??編者按：

??本期的大咖嘉賓是雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張中略，雅居樂在2018年市場較為嚴(yán)峻的環(huán)境下銷售額首次突破千億，正式踏入房企千億陣營。雅居樂已形成了以地產(chǎn)為主、多元化協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局，在與地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)形成合力，打造企業(yè)新的成長點(diǎn)，對(duì)此，雅居樂如何取得如此優(yōu)秀的千億成績、以及雅居樂對(duì)多元化布局的戰(zhàn)略思考等問題，張總接受了我們的專訪。

雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 張中略

??廣州雅居樂中心獨(dú)特的立面，使其在珠江新城很是顯眼，我們通過嚴(yán)格的安檢，來到了37樓，張總的辦公室。穿過辦公大廳時(shí)，臨近下午兩點(diǎn)，辦公室里正播放著保健操的舒緩音樂，暴雨過后昏昏欲睡的午后被輕柔地喚醒，一家嚴(yán)謹(jǐn)有秩序的企業(yè)，透露出了關(guān)懷滿滿的人情味。

??同樣，這位年輕的副總裁也是人情味滿滿，見我們到來便以最親切的微笑迎接我們，西裝革履的他顯得十分嚴(yán)謹(jǐn)。當(dāng)聊到雅居樂戰(zhàn)略布局時(shí)，張總緩緩地舒展開來，清晰地表達(dá)了他對(duì)當(dāng)下行業(yè)的理性判斷及企業(yè)令人自豪的成績。

??記者：目前市場撲朔迷離，請(qǐng)問您怎么看待后期市場，以及目前房企處于這種市場的生存之道在于什么？

??張中略：房地產(chǎn)市場是跟著城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化的大趨勢發(fā)展起來的。在國內(nèi)，城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)融合進(jìn)程仍在繼續(xù)，這將為房地產(chǎn)市場持續(xù)注入動(dòng)能，并推動(dòng)樓市的平穩(wěn)運(yùn)行。

??任何一個(gè)市場，都不可能一直持續(xù)高速發(fā)展，平穩(wěn)健康地發(fā)展才是正常的。未來長期時(shí)間里，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，房地產(chǎn)市場也將會(huì)從高速發(fā)展進(jìn)入一個(gè)長期穩(wěn)定發(fā)展的階段。

??從歷史的角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式和過去已有了很大的轉(zhuǎn)變，過去更強(qiáng)調(diào)土地資源的獲取和高周轉(zhuǎn)模式，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場則進(jìn)入到專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的階段，更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品、品牌和創(chuàng)新。對(duì)于一家追求穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)來說，無論市場環(huán)境怎么變化，雅居樂將持續(xù)關(guān)注“有質(zhì)量的增長”。

??記者：目前各地方政府做了不同程度地對(duì)拿地進(jìn)行限制政策落地，您認(rèn)為目前房企拿地該如何更好地拿到想要的地、心儀的地、便宜的地？未來的拿地計(jì)劃是如何？

??張中略：2019年以來，隨著市場和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深入，房企拿地節(jié)奏分化也比較明顯。但是總體上，房企在擴(kuò)張中還是保持了相對(duì)的理性。

??多年來，雅居樂一直按照既定的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合土地儲(chǔ)備情況及現(xiàn)金流情況來調(diào)整每年的購地預(yù)算。未來，雅居樂將繼續(xù)采取積極審慎的購地策略，以城市群及深耕銷售較好的城市為基礎(chǔ)來補(bǔ)充新地塊。從大方面上講，雅居樂秉持“多方式拿地、拿好地、不拿錯(cuò)地”的購地策略，重點(diǎn)圍繞一核兩翼的投資準(zhǔn)則進(jìn)行配置，即傳統(tǒng)的招拍掛和收并購結(jié)合產(chǎn)城和城市更新兩種投資模式，同時(shí)考慮以下三個(gè)維度：1、重點(diǎn)拓展核心城市及周邊副城市中心地區(qū)，同時(shí)兼顧有資源及有潛力的二三線城市。2、致力開展與第三方合作發(fā)展康養(yǎng)、體育、環(huán)保及智能制造等產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。3、進(jìn)一步開拓參與城市更新項(xiàng)目。

??記者：從2018年的銷售數(shù)據(jù)來看，雅居樂在華東、大灣區(qū)、海云地區(qū)的銷售占比較大且均衡，海云地區(qū)市場出現(xiàn)成交疲軟，雅居樂是如何應(yīng)對(duì)的？未來是否延續(xù)三大區(qū)域的布局？以及可否重點(diǎn)聊下雅居樂在大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局？

