??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副部長 許偉

??會上，國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副部長許偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。房地產(chǎn)行業(yè)政策的傳導，在目前大環(huán)境下，其效益?zhèn)鲗У绞袌龅浇?jīng)濟還需要時間。

??在許偉看來，不同經(jīng)濟體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產(chǎn)政策也不太一樣。但房地產(chǎn)消費、建設規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關系很類似，到了某一個發(fā)展階段之后，1萬多美元都會走平，2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高，2014年整體是一個振蕩區(qū)域，但這幾年又有回升。購買力強一點，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導致去年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高。但從2013年到現(xiàn)在，進入了平臺期或者緩慢滑落區(qū)間。

??另外，地域分化對未來整個房地產(chǎn)的格局和空間格局影響會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產(chǎn)投資，也很難期盼地產(chǎn)對經(jīng)濟投資有非常大的驅動。此外，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動，這也需要政府和業(yè)界共同努力。

??以下為文字實錄：

??非常感謝房地產(chǎn)協(xié)會的邀請，有這樣的機會跟大家交流一下我們宏觀經(jīng)濟形勢的看法和認識。

??前面幾位嘉賓把政策、房地產(chǎn)形勢講得比較清晰了，我就看看2022年經(jīng)濟形勢基本情況和需要關注的風險。

??我的一個觀點是今年年初統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)相對是超了預期，可能不同人有不同解讀。整體看，政策的落實，去年“三重壓力”，今年年初中央部署一系列的政策，“兩會”有不少政策，是收到一些成效。但是這些成效一二月份是有體現(xiàn)的，按照這樣子的節(jié)奏，全年目標問題不是特別大。但是3月份外面俄烏戰(zhàn)爭沖擊，大宗商品價格的波動。對下面政策有一些邏輯關系分享一下。

??一、各項穩(wěn)增長措施取得初步成效

??5.5的增長速度，按照去年力度講，測算是5左右，所以還有0.5的缺口，就是6000億人民幣，說大也大，說缺口也不算太大，所以我們需要一些政策組合填補缺口。這些政策的落實，我們看到政策發(fā)力的節(jié)奏比往年要早一些，從財政來看，1月份、2月份財政支出7%，政府收入20%以上，中央債下來了，貨幣有10bp降息，1-2月份社融創(chuàng)了新高，“兩會”以前出臺了工業(yè)穩(wěn)增長和促進恢復困難的服務業(yè)發(fā)展政策，政策發(fā)力早一點，這些會收到積極效果。效果有幾方面可以關注一下：

??一是工業(yè)反彈還是比較明顯的。因為去年下半年拉閘限電的影響，8月份疫情各方面的影響，工業(yè)增加值掉到三點幾，中央提出來要振作工業(yè)經(jīng)濟。從去年四季度到整個年初一系列政策出臺工業(yè)的回升還是比較明顯。1月份、2月份增加7.5%，同比增速比去年四季度快3.6個百分點。制造業(yè)PMI連續(xù)4個月在擴張。全社會用電量增長有2.3的反彈，粗鋼雖然仍然在負增加，但是跌幅明顯收窄。另外觀察到鋼鐵或者水泥庫存下降幅度也快一點，整個從工業(yè)角度的反彈或者回升力度可以得到驗證的。

??工業(yè)的帶動有兩個因素：投資、出口。投資因為去年對經(jīng)濟貢獻不到20%，GDP增長1個百分點，投資貢獻是0.2個百分點?；▽_效應不是特別足。但是今年各個省，大家關注各地方“兩會”發(fā)布的文件或者公告，會看到各個地方都在推動項目基礎設施的建設，數(shù)據(jù)上肯定1-2月份比去年四季度回升11個百分點，去年是負的，對投資增量貢獻回到11.9，1塊錢投資有0.15、0.17是基建工程。歷史上對沖效應高的時候可以超過40%，平均來看也有20%，所以基建發(fā)力還是有空間的。專項債各種我們都可以有支持的。

??制造業(yè)投資保持比較快的增長。在2015年已經(jīng)再往下走了，采取“三去一降一補”的措施。進行這五年左右的調控制造業(yè)平衡是相對困難的。（見PPT）扣掉7%-8%的價格因素還是有兩位數(shù)的影響。

??約束在緩解。去年下半年以來約束里有一塊是因為缺電，今年原油價格、產(chǎn)量，市場化交易的電量等等的，地方搞減碳，能源短缺對經(jīng)濟影響明年我覺得會減弱，但是現(xiàn)在仍然還制約經(jīng)濟問題，比如芯片、各行業(yè)需芯的問題。

??我們看到一個新的動能，保持比較快的增長。生產(chǎn)新能源、光伏電池都保持快速增長。投資方面，這方面超過30%，出口是15%左右的增長。

??這些因素反映了前期政策的落實，如果要實現(xiàn)全年既定目標，但是我們看到計劃趕不上變化，經(jīng)濟運行本來就不充滿確定影響，外部問題首先是全球經(jīng)濟復蘇，IMF今年預測是4.4。發(fā)達國家增長本身還不錯，美國通脹預期是過去40多年的高增長。東亞像日本、中國、印尼通常不高。

