觀點(diǎn)崔霽 2022-05-26 12:13:24 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 5月26日,由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長 崔霽
??會(huì)上,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長崔霽表示,雖然今年整個(gè)房企發(fā)展是舉步維艱的,但是我們相信從房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來看,它在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,包括我們?cè)谥袊七M(jìn)深化改革的過程當(dāng)中,整個(gè)行業(yè)的這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用會(huì)更加突出?,F(xiàn)在是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)它的支柱力量的時(shí)候,上市房企應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊(duì)。所以越是在這種時(shí)刻,越需要上市房企要更多的擔(dān)當(dāng)。它會(huì)更有機(jī)會(huì),將更多分享發(fā)展的紅利。
??以下為文字實(shí)錄:
??崔霽:大家上午好!本報(bào)告其實(shí)去年也首次發(fā)布了,今年我們繼續(xù)根據(jù)去年的在基礎(chǔ)之上我們又進(jìn)行了一些優(yōu)化和提升,所以今年發(fā)布這樣的第二份的專業(yè)的研究報(bào)告。
??今年的主題是關(guān)于市值分析與健康發(fā)展。
??本報(bào)告還是由易居房地產(chǎn)研究院和上海社科院市值管理研究中心共同撰寫的。剛剛包括蔡總等很多嘉賓的觀點(diǎn),2021年可以說是整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)比較至暗的一年,整個(gè)我們的中國房地產(chǎn)上市公司的總市值的表現(xiàn)是跌入了谷底。336家總市值是3.99萬億,上一年我們發(fā)布的時(shí)候是5.28萬億,相比縮水了大概25%。整個(gè)資本市場(chǎng)基本上縮水20%。進(jìn)入了一個(gè)熊市。本來今年可以說迎來了一個(gè)政策的利好年,但是其實(shí)整個(gè)外部環(huán)境,包括我們整個(gè)疫情的反復(fù),今年還具有一些不確定性。
??雖然今年整個(gè)房企發(fā)展是舉步維艱的,但是我們相信從房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來看,它在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,包括我們?cè)谥袊七M(jìn)深化改革的過程當(dāng)中,我們整個(gè)行業(yè)的這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用會(huì)更加突出。所以我們?cè)谶@樣的一個(gè)環(huán)境下,我們整個(gè)行業(yè)的支柱的作用會(huì)更加凸顯。
??在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)它的支柱力量的時(shí)候,我們的上市房企應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊(duì)。所以越是在這種時(shí)刻,越需要我們上市房企要更多的擔(dān)當(dāng)。在這樣更多擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)候,它會(huì)更有機(jī)會(huì),也能更多的分享發(fā)展的紅利。
??今年我們主要從三個(gè)方面來看。
??首先我們看中國房地產(chǎn)上市公司的市值總量,總體還是比較低迷的,從市值看,無論是總量市值還是平均市值。還有一個(gè)特征,是現(xiàn)在整個(gè)上市公司的低市值公司在逐步增加,數(shù)字的顯示,市值低于30億以下的公司現(xiàn)在已經(jīng)占到40%了。在資本市場(chǎng)上,基本上低于30億以下就會(huì)被整個(gè)資本市場(chǎng)邊緣化。這個(gè)比重比去年同期占比增加了11%。
??從市值增長分析來看,現(xiàn)在正增長的公司只有25%,就是1/4,3/4的公司都是負(fù)增長的。
??開發(fā)、物業(yè)、服務(wù),這三個(gè)分行業(yè)市值均下降的。開發(fā)是市值下降最多,8500多億。物業(yè)是蒸發(fā)了1600多億,服務(wù)蒸發(fā)了大概3600多億??傮w服務(wù)類的公司市值下降的比重最高,大概下降了52%。
??從市值管理水平來分析,總體我們的上市公司還是我們的佼佼者,對(duì)于價(jià)值創(chuàng)造能力基本是企穩(wěn)的,七成的公司的營業(yè)收入在增長,營業(yè)利潤五成公司在增長。溢價(jià)協(xié)同效應(yīng)會(huì)有所提高,因?yàn)橹坝惺兄当桓吖赖默F(xiàn)象存在。
??從我們沿用了去年的模型,就是說開發(fā)類的房地產(chǎn)上市公司,我們?cè)u(píng)了ABC三級(jí),總體我們今年進(jìn)入A級(jí)榜企業(yè)大概13家,跟去年比是減少了7家,整體占比是8%。右邊的這樣一個(gè)表格是我們今年的13家的A級(jí)榜的企業(yè),很多企業(yè)我們可以看到都是新進(jìn)的一些企業(yè)。
