觀點(diǎn)馬琳 李紅梅 2020-10-20 16:59:49 來源:中房報(bào)
??郁亮有一種本事,可以讓周圍人保持理智和冷靜,這是他職業(yè)生涯的一大典型特征。
??這個(gè)特征,來自他說話時(shí)的心中有“數(shù)”,他常常使用華人歷史學(xué)者黃仁宇所講的“數(shù)目字”,讓聽者明白他要表達(dá)什么,并讓人信服。郁亮說過蘋果產(chǎn)品很偉大,但他不喜歡喬布斯“現(xiàn)實(shí)扭曲立場”的觀點(diǎn),這跟他喜歡用數(shù)目字有著深度的情結(jié)。
??10月17日,深圳,郁亮與北方區(qū)域的媒體記者做了一場見面交流。
??郁亮說,他特別關(guān)心人口問題,他特別強(qiáng)調(diào)萬科要“討好”年輕人,要做品牌年輕化?!坝幸粋€(gè)重要數(shù)據(jù),我希望大家都記住,如今中國25歲以下年輕人比26~50歲的人少了1.39億,這個(gè)數(shù)字很大。這是基本不可改變的慢變量,我們認(rèn)為慢變量可能更關(guān)鍵,包括上海在內(nèi)都在逐步放寬戶口?!?/p>
??話鋒一轉(zhuǎn),郁亮提醒說:我們需要更多關(guān)注城市發(fā)展這個(gè)慢變量所導(dǎo)致的各方面影響,“這些是長期影響,而且不太容易改變”?!坝懞谩蹦贻p人之外,郁亮還想表達(dá)的意思是,房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還有空間。
??“萬科撞了南墻也不回頭。”郁亮有所指地說。他解釋,“撞過南墻的朋友都是人生有故事的朋友,一次南墻沒有撞過,人生多乏味。萬科最近說撞了南墻才回頭,實(shí)際上我們撞了南墻也不回頭,萬科是一根筋精神?!?/p>
??很明顯,郁亮這些年公開說的話,以及萬科業(yè)務(wù)四處延伸,總讓外界覺得萬科要弱化地產(chǎn)底色。這也不難理解,明面上,房地產(chǎn)公司都在拓展新業(yè)務(wù),例如碧桂園做機(jī)器人,恒大造汽車,萬科要攻入養(yǎng)豬行業(yè)。
??別的董事長是做而不說。萬科尤其是郁亮則時(shí)不時(shí)就會(huì)發(fā)表一些被認(rèn)為不看好行業(yè)、行業(yè)沒有機(jī)會(huì)的說法,如萬科兩年前提出“活下去”、更早之前提出“白銀時(shí)代”。郁亮說,我今天想好好談?wù)勥@個(gè)題目,萬科準(zhǔn)備在房地產(chǎn)行業(yè)一根筋地發(fā)展下去,這是我首先想說的關(guān)于“一根筋”的問題。
??為什么萬科會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)一根筋地發(fā)展下去?
??郁亮解釋說,行業(yè)其實(shí)還有很大發(fā)展空間。雖然萬科沒有改變關(guān)于“白銀時(shí)代”的看法,但行業(yè)確實(shí)已經(jīng)從土地紅利、金融紅利時(shí)代過渡到管理紅利時(shí)代。
??“在土地紅利階段,拿到土地能取勝;金融紅利時(shí)代,依靠杠桿就能獲利;但進(jìn)入管理紅利時(shí)代,特別是‘三道紅線’的融資新規(guī)讓所有開發(fā)商再次站到同一起跑線,以前所有紅利都?xì)w零?!庇袅琳J(rèn)為。
??進(jìn)入管理紅利時(shí)代,企業(yè)最重要的核心是什么?
