??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng) 連平

??植信投資研究院資深研究員 馬泓

??2021年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常困難的一年，也是市場(chǎng)跌宕起伏的一年。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)四大特征，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策前緊后松；二是住房金融環(huán)境由收緊轉(zhuǎn)為寬松；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)“前熱后冷”，土地成交首次負(fù)增長(zhǎng)；四是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇。展望2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”靠攏，強(qiáng)調(diào)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

??一、2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

??2022年初住建部召開年度工作會(huì)議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體可能由全面下行走向逐步企穩(wěn)，呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)。從金融和土地等各方面加大支持力度，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策也將有所調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??1.植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)表明當(dāng)前市場(chǎng)仍有下行壓力

??植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱“指數(shù)”）基于土地、住房銷售、居民房貸和房企融資四個(gè)方面指標(biāo)（指數(shù)構(gòu)成詳見附錄）進(jìn)行構(gòu)建，以定量的方式判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度。

??展望2022年，指數(shù)總體將保持震蕩，部分指標(biāo)于上半年將有一定下行壓力。在指數(shù)構(gòu)成中，土地和居民房貸指標(biāo)具有很好的領(lǐng)先性。居民房貸指標(biāo)有望逐步走升，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正面推動(dòng)作用。不過土地市場(chǎng)在2021年后三個(gè)季度呈現(xiàn)全面回落狀態(tài)，尤其是二、三線城市土地供給和成交在2021年出現(xiàn)明顯下滑，因此土地指標(biāo)在2022年將全面走弱。住房銷售和房企融資兩個(gè)指標(biāo)變化存在不確定性。

??住房銷售預(yù)期的改善通常滯后于房地產(chǎn)政策邊際改善約二到四個(gè)季度，即住房銷售指標(biāo)可能要等到2022年二季度后期才能企穩(wěn)。后續(xù)能否真正企穩(wěn)回升，取決于政策支持力度是否足夠強(qiáng)勁，以及購(gòu)房者預(yù)期能否轉(zhuǎn)好。房企融資指標(biāo)能否在低位企穩(wěn)依然存在較多不確定因素。

??一是開發(fā)貸、債券、信托、并購(gòu)貸款等融資工具主要支持資質(zhì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房企，其余大部分資信評(píng)級(jí)較弱的房企能否獲得更多資金支持猶未可知；

??二是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，民間借貸環(huán)境相對(duì)偏緊，截至2022年3月中旬，溫州地區(qū)民間融資綜合利率月平均為15.1%，較2021年末上升50bp左右，這對(duì)通過表外融資為主的民營(yíng)房企而言不利，后續(xù)民間借貸環(huán)境能否改善也值得觀察。

??2.調(diào)控政策明確“三穩(wěn)”目標(biāo)，突出“因城施策”

??2022年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號(hào)將更為明確，主基調(diào)偏暖。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護(hù)為主，從供需兩方面給予購(gòu)房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點(diǎn)突出因城施策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。

??在需求端，2022年住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，需求限制性政策有所松動(dòng)。為“充分釋放居民住房需求潛力”，商業(yè)銀行將適度加大房貸投放力度，小幅下調(diào)房貸利率，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。1月，央行下調(diào)了五年期貸款基準(zhǔn)利率LPR，整體房貸利率短期重新回到下行通道中。預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，部分城市商業(yè)銀行可能會(huì)小幅調(diào)降首套房房貸利率，適度降低購(gòu)房者融資成本。

??地方公積金貸款需求將有所增加，部分城市調(diào)降將首付比例。2022年初以來(lái)，北海、南寧、自貢等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。濟(jì)南和青島則放松了公積金異地貸款的要求。菏澤成為2022年首個(gè)下調(diào)房貸首付比例的城市，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。

??有條件的城市取消限制性購(gòu)房政策。鄭州出臺(tái)了“一攬子”政策，放寬限購(gòu)限貸，激發(fā)購(gòu)房需求。衢州、福州新政允許非當(dāng)?shù)貞艏彝タ梢再I房，秦皇島、哈爾濱廢止了過去幾年發(fā)布的限購(gòu)令，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月初，全國(guó)已經(jīng)有超過40個(gè)城市放開樓市調(diào)控政策。