??美聯(lián)儲已經(jīng)放松很久了，說要縮表加息，但實際上每次調整都從收緊角度是緩縮表?，F(xiàn)在美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表還沒有開始首長，這次是擴張的，這樣狀態(tài)下只能通脹會消失我覺得難度也比較大。債務杠桿率上升幅度不應該太大，政府赤字相對是比較謹慎的，房地產(chǎn)也是在降杠桿，收縮資產(chǎn)負債表，債務擴張是比較溫和，如果有一天潮水退去，美元流動性退去的時候，會面臨財政收支、匯率一定的壓力。

??初級產(chǎn)品供應趨緊，價格高位波動。油價漲的時候大家很難協(xié)調。委內(nèi)瑞拉和伊朗短時間很難提供，因為它被美國制裁很多年了，產(chǎn)能恢復，尤其是工人可能都不一定找得齊。綜合疊加，大宗商品價格還是高位振蕩的態(tài)勢。

??整個出口，俄羅斯不到3%，烏克蘭是千分之三。但是谷物占7.9%。烏克蘭占7.8%。無煙煤俄羅斯占15.9%，等等會進一步帶來短缺。國際油價、金屬價格等等的測算來看，對CPI、PPI結構有明顯傳導，不明顯行業(yè)收到結果也不太一樣。

??除了供給端沖擊外，還有出口訂單，對出口的影響，出口訂單轉移的效益。去年兩年出口我們都是表現(xiàn)不錯的，但是這核心原因是市場金銀轉移。在美國市場額是增值3.6個百分點，但疫情沖擊后下降了54.3百分點，在疫情發(fā)生以后，我們有很明顯的特點代替，但是這個效應在今年看會有些不能肯定，因為海外逐步地在放寬。

??我們最近也面臨疫情沖擊，我們從原來出口衣服、紡織品，到出口機電產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)結構在升級。這也是一方面。這是積極的。

??另一方面我們看到美國已經(jīng)對我們我們的豁免有很多了，現(xiàn)在還剩352家，占出口美國比例大概在13%，為什么會豁免這部分市場呢之因為這部分商品在美國進口度依賴30，如果有相對替代的就不會再豁免了。戴琪也說需要對中國發(fā)起新的調整。

??除了需求對成本傳導的影響，還有匯率影響，一個是順差，一個是逆差，長期來講，這個確實不會有太大變化。但是短缺可能和資本流動，我們?nèi)绻帽容^簡單的變量測，北上資金買賣股票的變化。因為短缺因素可能會放大匯率或者環(huán)境的波動，會影響到金融市場，包括企業(yè)在外的融資等等。

??從外部挑戰(zhàn)比起來，疫情散發(fā)對經(jīng)濟的影響。去年8月份是比較大的擴散，因為2022年年底的時候不太可比，去年8月份那一輪行政區(qū)大概7個，8月20日高風險、中高風險在7個省級行政區(qū)。今年3月15日已經(jīng)19個行政區(qū)了，不管怎么樣，這次涉及的面，人口流動也出現(xiàn)大的下滑。這直接影響到消費能力和信心，消費復蘇是更加滯后一點，消費提振一個是能力，一個是信心，能力就是通過就業(yè)，但是青年失業(yè)率逐年有小幅度提升，尤其對大學生，包括去年教培行業(yè)。

??消費傾向，2021年消費能力和信心需要得到提升。服務業(yè)生產(chǎn)值數(shù)明顯落于工業(yè)，現(xiàn)在服務業(yè)只有4.2，這4.2里還有三大部分是因為信息軟件服務的貢獻，增加1.63，但是貢獻1.3百分點，目前的企業(yè)發(fā)展信心和預期還不是特別充足?，F(xiàn)在都在保民生，保交樓，所以房地產(chǎn)投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產(chǎn)行業(yè)資金循環(huán)仍然不暢。政策傳導，目前大環(huán)境下政策效益，傳導到市場到經(jīng)濟還需要時間。不同經(jīng)濟體發(fā)展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不樣，但是房地產(chǎn)政策也不太一樣，但是房地產(chǎn)消費、建設規(guī)模的變化跟發(fā)展水平關系很類似，到了某一個發(fā)展階段之后，都會走平，我們在2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高了。但是這幾年又有回升，2014年整體是一個振蕩區(qū)域。大家購買力強一點，所以推高了一些，資產(chǎn)配置率更愿意配地產(chǎn)，所以導致銷售去年創(chuàng)新高。但是2013年到現(xiàn)在是進入了平臺期，或者緩慢滑落的區(qū)間。

