wěn)回升要防大起大落”等表態(tài),加上官媒“企穩(wěn)還需多一些耐心”等表述,以及居民加杠桿空間已然逼仄等現(xiàn)實背景,我們相信,中央層面仍將保持戰(zhàn)略定力,類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會重現(xiàn),因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。
??退一步說,即便有政策出臺,也將配套相應(yīng)的監(jiān)測、預(yù)警、退出機制,類似房貸利率動態(tài)調(diào)整制度,一旦市場恢復(fù)元氣甚至回歸過熱,政策將及時調(diào)整或退出。當(dāng)然,最終中央政策如何演變,還需要進一步觀察。
??對房地產(chǎn)企業(yè)來說,還需積極推進各項金融支持政策落地,尤其是給予民企更多的資金支持,構(gòu)筑企業(yè)拿地和推盤信心。
??首先,金融機構(gòu)對于企業(yè)融資資格審批方面應(yīng)適當(dāng)降低門檻,支持合理融資需求,降低企業(yè)短期資金壓力。
??其次,對于那些短期償債壓力較大的企業(yè),鼓勵金融機構(gòu)予以展期或低息續(xù)貸,保持企業(yè)現(xiàn)金流能正常流轉(zhuǎn)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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