??張中略：雅居樂是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長于大灣區(qū)的企業(yè)。1992年，雅居樂從中山起家，27年來，雅居樂深耕粵港澳大灣區(qū)，至今已在粵港澳大灣區(qū)精心打造超過70個(gè)項(xiàng)目。2019年推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有近四分之一。2019年上半年，雅居樂在惠州、江門等大灣區(qū)內(nèi)拍的多幅地塊，并推出中山雅居樂星玥、中交雅居樂劍橋郡等灣區(qū)項(xiàng)目；2019年下半年，雅居樂將推出中山雅居樂錦城、臺(tái)山雅居樂御賓府、佛山雅居樂新地等多個(gè)新項(xiàng)目。另外，我們也重點(diǎn)投資長三角、京津冀、華中地區(qū)和西南重點(diǎn)城市。

??雖然目前海云區(qū)域因?yàn)槭袌龃蟓h(huán)境和政策等問題，帶來一些短期變化，但這并沒有對(duì)雅居樂的項(xiàng)目帶來大的影響，很多項(xiàng)目的發(fā)展和銷售也都在預(yù)料之中平穩(wěn)進(jìn)行。當(dāng)然，針對(duì)市場情況，我們也采取了多種積極手段進(jìn)行推動(dòng)，取得了非常好的效果。比如，海南限購后，為了滿足客戶對(duì)旅游地產(chǎn)的需求，我們加大了云南項(xiàng)目的開發(fā)和推介力度，18年，雅居樂云南區(qū)域預(yù)售金額超過了50億元，同比增長了一倍多；剛過去的8月中，雅居樂威海冠軍體育小鎮(zhèn)開盤，開盤兩日，預(yù)售金額近10億。

??此外，雅居樂在全國領(lǐng)域的布局越來越均衡。19年上半年，雅居樂先后于多個(gè)城市群策略性地透過招拍賣掛及股權(quán)收購等方式增添28個(gè)新項(xiàng)目。其中北海、昆明、清遠(yuǎn)、石家莊、襄陽為雅居樂新開拓的市場；此外，我們還取得5個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，包括威海雅居樂冠軍體育小鎮(zhèn)、襄陽科創(chuàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、鞏義雅居樂羅曼小鎮(zhèn)、寶坻雅居樂津僑國際小鎮(zhèn)及揚(yáng)州國際濱水新城項(xiàng)目。

??記者：2018年雅居樂銷售額首次突破千億，而在2018年市場不景氣下可謂是表現(xiàn)優(yōu)秀，您認(rèn)為雅居樂的突破千億之道是什么？面對(duì)2019年較為嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，雅居樂如何實(shí)現(xiàn)1130億元的銷售目標(biāo)？

??張中略：在地產(chǎn)行業(yè)，雅居樂一直強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)、健康、有序地發(fā)展，不盲目追求速度和規(guī)模，去年突破千億是全國化布局的戰(zhàn)略下厚積薄發(fā)、水到渠成的結(jié)果。從近幾年以及未來三年，整個(gè)集團(tuán)的策略是“提利潤、擴(kuò)規(guī)模、強(qiáng)品牌”。取得突破千億成績是我們?cè)谕顿Y策略，戰(zhàn)略布局，開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，運(yùn)營管理和營銷推廣等等多個(gè)方面的工作成果的綜合體現(xiàn)。

??企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)不能脫離市場大環(huán)境。在當(dāng)前市場環(huán)境下，雅居樂采取積極應(yīng)對(duì)措施，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)一些區(qū)域、項(xiàng)目的銷售目標(biāo)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以確保有質(zhì)量的增長。

??記者：雅居樂形成了以地產(chǎn)為核心，多元板塊協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，未來雅居樂的多元化戰(zhàn)略方向是如何？

??張中略：多元化對(duì)于房企而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在房地產(chǎn)發(fā)展的新時(shí)代下，無論多元化如何發(fā)展，客戶滿意度和品牌美譽(yù)度的提升，都是需要關(guān)注的?；貧w本質(zhì)，做好產(chǎn)品和服務(wù)，顯得更為重要。就雅居樂而言，我們的長期發(fā)展戰(zhàn)略是“1+N”的多元化戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為主，多元發(fā)展，目前已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本和商業(yè)管理這八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。雅居樂的多元戰(zhàn)略是基于房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上的多元戰(zhàn)略，與主業(yè)跨度不大，我們所布局的產(chǎn)業(yè)基本是圍繞主業(yè)來開展，是主業(yè)相關(guān)多元化，而不是非相關(guān)多元化。這種方式能夠有效整合集團(tuán)資源，我們選擇了最穩(wěn)健的做法。我們透過對(duì)行業(yè)、政策合理分析，穩(wěn)步開展多元化進(jìn)程，并將多元化和地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)合，推動(dòng)雅居樂平穩(wěn)健康發(fā)展。