??參考過往類似周期，在房住不炒基調(diào)下，預(yù)計(jì)2022年住房信貸寬松力度較為適度，邊際上改善程度較為溫和，居民房貸利率可能從2021年末的5.63%下調(diào)至5%左右；新增個(gè)人按揭貸款可能達(dá)到3.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.4%。

??供給端將從金融、保障性住房、土地等方面提供政策支持，有利提振行業(yè)供給能力。一是銀行將加大對(duì)房企貸款支持力度，2021年房企國(guó)內(nèi)貸款為歷史最低水平，預(yù)計(jì)2022年住房金融政策將推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)適度擴(kuò)大開發(fā)貸投放力度，全新增開發(fā)貸款約3000億元，增速回升至3.5%左右。

??二是逐步恢復(fù)直接金融支持。銀保監(jiān)會(huì)在“兩會(huì)”期間提出“在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高的背景下，直接融資工具有望發(fā)揮更大作用”。3月底，證監(jiān)會(huì)發(fā)文將完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制，為包括民營(yíng)房企在內(nèi)的債券融資提供增信支持等。2022年初以來(lái)，銀行表外融資功能有望逐步改善，已有招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利等房企成功發(fā)行并購(gòu)債，預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企使用直接融資工具來(lái)緩解現(xiàn)金流和償債壓力，緩解房企融資壓力。

??三是保障房建設(shè)將有序加快腳步。住建部計(jì)劃全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），新籌集公租房10萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造120萬(wàn)套。央行和銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)針對(duì)保障性租賃住房的金融支持不納入房貸集中度管理，切實(shí)增加保障性租賃住房金融供給力度，預(yù)計(jì)今年保障性租賃住房建設(shè)將迎來(lái)大發(fā)展。

??四是有效增加土地供應(yīng)，降低房企拿地門檻。住建部在“兩會(huì)”期間明確，今年將落實(shí)好土地的支持政策，利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋和新供應(yīng)土地來(lái)建設(shè)和籌集保障性租賃住房。各級(jí)政府通過聯(lián)審方式，縮短審批時(shí)間提高效率，目前已有上海等21個(gè)城市開展了聯(lián)審機(jī)制。北京、青島、武漢等城市紛紛采取措施減少房企拿地附加條款，“競(jìng)配建”要求松動(dòng)，增加房企商業(yè)住宅用地儲(chǔ)備購(gòu)置的積極性。

??3.房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈前抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)

??由于2021年下半年所形成的下行慣性，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷全面下行、逐步探底回穩(wěn)的過程。上半年銷售、價(jià)格、土拍和投資都將下行探底，市場(chǎng)整體壓力較大。伴隨著著力于供需兩端的維穩(wěn)政策的實(shí)施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)將企穩(wěn)并小幅回升。

??土地市場(chǎng)可能仍將面臨偏冷的局面。土地市場(chǎng)年初延續(xù)低迷狀況。一季度，全國(guó)土地成交累計(jì)同比下降20.8%，降幅較2021年末擴(kuò)大了8.2個(gè)百分點(diǎn)，全口徑土地成交下滑。因疫情沖擊，本來(lái)相對(duì)活躍的北京、上海延后了年內(nèi)第一次集中拍賣，年初以來(lái)土地市場(chǎng)房企參與度極低。當(dāng)前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價(jià)空間較小，特別是民營(yíng)房企難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)情緒改善仍較為漫長(zhǎng)。