??地域明顯分化。我們做了人口普查，去年10年人口越多的城市人口增長是越高的，當然北京等等的這些城市除外。地域分化對未來整個房地產(chǎn)的格局，空間的格局影響也會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產(chǎn)投資，我們也很難期盼地產(chǎn)對經(jīng)濟投資有非常大的驅動。

??數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿π枰M一步釋放。如果從全球來看，數(shù)字經(jīng)濟已經(jīng)成為經(jīng)濟中最活躍的部分了，從疫情沖擊下看哪些行業(yè)有韌性，如果單看數(shù)字化的話，去年下半年整個數(shù)字經(jīng)濟恢復力。這里可以有指標，比如市值，全球十大高科技公司里中國已經(jīng)有三個、四個，但是截至到3月25日，目前騰訊排第一，也是因為港股前段時間有回升，如果沒有回升，騰訊已經(jīng)到前十以外了。蘋果8萬億美元，微軟2.2萬億。即使非常小的那塊，PPT藍色部分是美國的獨角獸，每年新增獨角獸情況，全球500多，我們只有40多。今年更少，今年年初到3月中旬，中國現(xiàn)在還只有一家，全球90多家，增量領域占比越來越低，前面的朋友或者新企業(yè)沒有成長，后面很難看到巨頭。

??2022年宏觀經(jīng)濟走勢中需要關注的不確定性的因素，按照一月份、二月份狀況，總體實現(xiàn)目標雖然要付出一些艱苦努力，但是至少從年初政策設計和目標之間的關系是相對匹配的，但是出現(xiàn)了內(nèi)外部不確定因素要做調整。

??那我們怎么理解政策可能的變化和邏輯呢？經(jīng)濟中不確定性因素很多，要在當中注入確定性因素對沖一下，我覺得有三個邏輯：

??一是中外宏觀政策周期的差異。美聯(lián)儲或者發(fā)達國家尤其是美國會升級這些政策，貨幣政策、財政政策我們還要主動作為。最近中美之間利差在不斷縮窄，原來美國利率高一些，現(xiàn)在不斷收窄。這過程中我們政策會不會受到制約，這倒也未必。過去十年，我們的宏觀調控一些大的變化是我們宏觀調控有很強的自主性的。但是肯定是質量小圍繞著質量大轉動，過去十年對全球經(jīng)濟的貢獻，中國貢獻將近10萬億美元，美國大概7萬億，其他所有經(jīng)濟體加起來不到2萬億。這種情況下你自己經(jīng)濟的變化對全球經(jīng)濟就是自變量，你就更有自主性來調整。

??二是疫情發(fā)展和防控的差異。國外很多地方選擇共存，但是我們看到的情況是過去兩年動態(tài)清零，加上外防輸入，組合下來經(jīng)濟復蘇績效仍然是全球領先的，但是這一輪疫情看到我們還有很多需要完善的。三是傳統(tǒng)經(jīng)濟循環(huán)和新經(jīng)濟循環(huán)的切換。我們重化工業(yè)之前受基建和地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的帶動快速增長。但是在20年過去，這些動能都是在弱化的，我們需要保持中高的增長，我們必須尋找新的動能，傳統(tǒng)動能肯定是繼續(xù)提高質量，提高可持續(xù)性，新的動能是不斷激發(fā)，就是推動科技、金融新的循環(huán)，數(shù)字經(jīng)濟往“雙碳”綠色轉型的部分還有很大空間，如果我們觀察一些政策這是需要考慮的循環(huán)替代的切換，對傳統(tǒng)來講是更可以提高發(fā)展質量的。

??我們可以列一些具體措施，比如宏觀政策需要加大政策落實力度，政策協(xié)調性要加強，用好減稅降費退稅組合措施，加大金融支持實體力度，有效緩解市場主體經(jīng)營困難和促進重點群體。防疫精準性、科學性，堅持社會面動態(tài)清零的同時盡量減少對正常生產(chǎn)生活秩序的干擾。

??老經(jīng)濟循環(huán)和新經(jīng)濟循環(huán)推動地產(chǎn)因城施策，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)。新發(fā)展模式怎么破題，怎么推動，這也是需要政府和業(yè)界共同努力。新經(jīng)濟的發(fā)展機遇很好，工業(yè)革命的機遇我們沒有抓住，我們就需要堅持依法、透明、可預期原則對資本行為進行規(guī)范，增強政策協(xié)調性和針對性，提振平臺經(jīng)濟發(fā)展預期和信心。加強初級產(chǎn)品保供穩(wěn)價，緩解輸入性成本上漲壓力，實現(xiàn)外貿(mào)外資穩(wěn)定增長。外貿(mào)外資的穩(wěn)定，涉及到國際物流供應鏈暢通的問題。

??按照之前講的政策邏輯看今年經(jīng)濟演變，全年能不能呈現(xiàn)前低后高趨勢的可能性還是有的。

??謝謝大家！