??通過上述的市值分析,我們可以看到2021年對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來說,遇到的其實(shí)更多的是嚴(yán)峻的考驗(yàn),而且也遇到了很大的挑戰(zhàn)。甚至我們整個(gè)行業(yè)也是有所下滑的。但是盡管如此,我們依然相信上市公司是我們整個(gè)行業(yè)的主體,包括房地產(chǎn)上市公司對(duì)行業(yè)的引領(lǐng)作用,并沒有改變,因此在新形勢(shì)下,進(jìn)一步促進(jìn)我們上市公司的健康發(fā)展,不僅是我們上市公司本身的任務(wù),更是我們整個(gè)行業(yè)整個(gè)的共同任務(wù)。所以下面就從發(fā)展動(dòng)態(tài)和發(fā)展的對(duì)策建議兩個(gè)維度就上市公司的健康發(fā)展談一些看法。
??2021年整個(gè)房地產(chǎn)上市公司的全年主要發(fā)展動(dòng)態(tài),我們梳理了大概呈現(xiàn)六大特征。首先是推進(jìn)穩(wěn)健型發(fā)展,將成為企業(yè)的一個(gè)首選戰(zhàn)略選擇。從這樣的特征來看,其實(shí)我們現(xiàn)在的上市房企已經(jīng)有了這樣一個(gè)共識(shí),這是區(qū)別于過去幾年我們很多企業(yè)把規(guī)模擴(kuò)張作為我們的戰(zhàn)略核心,現(xiàn)在取而代之的更多的是我們上市房企要進(jìn)行瘦身、轉(zhuǎn)型,包括分拆很多物業(yè)公司、物業(yè)板塊,以及優(yōu)化我們的一些組織架構(gòu)等等,取而代之的都是這些戰(zhàn)略。所以其實(shí)現(xiàn)在很多企業(yè)先想到的是要先活下去,然后再求發(fā)展。
??時(shí)間原因,債務(wù)我就不展開講了。
??第三,提升價(jià)值創(chuàng)造能力,是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石,這個(gè)對(duì)上市公司是毫無疑問的。可以看到我們現(xiàn)在雖然行業(yè)很困難,但是我們上市房企的營收和營業(yè)利潤數(shù)字表現(xiàn)還是可以的。
??第四,充分利用資本市場(chǎng)是上市公司的核心優(yōu)勢(shì)。2021年有一些企業(yè)表現(xiàn)是不錯(cuò)的,包括積極利用股票回購和增發(fā)進(jìn)行有效的配合,包括我們發(fā)現(xiàn)碧桂園服務(wù)在2021年股票回購次數(shù)達(dá)到16次,股票增發(fā)達(dá)到兩次,這樣獲得的融資大概是184億港元。所以從某種意義上來講,它是充分利用資本市場(chǎng)的一個(gè)典型案例。
??第五,有效傳遞基金信號(hào),是上市公司的工作重點(diǎn)。對(duì)于這點(diǎn)來講,其實(shí)是我們做好市值管理的工作重心。如何應(yīng)對(duì)我們現(xiàn)在的一些部分企業(yè)被人家做空,我們?cè)趺礃尤ツ軌蚍e極的回應(yīng),這其實(shí)是我們上市公司的一些工作重點(diǎn)。
??第六,提升資本市場(chǎng)的認(rèn)可,是上市公司的一個(gè)主要任務(wù)。對(duì)于這點(diǎn),其實(shí)2021年我們看到數(shù)據(jù),整體我們房地產(chǎn)的上市公司是受到資本市場(chǎng)的認(rèn)可度在逐步下降的。比如說基金持股的公司數(shù)量是有所減少的,包括我們看到數(shù)量,2020年基金持股的上市公司大概有116家,到2021年只剩下41家了。包括基金持股的比例也是有所下降的。包括我們納入只是的公司數(shù)量也在下降。
??所以總體上來講,這個(gè)以上就是我們整個(gè)房地產(chǎn)上市公司的主要?jiǎng)討B(tài)特征。
??基于我們總結(jié)了2021年上市公司主要發(fā)展動(dòng)態(tài)之后,我們提出當(dāng)前上市房企的健康發(fā)展對(duì)策,主要總結(jié)了以下五點(diǎn)。
??首先,重視風(fēng)險(xiǎn),守住底線,確保企業(yè)的生存安全。剛剛其實(shí)也談到了,風(fēng)險(xiǎn)可能還會(huì)繼續(xù)暴露,特別是2022年是我們整個(gè)上市房企美元債的一個(gè)償債高峰年,在我們疊加今年這樣的疫情,所以說首先我們提出來,我們的風(fēng)險(xiǎn)可能還會(huì)繼續(xù)暴露,所以我們對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營來講,首先就是要確保我們的安全,就是要先活下去。
??第二,深耕主業(yè),凝練優(yōu)勢(shì),走可持續(xù)發(fā)展之路。從我們過往的經(jīng)驗(yàn)來看,偏離主業(yè),包括盲目擴(kuò)張,可能是我們部分房企風(fēng)險(xiǎn)的根源。所以我們還是要回歸初心,初心是什么?我們作為開發(fā)企業(yè)來講,初心就是做好我們的產(chǎn)品品質(zhì)。作為物業(yè)企業(yè)來講,我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是我們的社區(qū)服務(wù),特別是在疫情期間。所以接下來只有做好產(chǎn)品和服務(wù),才是我們企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展之路。
