觀點許倩 2022-07-01 11:59:20 來源:中房報
??“我國城鎮(zhèn)化拐點已經(jīng)出現(xiàn),從現(xiàn)在開始,每年不可能有很多農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來。住房需求拐點正在形成,住房回歸居住功能的拐點也正在形成?!眹H歐亞科學院院士、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興表示。
??6月30日,仇保興在中國房地產(chǎn)報、中國城市與區(qū)域治理研究院舉辦的以“開新局 再出發(fā)”為主題的“2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇”上分析說,中國城鎮(zhèn)化發(fā)展正面臨12個拐點,包括城鎮(zhèn)化發(fā)展拐點、“機動化”拐點、老年化拐點、碳排放拐點、住房需求拐點、小城鎮(zhèn)發(fā)展拐點、人口向城市集聚拐點、庫茲涅茨曲線拐點等都已到來。
??“當前我國住房空置率已經(jīng)達到15%,有的省份達到25%甚至30%,高于國際5%的空置率標準。因為我國居民財富構(gòu)成的75%都放在了住房中,如果房價暴跌,很多人將成為‘負翁’。所以,我們堅持‘房住不炒’,穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤,這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟,還是穩(wěn)財富?!背鸨Ed說。
??12個拐點和挑戰(zhàn)
??這次論壇上,仇保興提出“深度城鎮(zhèn)化2.0版”概念,并表示這是我國城市可持續(xù)發(fā)展基本策略。他認為,未來城鎮(zhèn)化應該是深度城鎮(zhèn)化,是從以“物質(zhì)文明”為主體的城鎮(zhèn)化,轉(zhuǎn)向“以人為中心”的城鎮(zhèn)化;從以GDP增長為主的“灰色”城鎮(zhèn)化,轉(zhuǎn)向“雙碳戰(zhàn)略”指導下的“綠色”城鎮(zhèn)化。
??他提醒,在深度城鎮(zhèn)化建設中,要關注12個拐點,或者說是挑戰(zhàn)。
??對于城鎮(zhèn)化發(fā)展進入拐點階段這個趨勢,仇保興說,按照“納瑟姆曲線”,在一個大國城鎮(zhèn)化發(fā)展初期,即城鎮(zhèn)化率在30%時,城鎮(zhèn)化速度開始起飛;城鎮(zhèn)化率到75%時,轉(zhuǎn)入遲緩發(fā)展期。它的基本樣本來自美國。
??但在仇保興看來,美國城鎮(zhèn)化曲線與中國城鎮(zhèn)化曲線的一個重大區(qū)別在于,美國是一個移民國家,中國則是一個原住民國家;兩者間一個巨大差別是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。在美國,他們只有農(nóng)莊沒有農(nóng)村,一個農(nóng)民或一戶農(nóng)民所耕作的土地都是1萬畝甚至是5萬畝;我國是小規(guī)模耕種,每一戶農(nóng)民一般有十畝地左右,經(jīng)營面積較小。
??“城鎮(zhèn)化率在30%左右,城鎮(zhèn)化速度開始起飛”這一特點,在我國已經(jīng)體現(xiàn),但什么時候會轉(zhuǎn)向拐點,則與美國發(fā)展規(guī)律完全不一樣。
??“因為我國有廣闊農(nóng)村,人均耕作面積較小,是一種適度規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)濟,我國城鎮(zhèn)化峰值拐點就會比以美國為首的移民國家要來得早得多。目前我國城鎮(zhèn)化這一拐點已經(jīng)出現(xiàn),從現(xiàn)在開始,每年不可能有很多農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來?!背鸨Ed判斷。
??對于“機動化”拐點,仇保興判斷,中國汽車市場銷售量近幾年持續(xù)下降,包括燃油車使用規(guī)模降低等情況,雙重拐點很明顯已到來。
??老年化拐點也即將要到來,仇保興預測,2025年到2030年,我國將進入深度老年化,60歲以上人口將占整個人口總量15%以上,勞動力人口紅利將快速消失。
