??中房網(wǎng)訊 國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)近期的持續(xù)低迷也帶動(dòng)了地產(chǎn)版塊的整體疲軟。

??2018年伊始，地產(chǎn)股迎來(lái)爆發(fā)性上漲。以房地產(chǎn)指數(shù)（991007）為例，1月2日該指數(shù)跳空高開，一路上漲至1月24日創(chuàng)出近兩年來(lái)新高7961.13點(diǎn)。據(jù)中房網(wǎng)粗略測(cè)算，短短17個(gè)交易日，該指數(shù)漲幅高達(dá)18.88%。

??好景不長(zhǎng)，隨后地產(chǎn)版塊開始一路向下調(diào)整，并于7月3日創(chuàng)下年內(nèi)新低5157.52點(diǎn)。如果從年內(nèi)高點(diǎn)到低點(diǎn)來(lái)算，跌幅高達(dá)35.22%。

??頹勢(shì)難改 地產(chǎn)股估值低位徘徊

??根據(jù)克而瑞研究中心最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。

??然而，靚麗的銷售業(yè)績(jī)并沒有改變地產(chǎn)股的頹勢(shì)。7月2日，AH地產(chǎn)股受多方因素影響，再次出現(xiàn)下跌。

??從資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，截至7月2日，上海證券交易所1432家上市公司平均市盈率為13.71倍，其中A股平均市盈率13.72倍，創(chuàng)出2016年3月份以來(lái)的新低。深圳證券交易所2115家上市公司股票平均市盈率24.73倍，為近年來(lái)新低。其中深市主板上市公司475家，平均市盈率16.68倍；中小企業(yè)板上市公司911家，平均市盈率29.02倍；創(chuàng)業(yè)板上市公司729家，平均市盈率39.61倍。A股的整體估值，已經(jīng)趨于歷史底部。

??對(duì)于地產(chǎn)股而言，一位私募人士表示，如果從估值上看，地產(chǎn)股確實(shí)值得買，很多龍頭公司估值都在15倍以下。但如果從基本面綜合考慮，風(fēng)險(xiǎn)依然很大，特別是考慮到負(fù)債率和資金壓力。

??從負(fù)債率和資金面看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心5月發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2017年上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.05%，較2016年末下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。

??該報(bào)告顯示，2017年約43%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于65.05%的行業(yè)均值。約32%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，保利、招商蛇口、金地和雅居樂等企業(yè)位于這一區(qū)間；另外25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有綠地、碧桂園、恒大、萬(wàn)科、華夏幸福和泰禾等持續(xù)擴(kuò)張型企業(yè)。

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)卻在減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；個(gè)人按揭貸款9250億元，下降3.6%。

??事實(shí)上，最近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面的負(fù)面消息不斷。更是有國(guó)企背景的地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)違約傳言。同時(shí)，多家知名房企擬發(fā)行的數(shù)百億元公司債也出現(xiàn)被“中止”的情況。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)今年的融資環(huán)境不斷惡化，股債融資均處于收緊狀態(tài)。還有相當(dāng)一部分房企的債務(wù)進(jìn)入集中兌付期，這也加深了對(duì)企業(yè)的影響。

??大股東增持消息不斷

??然而，資本市場(chǎng)的持續(xù)低迷也使得一些上市房企大股東出現(xiàn)集中增持的情況。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自6月份以來(lái)，包括禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、新城控股、泛?？毓?、旭輝控股等多家A股H股上市房企大股東在不斷增持公司股份。

??7月3日，旭輝控股（00884.HK）發(fā)布控股股東增加股權(quán)公告。公告顯示，2018年5月28日至7月3日，旭輝集團(tuán)創(chuàng)始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，總代價(jià)約為港幣1.55億元。

??7月2日晚間，泛海控股（000046.SZ）公告稱，公司于2018年6月28日收到公司實(shí)際控制人盧志強(qiáng)先生的通知，基于對(duì)公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心和對(duì)公司股票價(jià)值的合理判斷，繼2018年6月28日通過(guò)深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)增持300萬(wàn)股公司股份后，盧志強(qiáng)先生7月2日通過(guò)深圳證券交易所交易系統(tǒng)增持了公司股份150萬(wàn)股。

??6月27日，新城發(fā)展控股有限公司發(fā)布公告稱，其控股股東、董事及主席王振華再次在公開市場(chǎng)增持合共79萬(wàn)股新城發(fā)展控股有限公司的普通股股份，平均價(jià)格約為每股6.73港元，涉資532.03萬(wàn)港元。值得注意的是，新城發(fā)展于6月26日同樣發(fā)布了公告，稱王振華增持公司50萬(wàn)股，平均價(jià)格約每股7.16港元，涉資357.8萬(wàn)港元。兩天之內(nèi)，王振華已連續(xù)增持公司129萬(wàn)股，涉資889.83萬(wàn)港元。

??此外，6月25日-27日，龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍連續(xù)三日增持公司511萬(wàn)股。6月20日，融信中國(guó)獲歐宗洪家族信托增持26.5萬(wàn)股。6月15日，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安增持公司50萬(wàn)股，6月20日再增持20萬(wàn)股。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)分析，對(duì)于部分股價(jià)偏低、股權(quán)結(jié)構(gòu)比較分散的企業(yè)而言，在股權(quán)方面必須緊湊。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一方面大股東通過(guò)增持能夠抵御外來(lái)投資者的增持行為，有助于穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理層穩(wěn)定。另一方面，類似回購(gòu)和增持，都體現(xiàn)了對(duì)于此類地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的看好，有助于股價(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。

??中房網(wǎng)認(rèn)為，盡管目前股市估值處于低位，但從實(shí)際情況以及外部環(huán)境來(lái)看，中小投資者還需保持謹(jǐn)慎。