??土地購(gòu)置費(fèi)可能連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。其中，土地購(gòu)置面積低于2021年水平，但下行壓力或有所減輕，土地成交價(jià)格可能出現(xiàn)較大幅度上漲，下半年部分中小民營(yíng)房企有望逐步回到土拍市場(chǎng)。除了一線城市土地市場(chǎng)保持熱度之外，部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望回暖，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的差異性還進(jìn)一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場(chǎng)可能維持較為冷清的局面。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可能先抑后穩(wěn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下半年存在上行壓力。年初房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降。截至3月中下旬，全國(guó)30大中城市商品房成交面積較去年同期減少16%。其中，當(dāng)月同比下降超過50%，三線城市需求低迷，一、二線城市銷售也出現(xiàn)下降，商品房市場(chǎng)處于去庫(kù)階段。銷售低迷主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購(gòu)房門檻較高以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素。年內(nèi)房企大部分時(shí)間降價(jià)促銷行為可能延續(xù)。

??參考過往經(jīng)驗(yàn)，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個(gè)季度，即到下半年銷售預(yù)期才有望得到真正改善。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能實(shí)質(zhì)性回暖。預(yù)計(jì)全年商品房銷售放緩，預(yù)收款增速?gòu)?.6%降至5.4%。

??受供求關(guān)系帶來(lái)的銷售波動(dòng)的影響，房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)面臨下行壓力。在高基數(shù)和二、三線城市購(gòu)房需求放緩的影響下，房?jī)r(jià)在上半年總體表現(xiàn)疲軟，僅部分一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。

??當(dāng)前全國(guó)房屋庫(kù)存仍處于階段性高位，2022年前2個(gè)月，商品房待售面積同比增長(zhǎng)8.8%，增速為2016年二季度以來(lái)最快，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對(duì)冷清。但大城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，伴隨著需求在下半年逐步改善，疊加地價(jià)在過去18個(gè)月持續(xù)上漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有望回升。

??結(jié)合過去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在三季度左右，全年新房?jī)r(jià)格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房?jī)r(jià)格漲幅從1%降至0.1%。一線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，到年末新房?jī)r(jià)格漲幅可能達(dá)到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房?jī)r(jià)格漲幅在3%左右，較2021年的5.3%有一定程度的回落。

??從全年看，房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正，波動(dòng)中小幅下降。與2021年房地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑相反，上半年房地產(chǎn)投資將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。由于房企償債高峰期的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度在上半年大概率面臨慣性下滑的態(tài)勢(shì)，將會(huì)抑制房企的投資積極性和能力。房屋新開工自2021年下半年開始便持續(xù)走低，房企資金來(lái)源增速相應(yīng)放緩，導(dǎo)致建安工程投資逐步放緩。

??預(yù)計(jì)上半年新開工、建安工程情況依然不容樂觀，4、5月份可能是年內(nèi)最低時(shí)刻，增速可能為負(fù)。隨著調(diào)控政策逐步顯效，后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，在商品房銷售和價(jià)格觸底回升和開發(fā)貸邊際改善及其他融資方式回暖的推動(dòng)下，全年新開工或?qū)⒂|底反彈，增速料在三季度有所回升，并于四季度加速回暖，全年跌幅有望較2021年有所收斂。

??從區(qū)域分布來(lái)看，東部地區(qū)有望率先企穩(wěn)。開年以來(lái)，諸多東部沿海城市的商業(yè)銀行紛紛提早下調(diào)房貸利率，以激活和滿足居民購(gòu)房需求，為整體房地產(chǎn)投資企穩(wěn)起到重要支撐作用。中部地區(qū)則有望繼續(xù)保持較高的增速，長(zhǎng)江中游城市群和中部地區(qū)相關(guān)“十四五”政策的出臺(tái)，將支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求擴(kuò)張。

??結(jié)合2012年、2015年以及2018年類似周期的情況來(lái)看，受市場(chǎng)波動(dòng)和政策支持的綜合影響，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達(dá)到約15.27萬(wàn)億元，（名義）同比增長(zhǎng)約3.5%，增速繼續(xù)下降但幅度放緩。

??二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與政策建議

??房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前由于商品房銷售放緩加快，房企預(yù)售款資金收入減少，房企償債壓力較大，違約風(fēng)險(xiǎn)上升。2022年初金融委會(huì)議提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。2022年如不能及時(shí)有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，極易由部分房企向其他更多的房企和整個(gè)行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題，調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)一步釋放維穩(wěn)信號(hào)。