??對于住房需求拐點正在形成這個熱點問題,仇保興說,從聯(lián)合國和其他大型智庫給出的數(shù)據(jù)來看,原住民國家躍過城鎮(zhèn)化大發(fā)展后,人均住房面積為35到40平方米。經(jīng)統(tǒng)計,中國人均居住面積為41.76平方米,西北一些省份已達43平方米?!斑@意味著我們開始進入一個不缺房子的時代,再加上人口出生率逐年下降,這種情況下住房空置率已達15%,有的省份達到25%甚至30%,高于國際5%的空置率標準?!?/p>
??這么高的空置率,為什么房價還沒有暴跌?仇保興認為,原因是我國居民財富構(gòu)成中的75%都在住房中,而美國人是將28%財富用于住房。所以,在中國,如果房價暴跌,很多人將成為“負翁”,因此我們堅持“房住不炒”的總方針,穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤,這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟,還是穩(wěn)財富。
??對于小城鎮(zhèn)發(fā)展拐點,仇保興說,中國40多年城鎮(zhèn)化發(fā)展中,短腿不在大城市,不在中等城市,而在小城鎮(zhèn)。
??李克強總理曾在政府工作報告中指出,我國小城鎮(zhèn)面臨四個發(fā)展問題:環(huán)境污染、管理不善、人居環(huán)境退化、就業(yè)不足。
??通過最近幾次人口普查來看,我國有將近1億到1.5億人口本來是住在小城鎮(zhèn)里的,現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到大城市和中等規(guī)模城市中來了。10年來,從我國小城鎮(zhèn)流出來的人口相當于日本總?cè)丝?。小城?zhèn)退化不僅會加劇大城市病,也會對農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化帶來影響。
??“我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,是依靠社會化服務規(guī)模支撐的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制,是一種人均耕地面積比較少的農(nóng)村經(jīng)營模式。社會化服務根據(jù)地就是那2萬多個小城鎮(zhèn),可以想象,小城鎮(zhèn)人口快速衰退,意味著對現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)支撐能力在下降。”仇保興分析說。
??對于住房回歸居住功能的拐點正在形成,仇保興表示,我國對于住房的基本策略是“房住不炒”,要控制住房價,又不使它產(chǎn)生日本式暴跌。為達到這樣的目標,我們不僅把住房市場調(diào)控權(quán)進行下放,而且允許地方自主進行多次微調(diào),由中央政府調(diào)控轉(zhuǎn)化成地方政府調(diào)控,由行政命令調(diào)控轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟杠桿調(diào)控。
??“但存在的問題還是比較多的,主要問題就是住房空置率較高,以及土地財政失控。在我國財政體制下,土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現(xiàn),這是我們要關注的,所以住房必須回歸居住功能,不能繼續(xù)炒下去了?!背鸨Ed強調(diào)。
??對于要從擴大城市的體量、規(guī)模轉(zhuǎn)向城市安全這個巨大拐點,仇保興說,目前,90%以上災害都發(fā)生在城市,所以城市風險控制是一個國家社會治理最重要部分。我國幾乎所有大城市都暴露在兩種災害之下,一種是地震、泥石流、洪水災害,另一種是基礎設施脆弱所帶來的災害。城市規(guī)模越大、人口越密集,災害度越大,我們一定要從擴大城市規(guī)模轉(zhuǎn)向城市安全和韌性,這是一個巨大轉(zhuǎn)折。
??12個解決辦法
??針對深度城鎮(zhèn)化面臨的12個挑戰(zhàn),仇保興給出了12個解決辦法。
??一是迎接雙創(chuàng)浪潮,助推科技興國。
