政策 2023-08-23 09:23:32 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??2023年8月21日,深圳市住房建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)通告,推出兩個(gè)項(xiàng)目的配售人才住房702套,其中兩房戶型420套,三房戶型282套。
??此次人才住房的配售對(duì)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,覆蓋了全日制??茖W(xué)歷人才。同時(shí),符合條件的三人家庭可申請(qǐng)購(gòu)買三房戶型。
??這是今年以來深圳人才房第二次降低申購(gòu)門檻。早在2023年2月28日,深圳就將未婚單身人群購(gòu)買人才房的年齡限制由35歲降至了30歲,同時(shí)也放寬了對(duì)共同申請(qǐng)人的戶籍要求。
??但是從當(dāng)時(shí)的結(jié)果來看,超八成購(gòu)房者未選房,不同區(qū)域項(xiàng)目分化嚴(yán)重、兩房三房分化也較為明顯,整體棄選率較高。
??2023年7月3日,深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》,于8月1日正式實(shí)施。施行之日起,不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。
??簡(jiǎn)單來說,深圳的住房保障體系將由當(dāng)前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主,轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型為主。
??隨著我國(guó)住房保障體系的完善,未來“人才房”將成為歷史。
??8月21日深圳市住房保障署啟動(dòng)深業(yè)頤瑞府、御棠上府兩個(gè)可售型人才住房項(xiàng)目配售。按照申請(qǐng)家庭資格條件分為四個(gè)隊(duì)列,其中第三隊(duì)列將申請(qǐng)門檻由此前的本科降低至“申請(qǐng)人具有全日制??茖W(xué)歷,或者具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格,且具有中專及以上學(xué)歷等”。此外,第四隊(duì)列的三人家庭可申購(gòu)三房戶型。
??這是深圳今年第二次降低人才房申購(gòu)條件。
??2023年3月,深圳住建局發(fā)布《深圳市地鐵集團(tuán)有限公司 深圳市南山人才安居有限公司關(guān)于面向人才配售深鐵熙府、安居同樂馨苑項(xiàng)目住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》。將人才房的申請(qǐng)條件分了兩個(gè)申請(qǐng)隊(duì)列,第一隊(duì)列優(yōu)先于第二隊(duì)列選房。
??和首批人才房申請(qǐng)條件相比,主要有兩點(diǎn)放寬:首先是單身年齡的限制,首批人才房申請(qǐng)條件中單身需要年滿35周歲,現(xiàn)在的第二隊(duì)列單身放寬到年滿30周歲。其次共同申請(qǐng)人的限制,首批申請(qǐng)條件中要求申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人均為深戶,現(xiàn)在第二隊(duì)列只需申請(qǐng)人深戶,其他共同申請(qǐng)人沒有戶籍限制。
??對(duì)比這兩次人才房申購(gòu)條件的調(diào)整,深圳人才房的門檻已有以下四大變化。
??1、從全日制本科及以上學(xué)歷降至全日制??茖W(xué)歷,或者具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格,且具有中專及以上學(xué)歷等;
??2、從單身35周歲放寬至年滿30周歲;
??3、從共同申請(qǐng)人均為深戶放寬至申請(qǐng)人深戶;
??4、從高層次人才、4人及以上家庭方可認(rèn)購(gòu)三房放寬至家庭人口數(shù)為3人即可認(rèn)購(gòu)三房戶型。
??深圳人才房放寬申購(gòu)條件的背后,一方面是前幾批人才房整體棄選率較高,另外一方面也與整體樓市銷售端低迷有關(guān)。
??2022年深圳推出第一批人才房,超1.5萬(wàn)戶家庭選購(gòu)4422套房源,歷時(shí)20天的選房,最終僅有1930套被選定,去化率約43.65%。
??不同區(qū)域項(xiàng)目分化嚴(yán)重、兩房三房分化也較為明顯,光明中心區(qū)的九樾廣場(chǎng)是唯一一個(gè)2房3房都售罄的項(xiàng)目,其次是寶安西鄉(xiāng)的安居鴻棲臺(tái)和龍華上塘的星河開市客兩房也被選完;龍崗寶龍和大鵬新區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目卻銷售慘淡,大鵬的安居君蘭灣府三房最終選房率只有1%左右,寶龍的安居顥龍?jiān)啡恳矁H22%的選房率。
??相較2022年,2023年深圳市第一批人才房項(xiàng)目由于地段較優(yōu)秀,銷售情況好過2022年,但整體棄選率仍然較高。
??2023年深圳市第一批人才房推出11個(gè)人才房項(xiàng)目,共8510套房源,除了坪山區(qū)、大鵬新區(qū),其他區(qū)均有涉及。
??從公布的選房結(jié)果來看,其中,安居同樂馨苑項(xiàng)目199套可售人才房全部告罄,606戶申購(gòu)者選走了199套房。值得注意的是,兩房棄選率超過60%,三房更是超過70%的人放棄了選房。
??深鐵熙府配售2080套,配售均價(jià)為59394.52元/㎡(含裝修),終審合格認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭共10677戶。其中兩房共1065套,超一萬(wàn)戶(第一隊(duì)列5311戶)申購(gòu),但第一隊(duì)列高達(dá)五倍的申購(gòu)率都未將一千余套的兩房選完,第二隊(duì)列選房排序7550買到最后一套兩房戶型,棄選率超八成。三房方面,最終708人選走了155套房,剩余860套,去化率僅15%。
??一線城市房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致的購(gòu)房壓力,讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”,為了緩解年輕人置業(yè)困難,留住人才,深圳推出了人才房,這些人才房的價(jià)格僅相當(dāng)于區(qū)位商品房的六折,可為什么棄選率如此之高?
