觀點(diǎn)許倩 2021-12-28 09:31:22 來源:中房報(bào)
??2021年房企走過異常艱難的一年,融資被堵、銷售下滑、土拍市場(chǎng)遇冷,不少千億級(jí)房企陷入大面積債務(wù)違約危機(jī)。
??“今年感觸最深的就是房企融資環(huán)境全面偏緊,很多民營(yíng)房企開始選擇離開房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)?!敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??好消息是,2021年年末政策見底信號(hào)逐漸明朗化,“穩(wěn)定”成為2022年樓市調(diào)控重要關(guān)鍵詞。
??在連平看來,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到的“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”正是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中重要地位的肯定,房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)時(shí)刻已經(jīng)過去,預(yù)計(jì)接下來會(huì)出臺(tái)一些緩解房企債務(wù)壓力的相關(guān)政策,給予房企一個(gè)比較寬松的融資環(huán)境。
??“預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行將由下行逐漸走向平穩(wěn),房?jī)r(jià)有望在三季度末至四季度初觸底回升?!边B平說。
??房企融資過緊的一年
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年,您最深的感觸有哪些事情?它給我們這個(gè)行業(yè)帶來了哪些新的思考?
??連平:感觸最深的是房企融資環(huán)境全面偏緊,很多民營(yíng)房企開始選擇離開房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。
??從歷年調(diào)控看,通常政策層面對(duì)房企資金管控的方式相對(duì)溫和,有松有緊。如2015年房企銀行信貸及開發(fā)投資增速放緩,房地產(chǎn)開發(fā)投資全年僅增長(zhǎng)1%,但個(gè)人按揭貸款增速卻保持較高水平,達(dá)到22%;再如2018年,剔除土地購(gòu)置的純房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.2%,但表外融資和預(yù)收款保持10%左右增長(zhǎng),使得當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍能達(dá)到9.5%。
??今年以來,在融資“三道紅線”及房貸集中度管理下,伴隨著金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降,房企資金管理面臨很大挑戰(zhàn),資金來源幾乎全口徑收緊。2021年10月期間,部分商業(yè)銀行通知購(gòu)房者年內(nèi)房貸投放已結(jié)束,需等到來年才能有放款額度,這在以往是不多見的。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):在今年整體市場(chǎng)調(diào)控中,您認(rèn)為做對(duì)了什么?哪些方面做得不足?
??連平:到今年年底,局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快問題得到了控制,房企資產(chǎn)負(fù)債狀況有所改善,整體住房金融風(fēng)險(xiǎn)可控,應(yīng)該說是值得肯定的。如果要說有哪些方面需要注意的話,主要有兩點(diǎn):
??一是房企短期融資環(huán)境過度緊張,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速存在下降過快風(fēng)險(xiǎn)。過去一年內(nèi),無論表內(nèi)還是表外融資都非常艱難。截至2021年10月末,商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)8.2%,處于歷史極低水平,當(dāng)年新增國(guó)內(nèi)貸款增速同比下滑10%。信用債、信托融資余額持續(xù)減少,股權(quán)融資能力基本喪失,房企自籌資金壓力很大,部分房企出現(xiàn)違約事件,很多民營(yíng)房企對(duì)未來行業(yè)發(fā)展持悲觀態(tài)度,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大,這對(duì)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
??二是重點(diǎn)二線、三線城市土地市場(chǎng)冷卻過快,土地供給和成交在短時(shí)間內(nèi)下滑明顯,這意味著未來一段時(shí)間相關(guān)城市住房供給會(huì)趨向緊張,從而帶來新的房?jī)r(jià)上漲壓力。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):目前,第三輪集中供地在各地推進(jìn),但從市場(chǎng)反饋來看效果并不理想,多地出現(xiàn)流拍情況,對(duì)于這一情況的深層次原因您如何看?
??連平:當(dāng)下,鑒于融資環(huán)境偏緊和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱,土地市場(chǎng)處于比較冷清階段。這在過去10年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中也曾出現(xiàn)過,不過當(dāng)前局面與過往也有些不同的地方。
??與2012、2015年類似的是,房企階段性進(jìn)入較快“降杠桿”時(shí)期,受制于資金面偏緊影響,參與土拍市場(chǎng)的積極性不強(qiáng),加之年初出臺(tái)的“供地兩集中”制度,對(duì)房企進(jìn)入一級(jí)土拍市場(chǎng)門檻提出了更高要求,客觀上很多民營(yíng)房企已經(jīng)沒有辦法進(jìn)入該市場(chǎng)了。
??與過往不同的是,目前無論是表內(nèi)還是表外融資,房地產(chǎn)企業(yè)都處于偏緊狀態(tài)。即便是財(cái)務(wù)狀況相對(duì)理想的部分大型房企,在平衡了財(cái)務(wù)成本和利潤(rùn)率等指標(biāo)后,也是有心無力。因此,很多地方政府對(duì)第三輪集中供地要求有所放松,但似乎并未能從根本上改變流拍情形的發(fā)生,主要問題還是房企融資很難和對(duì)未來預(yù)期轉(zhuǎn)弱。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):最近,政策層面不斷釋放積極信號(hào)。如11月底成都推出新政,將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度。此前,央行、銀保監(jiān)會(huì)表示,金融機(jī)構(gòu)要配合維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。對(duì)于年底金融政策方面利好釋放,您怎么看?