??記者：雅居樂在多元化布局上為何涉獵環(huán)保產(chǎn)業(yè)？以及如何與地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展？

??張中略：首先，環(huán)保與地產(chǎn)的發(fā)展同樣息息相關(guān)的。雅居樂環(huán)保布局的三大領(lǐng)域“危險(xiǎn)廢物處理、水務(wù)處理、一般固體廢物處理”都與營造良好的人居環(huán)境有強(qiáng)關(guān)聯(lián)。通過這些業(yè)務(wù)，我們幫助城市或者某一區(qū)塊改善了環(huán)境，當(dāng)環(huán)境變得更好，才能吸引更多的人來居住、工作、生活，地產(chǎn)隨之發(fā)展，項(xiàng)目獲得增值。

??其次，環(huán)保是全社會(huì)關(guān)注的話題，國家也為這個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了很多政策支持。因此，作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)公民，雅居樂進(jìn)入環(huán)保行業(yè)，一方面是看到了市場中存在的機(jī)會(huì)，另一方面也是出于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的考慮。

??最后，二者的協(xié)同效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。比如，雅居樂環(huán)保的水體治理和污水處理技術(shù)非常成熟，治理過的水體項(xiàng)目很多都成為了環(huán)境優(yōu)美之地，當(dāng)前在雅居樂擁有的樓盤中，都規(guī)劃并配有技術(shù)先進(jìn)的污水處理站；再比如項(xiàng)目拓展過程中，無論地產(chǎn)還是環(huán)保等其它產(chǎn)業(yè)，都需要和相關(guān)政府部門進(jìn)行良好的溝通，雅居樂多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往會(huì)令當(dāng)?shù)卣軌蚣由顚?duì)雅居樂的信任，獲得更多的機(jī)會(huì)。

??記者：文旅是雅居樂的核心產(chǎn)業(yè)之一，雅居樂在2019年500強(qiáng)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)測評(píng)成果中榮獲“文旅地產(chǎn)十強(qiáng)”，您認(rèn)為文旅地產(chǎn)目前的難點(diǎn)是什么？那么雅居樂是如何突破的呢？雅居樂有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享下？

??張中略：談到文旅地產(chǎn)，可能很多人會(huì)認(rèn)為目前市場上的文旅項(xiàng)目存在同質(zhì)化問題。首先，所謂文旅項(xiàng)目的同質(zhì)化是一個(gè)相對(duì)的概念，中國是一個(gè)幅員遼闊、人口眾多的大國，不同區(qū)域內(nèi)相似的文旅項(xiàng)目和相近區(qū)域內(nèi)不同的文旅項(xiàng)目，都有其生存空間。你看，廣東一個(gè)省內(nèi)，有三個(gè)動(dòng)物主題的長隆，但也都不錯(cuò)；迪斯尼在全球復(fù)制了眾多的迪斯尼樂園，每一個(gè)都是人潮洶涌。其次，文旅地產(chǎn)最大的魅力不在于完全與眾不同，而是在共性中發(fā)覺差異性，突出其獨(dú)特性，讓每個(gè)項(xiàng)目都有其特有的賣點(diǎn)和魅力。最后，文旅項(xiàng)目的關(guān)鍵問題，除了地域、資源之外，更重要的是必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行的，具有創(chuàng)新思維的規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)和運(yùn)營。這是決定每一個(gè)文旅項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

??雅居樂經(jīng)過多年的發(fā)展，在文旅領(lǐng)域已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。從清水灣開始，我們一直在發(fā)展中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化，豐富和創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)營模式，并將其思想化、體系化、IP化、產(chǎn)品化。從海南清水灣、騰沖云南原鄉(xiāng)、版納西雙林語、惠州白鷺湖、茅山山湖城，一直到威海冠軍體育小鎮(zhèn)等等，均是結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源和文化，進(jìn)行針對(duì)性的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)和運(yùn)營，每個(gè)項(xiàng)目都有每個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特資源，特色優(yōu)勢和賣點(diǎn)，又都有相似的、體系化雅居樂文旅產(chǎn)品和管理模式，個(gè)性和共性完美兼容。每一個(gè)項(xiàng)目都很被市場認(rèn)可。如今，雅居樂的文旅板塊，已經(jīng)從旅游地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維向全面的文化旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成“文旅＋產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈模式，并正式對(duì)外發(fā)布全新的文旅產(chǎn)業(yè)IP——樂活天地?！皹坊钐斓亍北醒啪訕贰耙簧鷺坊睢钡钠放评砟?，結(jié)合優(yōu)質(zhì)的自然和人文資源，打造代表著“生態(tài)旅游、休閑體育、健康養(yǎng)老”的“樂彩、樂動(dòng)、樂養(yǎng)”三大系列產(chǎn)品線，塑造中國新一代“大文旅”產(chǎn)業(yè)IP。