??1.高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的三大風(fēng)險(xiǎn)

??首先是利潤(rùn)下滑甚至虧損。2021年上市房企營(yíng)收規(guī)模再創(chuàng)新高，但“增收不增利”。2021年前三季度內(nèi)地上市房企營(yíng)收規(guī)模均值達(dá)到161.3億元，創(chuàng)新高，營(yíng)收同比增長(zhǎng)22%。但自2019年起，內(nèi)地上市房企凈利潤(rùn)增速持續(xù)回落，2021年前三季度利潤(rùn)同比下降26%，2021年降幅為“十一五”以來(lái)最大降幅。

??之所以出現(xiàn)這種狀況，直接原因是市場(chǎng)成交均價(jià)普遍下滑，拿地成本高企。2021年房企為加速去庫(kù)存以回收現(xiàn)金流，采取了打折促銷等更為積極的營(yíng)銷策略，成交均價(jià)同比下降，對(duì)房企整體銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生了較大影響。2021年大部分房企未能完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，銷售額排名前十的千億級(jí)房企2021年銷售面積平均同比下降了約3%，但拿地平均價(jià)格卻較2020年同期上升了近26%，拿地成本增加進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

??其次是行業(yè)整體杠桿和負(fù)債水平仍然偏高?！笆晃濉敝痢笆濉睍r(shí)期，滬深上市房企的權(quán)益乘數(shù)分別為3.5、3.6、4.0，2021年為4.1，表明房企一直在持續(xù)加杠桿，2021年前三季度債務(wù)總規(guī)模也已接近11萬(wàn)億?！叭兰t線”調(diào)控以來(lái)，雖然房企的負(fù)債水平有所下降，但平均負(fù)債率仍接近70%，與香港房企平均30%-40%的負(fù)債率相比，整體負(fù)債水平仍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平是僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

??當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)階段，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然不容小覷。2021年，按銷售金額計(jì)算，行業(yè)排名前10的房企占比為24.2%，較2020年的26.5%下降2.3%，頭部房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，多數(shù)房企全年平均業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率不到90%。2021年前三季度，滬深上市房企預(yù)收賬款均值為2.05億元，同比下降61%，除2020年最低增速。2022年上半年房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大，特別是銷售疲軟和現(xiàn)金流緊張，2月份重點(diǎn)房企銷售金額環(huán)比下降24%，同比下降47%。房企流動(dòng)性緊張問題可能會(huì)明顯削弱其償債能力。

??第三是部分房企償債壓力和融資難度較大。2022年房企將在一季度、三季度迎來(lái)償債高峰，重點(diǎn)房企信用債、海外債合計(jì)到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元，將面臨巨大的債務(wù)壓力。由于融資和銷售兩端運(yùn)行均不暢，房企的資金狀況持續(xù)緊張。2022年前2個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降近兩成。其中，國(guó)內(nèi)貸款下降21.1%，自籌資金下降6.2%。

??一方面，受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，傳統(tǒng)涉房融資渠道均已收緊，導(dǎo)致融資規(guī)模顯著下滑。另一方面，受國(guó)際局勢(shì)、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾停工事件頻發(fā)影響，購(gòu)房者信心不足，2022年前2月定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款分別下降27%和16.9%，銷售依然低迷。同期，房企信用債發(fā)行規(guī)模同比下降六成。參考過去十年中三個(gè)類似周期（2012、2015和2018）的房企開發(fā)資金來(lái)源數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增速依然維持低位增長(zhǎng)，房企自籌資金可能負(fù)增長(zhǎng)。

??綜上所述，2022年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨不小的經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性短缺風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，需要采取針對(duì)性的政策舉措加以有效緩釋。

