“雙11”再創(chuàng)新高背后,且看房企布局物流地產(chǎn)的四種“姿勢(shì)”

原創(chuàng)曲濤 2018-11-12 12:18:07 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (記者 曲濤)不知不覺(jué),"雙十一"已經(jīng)邁入了第10個(gè)年頭。

??回顧十年前的2009年,一個(gè)原本普通的日子,從起初的"光棍節(jié)"逐步發(fā)展成為一場(chǎng)全民狂歡購(gòu)物節(jié)。

??"雙十一"的延續(xù),記錄了國(guó)內(nèi)電商和零售行業(yè)快速發(fā)展的軌跡。而銷售額的持續(xù)攀升,更是凸顯了巨大的消費(fèi)潛力,和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的生機(jī)與活力。

??三大電商 "雙十一"銷售額近3900億元

??今年的"雙十一"期間,各家電商平臺(tái)的銷售額繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)。

??天貓方面,截11月11日24時(shí),雙11成交總額達(dá)到2135億元,相比去年1682億元再度實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

??京東方面,京東全球好物節(jié)從11月1日開(kāi)始,截至11日24點(diǎn),累計(jì)下單金額達(dá)1598億。

??蘇寧易購(gòu)方面,雙11期間全渠道銷售額同比增長(zhǎng)132%。盡管蘇寧易購(gòu)方面沒(méi)有對(duì)外公布今年"雙十一"期間的銷售額,但根據(jù)去年的一份《2017年雙十一研究報(bào)告》顯示,2017年"雙十一"期間全網(wǎng)銷售總額2539.7億,其中,蘇寧易購(gòu)占比4.34%。由此得出,蘇寧易購(gòu)2017年"雙十一"期間實(shí)現(xiàn)銷售額大約在110.22億元左右。如果按照132%的增幅測(cè)算,今年"雙十一"期間蘇寧易購(gòu)銷售額大約在145.50億元左右。

??據(jù)中房網(wǎng)(微信公眾號(hào):zhongfangwang)粗略測(cè)算,2018年"雙十一"期間,包括天貓、京東、蘇寧易購(gòu)三家在內(nèi)的電商平臺(tái)銷售額接近3900億元。

??電商們的一個(gè)"雙十一",比部分龍頭房企10個(gè)月的銷售金額還要高出不少。

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??根據(jù)克而瑞研究中心此前發(fā)布的《2018年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示,共有24家房企銷售金額超過(guò)1000億元。而阿里和京東憑借"雙十一"期間的表現(xiàn),足以挺進(jìn)房企銷售排行前列。

??這也足以解釋,為什么電商的成交額已經(jīng)被視為觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最佳窗口之一。

??物流地產(chǎn)成電商成長(zhǎng)基石

??隨著"雙十一"交易金額的不斷刷新,隨之帶來(lái)的是物流訂單的急劇上升。

??"雙十一"雖然是電商們的江湖,但也是房地產(chǎn)的一片藍(lán)海??梢钥吹降氖?,最近10年中,在一個(gè)又一個(gè)"雙十一"里,移動(dòng)支付和物流地產(chǎn)已經(jīng)成為電商成長(zhǎng)的基石。

??據(jù)國(guó)家郵政局預(yù)計(jì),今年"雙11"期間(11月11日至16日)快件業(yè)務(wù)量將超18.7億件,比去年同期增長(zhǎng)25%。菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,截至昨晚24時(shí),菜鳥(niǎo)物流總量為10.42億件!從2009年第一年的26萬(wàn)件到2017年的8.12億件,過(guò)去9年天貓雙11的物流訂單量增長(zhǎng)了3100多倍。蘇寧官方數(shù)據(jù)顯示,蘇寧物流全國(guó)有超過(guò)20萬(wàn)倉(cāng)儲(chǔ)、分撥、配送人員參與其中,"火箭哥"的足跡踏遍全國(guó)大江南北,總里程超過(guò)100萬(wàn)公里,相當(dāng)于繞地球25圈。蘇寧物流數(shù)據(jù)顯示,11月11日,小件包裹用時(shí)不到7小時(shí),大件商品不到6小時(shí),倉(cāng)庫(kù)揀選作業(yè)量就超過(guò)去年雙十一全天揀選作業(yè)量。