??仇保興認為,目前,我國科技轉(zhuǎn)化能力仍較差,研發(fā)轉(zhuǎn)化率不到發(fā)達國家一半。因此,要發(fā)展科技,把科技人員的積極性充分調(diào)動起來,使他們有更多精力從事于科研工作,以更快效率轉(zhuǎn)化科研成果,促進國民經(jīng)濟發(fā)展。
??二是要妥善進行農(nóng)村土地改革試點,防止助推郊區(qū)化。
??仇保興表示,城鎮(zhèn)化中后期,如美國城市人口密度是不斷下降的,從過去每平方公里建成區(qū)接近8000人,急劇下降到現(xiàn)在不到2000人,這個關鍵就是機動化的影響,即車輪上的城鎮(zhèn)化所帶來的結(jié)果。
??我國已經(jīng)到了“機動化拐點”高峰,一個家庭擁有一輛車就意味著人口在城市和郊區(qū)之間移動是非??焖?、方便且低成本的。這種情況下,如果放開農(nóng)村土地管理,可能出現(xiàn)大面積郊區(qū)化和過度郊區(qū)化現(xiàn)象,因此中央對此嚴格控制,城市居民不能到農(nóng)村建房子,農(nóng)民的農(nóng)房不能賣給城里人,主要目的是在郊區(qū)化快速推進情況下保護耕地。
??三是要實行韌性城市規(guī)劃,整合城市空間資源、提高城市發(fā)展能力,發(fā)展韌性城市。
??四是推行城市交通需求側(cè)管理,促進綠色交通發(fā)展。
??仇保興說,我們的城市屬于人口高密度城市,人均占地面積不超過100平方米,與美國人均五六百平方米的現(xiàn)狀相差很大,導致我們城市空間用于交通的土地只有12%,是一個非常有限的空間。所以,要通過合理的停車費管理,超大規(guī)模城市的中心要逐步開始收擁堵費,逐步減少城市擁堵,這樣使城市碳排放下降、交通越來越暢通,這就是需求側(cè)管理的要點。
??五是變革保障房建設體制,降低房地產(chǎn)泡沫風險。
??仇保興認為,從住房需求來看,在大部分城市住房已經(jīng)過剩,還要大量投資建設保障房就沒有什么道理了。他建議,一方面,出臺遏止房地產(chǎn)投資的一些工具,比如消費稅、空置稅、周轉(zhuǎn)稅、物業(yè)稅等;另一方面,對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規(guī)模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市,一方面要調(diào)控,另一方面要解決好剛剛?cè)肼毜拇髮W生居住問題。
??仇保興認為,我國超大規(guī)模城市存在住房難、住不起房、買不起房的問題,主要是由于住房品種太單一,應該建立多主體、多品種供房機制,比如共有產(chǎn)權(quán)房、合作社住房、先租后售的房子等,滿足多種形式的住房需求。
??六是要全面保護歷史文化街區(qū),修復城市文脈。
??七是要推行美麗民居鄉(xiāng)村建設,修復和保護傳統(tǒng)村落。
??八是強化城市群協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。每一個城市群的城市都要找到自己合理的定位,發(fā)揮自己的功能,與中心城市產(chǎn)生互補才能協(xié)同發(fā)展。
??九是對既有建筑進行加固、節(jié)能施工的改造。
??十是以特色小鎮(zhèn)為抓手,分期分批進行人居環(huán)境升級改造。
??十一是啟動城市新能源革命,助推“雙碳”戰(zhàn)略。
??十二是多模式推進全面建設適老社會。
??“城市已經(jīng)是經(jīng)濟增長發(fā)動機,集聚了80%以上的GDP、95%以上科創(chuàng)成果、85%的稅收,它是財富聚集器,又是文化的容器。城市建得好,城市的財富就隱藏在空間結(jié)構(gòu)中,城市就能真正保值增值;如果建得不好就是堆建筑垃圾,會很快貶值。深度城鎮(zhèn)化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥,城市的問題還要由城市自己來解決?!背鸨Ed說。
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(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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