??2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)更加突出市場(chǎng)化和因城施策

??當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨多重嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)令內(nèi)需疲軟，俄烏沖突導(dǎo)致外部需求不穩(wěn)，全球通脹高企抑制需求和投資，美聯(lián)儲(chǔ)加息帶來(lái)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力。今年國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)存在較大困難，需要政策進(jìn)一步加大調(diào)節(jié)力度。房地產(chǎn)政策應(yīng)更加凸顯穩(wěn)增長(zhǎng)要求，因城施策松動(dòng)需求端限制政策，有效拉動(dòng)投資與消費(fèi)，促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)。

??針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)，建議維穩(wěn)政策可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期—>釋放合理購(gòu)房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供給”的方向和路徑，精準(zhǔn)施策；在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”。近年來(lái)，在“房住不炒”政策實(shí)施中，部分城市存在的問題是在需求端過度著力，部分壓抑了居民合理購(gòu)房需求。而問題更大的則是“因城施策”在相當(dāng)部分城市未能真正落地實(shí)施，依然是“一刀切”。因此當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控應(yīng)針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的特點(diǎn)，差異性地推出相關(guān)政策舉措。在此提出以下四大類共十五條建議：

??☆ 第一類，切實(shí)因城施策，改善住房需求，扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。

??建議一：提供穩(wěn)定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求。

??商業(yè)銀行應(yīng)充分理解“貸款集中度”管理的要求，在關(guān)鍵指標(biāo)不觸及警戒線的情況下，增加對(duì)住房領(lǐng)域的按揭貸款支持；適度下調(diào)房貸利率，落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策。建議有條件的地區(qū)，進(jìn)一步放寬公積金貸款門檻，例如下調(diào)首付貸或者二套房貸款比例，尤其是增加對(duì)新市民的公積金貸款額度和住房補(bǔ)貼力度。

??建議二：加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)支持力度，下調(diào)庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例。

??當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市過熱的問題是局部性的，大部分城市面臨的是房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的壓力。為此，對(duì)樓市相對(duì)冷清、去庫(kù)壓力較大的地區(qū)可以加大政策松綁的力度。對(duì)于剛需購(gòu)房首付比例可降至二成五或二成。限購(gòu)、限售等政策亦可考慮予以適當(dāng)放松，減輕購(gòu)房者購(gòu)房成本。

??建議三：對(duì)一線和重點(diǎn)二線城市違規(guī)購(gòu)房行為保持高壓監(jiān)管政策。

??當(dāng)前大部分一線和強(qiáng)二線城市短期可售商品房庫(kù)存不足1年，短期內(nèi)無(wú)法根本解決中長(zhǎng)期庫(kù)存偏緊的問題。如果采取寬松的住房管理模式，刺激需求擴(kuò)張，誘發(fā)資金違規(guī)進(jìn)入各大重點(diǎn)城市的樓市，從而可能會(huì)引發(fā)新一輪“漲價(jià)潮”，因此應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二手房成交參考價(jià)或進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)，擴(kuò)大覆蓋熱點(diǎn)樓盤范圍，合理引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。

??建議四：大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房金融支持。

??以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。發(fā)揮開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等作用，遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，加大保障性租賃住房金融支持力度，以滿足相關(guān)層次人群的住房需求。

??建議五：擺正房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，金融政策應(yīng)對(duì)房企進(jìn)行公允評(píng)估。

??相當(dāng)部分房企依然堅(jiān)守主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)保持健康發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，但在此輪周期中不可避免地遭受到負(fù)面沖擊，承受了很大的現(xiàn)金流和融資壓力，從而誘發(fā)了經(jīng)營(yíng)不善、項(xiàng)目爛尾、債務(wù)違約等問題。對(duì)此，金融機(jī)構(gòu)趨向于收緊金融資源，房地產(chǎn)行業(yè)遂易出現(xiàn)惡性循環(huán)的苗頭。因此，監(jiān)管層有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房企的主體作出公允合理的評(píng)估，以助力市場(chǎng)重拾信心，提振市場(chǎng)樂觀預(yù)期。