??郁亮建議,進(jìn)入管理時(shí)代后要向制造行業(yè)學(xué)習(xí),既不靠關(guān)系也不靠杠桿,業(yè)務(wù)做得好的關(guān)鍵就一條:好產(chǎn)品、好服務(wù),有競爭力。中國制造業(yè)企業(yè)的成功也是伴隨著大量不能提供好產(chǎn)品好服務(wù)的企業(yè)在競爭中被淘汰而實(shí)現(xiàn)。
??“進(jìn)入管理紅利時(shí)代后,房地產(chǎn)行業(yè)終于回歸成一個(gè)普通行業(yè),靠全面競爭力獲取競爭優(yōu)勢(shì)。我們的行業(yè)曾經(jīng)一度被定義成國家支柱產(chǎn)業(yè)、承擔(dān)重任,管理紅利時(shí)代的到來告訴我們,我們也是中國國民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)普通行業(yè)?!庇袅琳f,盡管“三道紅線”告訴外界,房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該占用社會(huì)太多金融資源,但作為普通行業(yè)仍然有發(fā)展空間。
??房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時(shí)代,郁亮認(rèn)為企業(yè)要做好幾件事:一是要做正確的事情,如果做了不正確的事情、選擇錯(cuò)了賽道是很大問題,所以戰(zhàn)略上的規(guī)劃把握能力、布局能力要很強(qiáng),這個(gè)要花功夫;二是組織能力要很強(qiáng)大,要把個(gè)人能力變成組織能力,要事人匹配的人才,而不光是“精英”;三是每個(gè)環(huán)節(jié)要精益運(yùn)營,不能夠大手大腳,要精細(xì)化;四是要科技賦能,要把科技引入到競爭中,引入到精益管理中,這樣才能方方面面做好。
??郁亮再次提到冠軍組織。郁亮說,進(jìn)入管理時(shí)代,萬科所強(qiáng)調(diào)的組織最希望獲得的是冠軍組織?!白罱娪啊秺Z冠》把我們老同志看得心潮澎湃。冠軍球隊(duì)是什么呢?一個(gè)主力隊(duì)員、核心隊(duì)員,年紀(jì)大打不動(dòng)的時(shí)候難道就要被冠軍球隊(duì)拋棄嗎?可以做陪練、替補(bǔ)、教練,甚至可以做啦啦隊(duì),當(dāng)這支球隊(duì)奪得冠軍的時(shí)候,他也會(huì)非常榮耀。這就是萬科合伙人想設(shè)計(jì)的機(jī)制,設(shè)計(jì)成冠軍組織的機(jī)制,保證每個(gè)在場上的人必須是最好狀態(tài)的人。”
??2018年12月17日,萬科舉行集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì),當(dāng)時(shí)郁亮提出:萬科要建設(shè)矢量組織、冠軍組織和韌性組織?!拔覀冋麄€(gè)團(tuán)隊(duì)一定要爭冠軍。在黃金時(shí)代,我們成為了冠軍,在白銀時(shí)代,我們同樣也需要成為冠軍。我們不一定每一年、每一次都要成為冠軍,但最終要成為這個(gè)時(shí)代的總冠軍?!?/p>
??“要適應(yīng)環(huán)境變化做出調(diào)整,還要不斷進(jìn)化?!庇袅练Q,“進(jìn)化是誕生新的物種,又蓬勃發(fā)展,所以幾乎所有人都喜歡進(jìn)化。但進(jìn)化最大的代價(jià)是什么?是死亡,沒有舊物種的死亡就沒有新事物的茁壯成長。一個(gè)企業(yè)需要代際傳承,這樣才能使新生代進(jìn)化成功,否則就不成功。”
??對(duì)于人才概念,郁亮反復(fù)思考過一個(gè)問題,快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人是人才嗎?他得到的答案是“絕對(duì)是”:疫情告訴我們一定是,因?yàn)殡x開他們這個(gè)城市運(yùn)作不了,所以這個(gè)城市需要的人才包括快遞小哥和環(huán)衛(wèi)工人。
??對(duì)于這些城市里需要的末端崗位人才,他們的居住情況不僅不理想,還往往面臨被離開。
??郁亮拋出一個(gè)問題:人少了需求就會(huì)減少么?他又自答:不會(huì)。