??記者：剛剛您提到目前雅居樂在做“產(chǎn)業(yè)+”系列產(chǎn)品，雅居樂在這方面有何優(yōu)勢？

??張中略：雅居樂在“文旅+產(chǎn)業(yè)”方面的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

??一是雅居樂有十幾年的文旅地產(chǎn)發(fā)展和成功的經(jīng)驗(yàn)積累，并形成了一個(gè)比較專業(yè)的文旅產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊(duì)，多年來團(tuán)隊(duì)一直在不斷探索和突破。二是雅居樂在文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面逐漸體系化、模塊化、品牌化；三是我們擁有強(qiáng)關(guān)聯(lián)的集團(tuán)資源優(yōu)勢。雅居樂有八大產(chǎn)業(yè)資源，我們有這樣的資源整合能力。其實(shí)，我特別要強(qiáng)調(diào)的是我們的第四個(gè)優(yōu)勢，就是信念。我始終認(rèn)為，做文旅，堅(jiān)持和堅(jiān)守很重要。

??另外，我們文旅產(chǎn)業(yè)特色也很突出，概括起來可以這么說：雅居樂文旅是以內(nèi)容型為主導(dǎo)的“旅游+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展模式，重點(diǎn)突出全時(shí)全齡和深度互動(dòng)體驗(yàn)，主要涵蓋文化休閑、生態(tài)度假、健康頤養(yǎng)、活力運(yùn)動(dòng)、親子教育等多元內(nèi)容。通過優(yōu)質(zhì)資源協(xié)同和優(yōu)質(zhì)IP打造，實(shí)現(xiàn)多元業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域、多功能融合，形成具有雅居樂特色的文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。在這方面，雅居樂有專業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，他們始終走在行業(yè)前沿，不斷地挑戰(zhàn)、突破和創(chuàng)新。

??記者：財(cái)務(wù)方面，去年四季度開始，碧桂園停止拿地、萬科提出“活下去”，房企資金鏈緊張，拿地普遍保守，雅居樂資金鏈如何支撐三大區(qū)域的戰(zhàn)略布局？

??張中略：首先，雅居樂在負(fù)債指標(biāo)上是低于行業(yè)平均水平的，而且國內(nèi)主流信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信、聯(lián)合資信、東方金誠均給予了雅居樂「AAA」級(jí)的最高評(píng)級(jí)；國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾分別于2018年上調(diào)了雅居樂的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)為「Ba2」及「BB」，展望評(píng)級(jí)均為「穩(wěn)定」）。其次，雅居樂近年來確定了“1+N”的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，加大了對(duì)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要著眼于長遠(yuǎn)，這些業(yè)務(wù)正在成長為雅居樂未來新的增長點(diǎn)。

??未來，雅居樂會(huì)在繼續(xù)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身實(shí)際和市場發(fā)展?fàn)顩r，綜合運(yùn)用包括負(fù)債率在內(nèi)的各種手段和工具，確保企業(yè)健康、快速的持續(xù)發(fā)展。

??記者：我們本次白皮書將投放到香港資本市場，面對(duì)資本市場，您會(huì)如何推薦雅居樂？

??張中略：我們擁有“有口皆碑”的產(chǎn)品力與品牌：雅居樂從誕生的第一天起就因?yàn)樽吭降漠a(chǎn)品力成為了一家“品牌”企業(yè)。27年前，雅居樂初涉地產(chǎn)，第一個(gè)樓盤“中山雅居樂花園”就成為珠三角地區(qū)著名的外銷港澳樓盤，高端豪宅“雍景園”被國家建設(shè)部評(píng)定為“小康住宅示范小區(qū)”，有了“豪宅巨匠”的美譽(yù)；后來，在海南、云南等地的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中國旅游地產(chǎn)的先河，又被譽(yù)為“旅游地產(chǎn)專家”；如今，雅居樂進(jìn)軍多元化，正是得益于長期以來在卓越產(chǎn)品力基礎(chǔ)上形成的強(qiáng)大品牌效應(yīng)，迅速取得了不俗的業(yè)績。