??☆ 第二類，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體包括以下五條建議。

??建議六：商業(yè)銀行應(yīng)加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求。

??2021年，房企開發(fā)貸余額增速僅為0.9%，商業(yè)銀行對(duì)房企的資金支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。商業(yè)銀行需擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風(fēng)險(xiǎn)偏好，合理評(píng)估房企信用狀況和還款能力，增加對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環(huán)境。

??建議七：開發(fā)貸實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸款。

??有必要加大對(duì)資質(zhì)優(yōu)良房企的信貸支持。針對(duì)全國(guó)大型房企，特別是全國(guó)排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項(xiàng)目，加大銀行開發(fā)貸支持力度，改善現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定房企經(jīng)營(yíng)預(yù)期的作用。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??建議八：嚴(yán)禁商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)隨意停貸、抽貸。

??在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的周期內(nèi)，商業(yè)銀行擔(dān)憂不良資產(chǎn)可能上升，往往會(huì)針對(duì)某些行業(yè)和領(lǐng)域急于收回貸款，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款和信托貸款便存在此類隱性風(fēng)險(xiǎn)。建議運(yùn)用合理的內(nèi)審和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，站在紓困、解困的角度最大限度幫助企業(yè)擺脫困境，切實(shí)做到不停貸、不抽貸，保持預(yù)期穩(wěn)定。

??建議九：對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企增加直接金融支持。

??在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高的背景下，可以考慮加快發(fā)展房企直接融資。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融等?？梢钥紤]合作開發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，來(lái)優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，拓展房企多元化資金來(lái)源，加大直接金融支持力度。

??建議十：放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

??當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在個(gè)別房企。為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預(yù)售門檻、加快預(yù)售證審批等，在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性。

??建議十一：加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持力度。

??針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)短期現(xiàn)房庫(kù)存偏緊的問題，金融支持的重點(diǎn)方向可作適當(dāng)調(diào)整，即將有限的金融資源更多地投向地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)后期。長(zhǎng)期現(xiàn)房庫(kù)存不足的問題是推升房?jī)r(jià)較快上漲的動(dòng)因之一。截至2022年2月，商品房銷售面積（過去12個(gè)月合計(jì)）為17.78億平方米，超過待售面積加上竣工面積15.71億平方米，表明短期內(nèi)一定程度上呈現(xiàn)出供給不足。為此，可以考慮針對(duì)在建、續(xù)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的后半段建設(shè)提供有力度的金融支持。

??☆ 第三類，盤活土地市場(chǎng)，放松土拍規(guī)則，增加土地供給。

??建議十二：盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。

??建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。盡快制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來(lái)增值收益分配的切實(shí)可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用，針對(duì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地，允許合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

??建議十三：各城市酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，降低參拍門檻。

??例如，可考慮取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴(yán)苛的條款，為房企留出更多的利潤(rùn)空間。建議適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，助力房企控制拿地成本，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

??建議十四：將土地限價(jià)的側(cè)重點(diǎn)向“招拍掛”價(jià)格管理傾斜。

??2021年四季度，全國(guó)土地成交溢價(jià)率不足3%，但土地掛牌拍賣價(jià)格同比上漲依然在10%以上，即房企拿地的溢價(jià)控制住了，但土地價(jià)格總體仍出現(xiàn)了一定程度的上漲?，F(xiàn)行并未真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”的目標(biāo)。建議相關(guān)部門對(duì)各地“招拍掛”價(jià)格（競(jìng)價(jià)前）變動(dòng)予以管控，適度放寬土拍溢價(jià)空間，提高房企拿地積極性。

??☆ 第四類，綜合考量和積極構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。

??建議十五：建立因地制宜、動(dòng)態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。

??考慮到我國(guó)市場(chǎng)存在的差異性，應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)與供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行具體分析。根據(jù)行業(yè)遇到的實(shí)際金融風(fēng)險(xiǎn)，剖析各地成因，建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)監(jiān)測(cè)與評(píng)估的結(jié)果及時(shí)調(diào)整金融資源的分配，確保房地產(chǎn)金融的安全與發(fā)展。

??植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣、植信投資研究院研究員李曉晴對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。