??連平:2021年年底金融政策轉(zhuǎn)為偏向呵護(hù)的姿態(tài)為主,主要是改善市場(chǎng)融資環(huán)境,強(qiáng)化住房金融合理預(yù)期管理,政策取向更為靈活,從而有利于平衡風(fēng)險(xiǎn)。
??近年來住房金融政策持續(xù)收緊,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)回落,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速可能在短期內(nèi)面臨較大下行壓力,居民購(gòu)房需求受到明顯抑制,行業(yè)彌漫著某種程度的恐慌情緒。年底金融政策的松動(dòng),一方面意在平抑短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過度擔(dān)憂情緒,緩釋市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn),避免局部風(fēng)險(xiǎn)帶來系統(tǒng)性擴(kuò)散和沖擊;另一方面也是著眼長(zhǎng)期,保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。
??2022年樓市由全面下行逐步趨穩(wěn)
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):您認(rèn)為應(yīng)如何促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展?重點(diǎn)要做好幾方面工作?
??連平:“十四五”時(shí)期,做好人口、土地和金融等資源的優(yōu)化配置,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展至關(guān)重要。
??一是要進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘;二是有條件地適度提高大城市人口限制;三是盤活存量建設(shè)用地,推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地;四是鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場(chǎng);五是嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易,解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問題;六是增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持,緩解新市民青年人等群體住房困難;七是提供合理穩(wěn)定的金融支持,落實(shí)好“因城施策”差別化住房信貸政策,保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行;八是建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)明年或未來發(fā)展有什么預(yù)測(cè)?
??連平:展望2022年,房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境將逐步有所改善,市場(chǎng)運(yùn)行將由下行逐漸走向平穩(wěn),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將趨向收斂,市場(chǎng)預(yù)期將漸趨好轉(zhuǎn)。
??一是商品房銷售放緩。由于部分地區(qū)住房預(yù)售制度政策有所收緊,對(duì)房企銷售回款提出了更高要求,預(yù)收款增速料有所放緩,預(yù)計(jì)2022年預(yù)收款增速將從9%降至6.6%。
??二是土地市場(chǎng)料呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)。在供地“兩集中”和“三線四檔”條件下,部分中小民營(yíng)房企紛紛撤離土拍市場(chǎng),土地購(gòu)置面積持續(xù)下降,地價(jià)則因?yàn)橥恋爻山徊蛔愫屯恋刎?cái)政壓力而出現(xiàn)上漲。預(yù)計(jì)2022年全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降逾3成,土地成交價(jià)格同比大幅上漲,土地購(gòu)置費(fèi)同比微增0.1%,是自2005年以來最低水平。
??三是房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩。在堅(jiān)持“房住不炒”和房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)背景下,房地產(chǎn)行業(yè)景氣度可能繼續(xù)走低后企穩(wěn)。結(jié)合2012年、2015年及2018年類似周期情況看,預(yù)計(jì)伴隨著商品房銷售增速放緩、土地購(gòu)置較為低迷,以及融資環(huán)境邊際小幅改善,預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資約15.59萬億元,同比增長(zhǎng)4.5%,兩年平均增速降至5%。
??四是房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)。在高基數(shù)和二線、三線城市購(gòu)房需求放緩影響下,房?jī)r(jià)漲幅在2022年大部分時(shí)間將處于負(fù)值區(qū)間;預(yù)計(jì)在三季度末到四季度初觸底回升,全年新房同比下降1.5%左右,二手房房?jī)r(jià)與2021年基本持平。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):針對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,有什么發(fā)展建議?
??連平:有三點(diǎn)金融支持建議:一是建議提供合理穩(wěn)定的信貸支持。為保障市場(chǎng)供給能力,有效控制大城市房?jī)r(jià)上漲壓力,銀行信貸應(yīng)避免大起大落,保持按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。金融機(jī)構(gòu)理應(yīng)滿足資質(zhì)優(yōu)良房企的合理融資需求,滿足居民剛性和改善型購(gòu)房需求,在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上,提供合理的金融支持。
??二是建議增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)范圍內(nèi)適齡租房年輕人約在1.5億-2億,假設(shè)每年能夠解決1000萬年輕人的租房問題,每人每年提供1萬元信貸支持,即每年需要新增1000億元租賃住房信貸支持,以保障年輕人在大城市的住房基本需求。
??三是建議適度增加重點(diǎn)二線城市土地供給及與之配套的金融支持。為解決大城市住房問題,2021年一線城市土地供給和成交相應(yīng)增加,但重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)則較為冷清,部分城市土地供應(yīng)同比下降30%-40%,這可能在未來引發(fā)現(xiàn)房庫(kù)存不足問題,進(jìn)而對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生隱患。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論