??第三,優(yōu)化杠桿,輕重并舉,探索新的發(fā)展模式。對(duì)于這一點(diǎn),現(xiàn)在探索新的發(fā)展模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新的主題了,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)和今年的政府工作報(bào)告均明確指出,房地產(chǎn)業(yè)要探索新的發(fā)展模式,所以我們前一陣子幫大型房企研究了未來房企的新的發(fā)展模式到底有哪些,我們研究了香港。其實(shí)根據(jù)這樣的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)我們得出,輕重資產(chǎn)的合理化配置,是我們新發(fā)展模式的一個(gè)重要特征。包括其實(shí)未來我們房企要考慮如何強(qiáng)化我們輕資產(chǎn)的運(yùn)營能力,要打造我們這種高毛利和有可持續(xù)現(xiàn)金流的第二增長曲線,比如物業(yè)、代建、租賃住房、保障性租賃住房,比如商業(yè)地產(chǎn)等等,這些其實(shí)都是新模式的一個(gè)特征。
??除此之外,我不知道大家有沒有注意到昨天國務(wù)院辦公廳發(fā)布了一個(gè)比較重要的文件,就是關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大存量資源的盤活的政策和文件。前一陣子我們整個(gè)中央提到有序推進(jìn)城市更新,所以盤活存量資產(chǎn),未來也是一個(gè)非常有前景、有潛力的方向。今年我們易居研究院也會(huì)對(duì)城市更新和盤活存量這塊出相關(guān)的研究報(bào)告,也請(qǐng)大家積極關(guān)注。
??對(duì)于城市更新和盤活存量,我們要摒棄過去這種大拆大建的理念,我們要秉承這種智慧城市,包括低碳城市的理念,未來我們認(rèn)為比方說這種老舊的廠房、老舊小區(qū)等等,其實(shí)它們的盤活都能夠成為巨大的一個(gè)發(fā)展空間。
??第四,增強(qiáng)業(yè)績,回報(bào)股東,提升業(yè)績管理水平。我們要持續(xù)呼吁,必須從戰(zhàn)略的高度認(rèn)識(shí)到我們的市值管理,必須從戰(zhàn)略的層面貫徹我們的市值管理,將市值管理與戰(zhàn)略發(fā)展有機(jī)融合。
??第五,敬畏市場(chǎng),尊重規(guī)律,重構(gòu)行業(yè)健康形象。這一定為什么這樣提呢?因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)過去一直以來我們的形象并不是太好,源于我們其實(shí)并不是足夠的敬畏市場(chǎng),并且我們也并不是足夠的尊重這樣的規(guī)律。所以我們上市公司應(yīng)該利用好我們資本市場(chǎng)的平臺(tái),第一步做到不披露虛假信息,第二不操縱股票價(jià)格,四第三不進(jìn)行內(nèi)幕交易,第四不損害股東利益,重構(gòu)行業(yè)健康的形象,是極度需要我們資本市場(chǎng)的平臺(tái)的,這樣才能實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
??最后,最近我們房地產(chǎn)的政策非常多,在資本市場(chǎng)我們可以看到中央政治局會(huì)議在4月29號(hào)強(qiáng)調(diào),繼續(xù)完善我國資本市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度,更好的發(fā)揮資本市場(chǎng)的功能,為各類資本發(fā)展釋放出更大的空間。所以相信未來資本市場(chǎng)會(huì)更好的服務(wù)實(shí)體企業(yè)的發(fā)展工作,并且服務(wù)好包括民營經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的所有房企的合理融資需求。
??在我們研究的過程當(dāng)中,我們最近也是在不斷呼吁,未來我們的房地產(chǎn)政策希望能夠更加具有穩(wěn)定性和可預(yù)期性,不要說經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候就強(qiáng)刺激,在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候,對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就持續(xù)的打壓,所以就是要建立我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的政策的長效機(jī)制。
??最后,現(xiàn)在我們整個(gè)行業(yè)環(huán)境非常艱難,但是我們依然要充滿信心,相信我們整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的韌性,相信我們整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的韌性。我們依然堅(jiān)信,上市公司是房地產(chǎn)行業(yè)的支柱力量。所以要積極面對(duì)挑戰(zhàn),創(chuàng)新發(fā)展,我們要持續(xù)地創(chuàng)造價(jià)值,成為好公司與好股票,就進(jìn)而能夠成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不確定性當(dāng)中的穩(wěn)定之錨。謝謝大家!
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
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- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論