??在這高速成長(zhǎng)過(guò)程中,物流地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)新風(fēng)口。

??隨著"房住不炒"的定位,傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)銷售模式面臨開(kāi)發(fā)成本增加,融資收緊、資金回收壓力大等問(wèn)題。于是,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)拓新市場(chǎng),新業(yè)務(wù),通過(guò)多元化業(yè)務(wù)獲得較高的投資回報(bào)收益,而物流地產(chǎn)因其本身的特性逐漸成為企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)與未來(lái)突破口。

??據(jù)中房網(wǎng)(微信公眾號(hào):zhongfangwang)不完全統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)包括萬(wàn)科、綠地、招商、海航、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)通、合生、復(fù)星、華夏幸福、榮盛和碧桂園為代表的房企,早已加大了對(duì)物流地產(chǎn)的布局。

??房企布局物流地產(chǎn)的四種模式

??與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比,物流地產(chǎn)租期較長(zhǎng)且回報(bào)穩(wěn)定,一般在5-10年。據(jù)2017年初統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%-7.0%,高端物流地產(chǎn)的回報(bào)率可達(dá)8.0%,物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

??根據(jù)戴德梁行測(cè)算,預(yù)計(jì)至2020年,我國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米,現(xiàn)代物流設(shè)施需求規(guī)模將達(dá)到266億元,而到時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬(wàn)-6600萬(wàn)平方米,供應(yīng)缺口或超過(guò)1億平方米。

??較大的供應(yīng)缺口帶動(dòng)了物流地產(chǎn)行業(yè)的火熱,房企加碼使得我國(guó)物流地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展格局,也為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)新的思路。

??根據(jù)克而瑞研究中心年初發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示,目前國(guó)內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域,從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為"房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作"這四種類型。
 

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??01 房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng):設(shè)立獨(dú)立物流地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

??目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導(dǎo),通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn),如萬(wàn)科、招商等。

??02 收購(gòu)參股物流地產(chǎn)商:股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局

??除了設(shè)立物流地產(chǎn)板塊獨(dú)立開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)之外,房企還可以通過(guò)收購(gòu)物流地產(chǎn)商股權(quán)、與國(guó)內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式布局物流地產(chǎn)。在目前中國(guó)物流地產(chǎn)的存量項(xiàng)目中,早期進(jìn)入行業(yè)的物流地產(chǎn)商擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于傳統(tǒng)房企而言,通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán),結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢(shì),通過(guò)進(jìn)一步合作開(kāi)發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報(bào)是最直接方式。

??03 與物流企業(yè)合作:資源互補(bǔ)、協(xié)同開(kāi)發(fā)存量土地資源

??第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。這種模式并不涉及股權(quán)收購(gòu),房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲(chǔ)備,且布局優(yōu)質(zhì)的國(guó)內(nèi)企業(yè)。在這種模式下,雙方共同出資,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),并且負(fù)責(zé)各自擅長(zhǎng)領(lǐng)域。房企負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),項(xiàng)目建成后轉(zhuǎn)租物流商,而物流企業(yè)租賃園區(qū),負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理。合作過(guò)程中,結(jié)合房企本身在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì),通過(guò)開(kāi)發(fā)存量工業(yè)物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過(guò)這種戰(zhàn)略合作的模式進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

??04 與電商企業(yè)合作:品牌集聚、共建規(guī)模化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

??第四類是房企與電商平臺(tái)合作的模式。傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢(shì),電商平臺(tái)則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑,以達(dá)到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

??除了電商資源互補(bǔ)之外,目前在標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)外資開(kāi)發(fā)商占據(jù)超半數(shù)份額,剩下的市場(chǎng)空間有限。部分房企選擇通過(guò)具備專業(yè)性、差異性特點(diǎn)的冷鏈、醫(yī)藥等細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)。


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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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