??究其原因,主要是以下幾點(diǎn)。
??1、十年內(nèi)禁止交易
??根據(jù)深圳市人才安居集團(tuán)披露的信息,可售型人才房售價(jià)雖然為周邊市場(chǎng)價(jià)的60%,但需要簽訂買賣合同,10年后方可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)100%產(chǎn)權(quán)上市交易。
??2、得房率差
??很多人申購(gòu)成功之后,實(shí)際去看房卻發(fā)現(xiàn)很多房型的公攤要大于普通商品房,70平的戶型,實(shí)際面積只有50平出頭的房型比比皆是。
??3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯
??在樓市尚不明朗的情況下,新房銷售去化普遍較差,很多開發(fā)商開盤即打折,二手房由于指導(dǎo)價(jià)一直存在,很多急于出手的賣房者會(huì)低于指導(dǎo)價(jià)賣出,人才房?jī)r(jià)格方面優(yōu)勢(shì)小了,也成了去化不理想的一個(gè)原因。
??4、申購(gòu)規(guī)則可多選
??除了產(chǎn)品方面的原因之外,棄選率高其實(shí)還跟人才房申購(gòu)的規(guī)則有著不小的關(guān)系,通過官方發(fā)布的規(guī)則來看,只要滿足了申購(gòu)條件,就可以申請(qǐng)多個(gè)人才新盤。大量的申購(gòu)者把市面上推售的人才房依次申購(gòu)一遍,且都進(jìn)入最后選房階段,這最終也在相當(dāng)程度上抬高了不同樓盤的棄選率,這些申購(gòu)者最多也只能購(gòu)買一個(gè)樓盤,甚至全部都放棄了。
??2023年7月3日,深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》,于8月1日正式實(shí)施。
??分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。
??其中,公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民,以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工供應(yīng);保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體供應(yīng);共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向符合條件的深圳戶籍居民供應(yīng),結(jié)合實(shí)際情況逐步將非深圳戶籍常住居民納入供應(yīng)范圍。同時(shí),根據(jù)不同的住房類型和保障對(duì)象,執(zhí)行差異化的租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
??在這之后,深圳的住房保障體系將由當(dāng)前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主,轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型為主。
??8月1日起不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。對(duì)于已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房,繼續(xù)按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》(深圳市人民政府令第228號(hào))及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,面向安居型商品房在冊(cè)輪候人配售。
??對(duì)比共有產(chǎn)權(quán)房和人才房,可以發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房門檻更低,但封閉性也更強(qiáng)。
??可售型人才房售價(jià)約為同片區(qū)商品房的6折,簽訂買賣合同滿10年后,可申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)。而共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定,原則上不低于50%;其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人自簽訂買賣合同之日起滿5年,需要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的,可以向住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象,轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。
??一直以來,深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設(shè)定的保障性住房。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì),提出了“以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。
??未來,隨著我國(guó)住房保障體系的完善,深圳“人才房”也將成為歷史。
??此次深圳再次放寬人才房申購(gòu)條件,進(jìn)一步拓寬了受眾人群,在一定程度上能夠加快人才房去化的速度,從而更好地滿足國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的要求。
??隨著之前建設(shè)的人才房項(xiàng)目相繼入市,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)將出現(xiàn)人才房的“井噴”,或?qū)Σ糠謩傂枋袌?chǎng)帶來短期影響。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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