??他舉例說,肚子再大,能吃的糧食也有限,這是不是代表糧食消費(fèi)金額會(huì)下降?不會(huì)。我們小時(shí)候吃的秈米現(xiàn)在已經(jīng)沒有了,現(xiàn)在都是東北大米,以前米很便宜,現(xiàn)在米很貴了。說明行業(yè)在數(shù)量上或許不再有太大發(fā)展,但在質(zhì)量上可以有更多發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過過去這么多年高速發(fā)展,到了今天從數(shù)量上來說,老百姓的居住問題得到了很好解決,但沒有徹底解決,老百姓的居住環(huán)境和條件發(fā)生很大的改善和提高,不代表需求都被滿足了。需求沒有被滿足,所以,房地產(chǎn)行業(yè)未來可能的發(fā)展空間在于質(zhì)量,而不在數(shù)量,行業(yè)在質(zhì)量上還有很大空間。
??郁亮舉例說,房地產(chǎn)行業(yè)過去有些領(lǐng)域被忽視了,如租賃住宅。租賃住宅是解決居住問題很重要的渠道和方式,早在1998年推行房改時(shí),“租購并舉”是存在的,后來因各種因素導(dǎo)致租賃住宅的發(fā)展沒有那么快,到今天看起來租賃住宅的春天正在來臨,也是萬億級(jí)市場。
??環(huán)境的變化也會(huì)導(dǎo)致一些新產(chǎn)品出現(xiàn),郁亮說,比如商業(yè)項(xiàng)目。今天的商業(yè)再用“購物中心”這個(gè)詞語好像不是很準(zhǔn)確了。以上海南翔印象城為例,3萬~4萬平方米純商業(yè)中心里面有跑道、足球場、籃球場,還有開心麻花劇場、劇院,這些都是消費(fèi),但已不是購物回家而是“另類”消費(fèi),有些模式已經(jīng)發(fā)生變化了。
??還有物流,郁亮說,疫情后我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開物流,物流業(yè)務(wù)發(fā)展起來了。當(dāng)然物流的發(fā)展也跟電子商務(wù)、快遞行業(yè)發(fā)展有關(guān)。所以房地產(chǎn)行業(yè)還有新東西不斷誕生。
??“房地產(chǎn)行業(yè)至少有1000年的歷史發(fā)展,與餐館、旅館一起是三大最古老行業(yè),是常做常有,這個(gè)行業(yè)會(huì)根據(jù)環(huán)境變化去不斷適應(yīng)、不斷進(jìn)化新東西?!庇袅琳f,都說受到電子商務(wù)沖擊后線下零售很不好,結(jié)果出現(xiàn)了盒馬鮮生和永輝,進(jìn)化了新物種出來,所以說越古老的行業(yè)越有可能推陳出新。萬科準(zhǔn)備在房地產(chǎn)相關(guān)賽道方面沿著城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的策略繼續(xù)往前走,一根筋走到底,撞了南墻也不回頭。
??郁亮再次解釋,為什么提“活下去”之類的說法?“外界說萬科經(jīng)?!畤樆!蠹?,其實(shí)我們是想跟朋友真誠交流,也想真誠告訴員工,必須有危機(jī)感?!?/p>
??他說,“人們通常會(huì)對(duì)一些短期改變的東西更有興趣一點(diǎn),認(rèn)為四季的更替是必然到來的,好像不太在乎這個(gè)事情。但萬科對(duì)于四季的更替比別人感知得更早一點(diǎn),對(duì)短期變化因素我們當(dāng)然也在留意,所以在過去的應(yīng)對(duì)策略中已經(jīng)反映了這個(gè)因素。”
??從目前整體戰(zhàn)略布局來看,萬科房地產(chǎn)相關(guān)賽道方面布局相對(duì)完整,已經(jīng)涉及住宅、商業(yè)、物流、租賃、城市更新、教育等。
??對(duì)這些新賽道業(yè)務(wù),2018年12月17日萬科集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)時(shí),郁亮的說法是,“如果摸索3年尚未找到成熟的商業(yè)模式,業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停,因?yàn)槲覀儾恢涝趺闯掷m(xù)下去”。
??現(xiàn)在,郁亮的回答是:“基本看到曙光”。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論