公司付珊珊 2020-03-26 08:19:31 來源:中房報(bào)
??3月20日,光明食品集團(tuán)上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司以底價(jià)6.6億元競(jìng)得上海崇明區(qū)一宗商住用地。東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司為光明地產(chǎn)不久前收購(gòu)的公司。
??光明地產(chǎn)作為上海本土國(guó)企,是2015年為了國(guó)有資產(chǎn)保值增值重組的新地產(chǎn)平臺(tái)。雖然是上海房企,但光明地產(chǎn)在上海的布局多集中于郊區(qū),如金山、奉賢等區(qū)域,在崇明也略有布局。曾有公開資料指出,早在2016年,光明地產(chǎn)在崇明就擁有超2000畝土地,此后其還在不斷增加在崇明的布局。
??在業(yè)界看來,光明地產(chǎn)帶著“國(guó)資”光環(huán),業(yè)績(jī)定然不錯(cuò),但實(shí)際上,重組后的光明地產(chǎn)業(yè)績(jī)上一直不溫不火,業(yè)績(jī)承諾期滿后即遭遇“變臉”,近期公司也預(yù)告了2019年凈利潤(rùn)情況,預(yù)期2019年凈利潤(rùn)將繼續(xù)下滑。
??雖然業(yè)績(jī)起色不大,但近年在土地市場(chǎng)光明地產(chǎn)卻有所表現(xiàn),自2017年開始,公司加大拿地力度,除了在公開市場(chǎng)拿地,也通過增資、并購(gòu)等方式加大土地權(quán)益。
??但在光明地產(chǎn)看來,這并不意味著公司要沖擊規(guī)模。最近三年來,光明地產(chǎn)的簽約銷售額一直在200多億元徘徊。隨著2020年疫情暴發(fā),房地產(chǎn)行業(yè)受到直接影響的情況下,光明地產(chǎn)表示:“未來戰(zhàn)略中不單一追求規(guī)?!保禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是其新戰(zhàn)略目標(biāo)。
??兩連降的“凈利潤(rùn)”
??早在1月22日,光明地產(chǎn)就發(fā)布了2019年業(yè)績(jī)預(yù)告,預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約為4.89億至7.7億元,同比減少45.7%至65.51%。按照此預(yù)告情況,這將是光明地產(chǎn)業(yè)績(jī)承諾期后第二個(gè)凈利潤(rùn)下跌年份。
??對(duì)于業(yè)績(jī)兩連降,光明地產(chǎn)解釋為受到市場(chǎng)環(huán)境、銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、公司開發(fā)投資周期以及開拓新市場(chǎng)、培育新業(yè)態(tài)等因素影響。
??同時(shí),其認(rèn)為2019年全年歸母凈利潤(rùn)與其前三季度數(shù)據(jù)5.73億元(同比減少43.34%)相比,第四季度的凈利潤(rùn)降速明顯得到緩解。
??實(shí)際上,光明地產(chǎn)也曾“光明”過。
??光明地產(chǎn)是具有上海國(guó)資背景的上市企業(yè)。2015年底,光明食品集團(tuán)與海博股份重組,把旗下農(nóng)工商地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司100%股權(quán)和上海農(nóng)房25%股權(quán)置入,并將出租車服務(wù)等主業(yè)置出,更名形成新的平臺(tái)光明地產(chǎn)。
??重組之初,光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)明顯增長(zhǎng)。其中,公司2016年至2017年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別為10.11億元、19.46億元,同比分別增長(zhǎng)98.15%和92.55%。這也符合當(dāng)時(shí)的業(yè)績(jī)承諾,即在2015年-2017年三個(gè)完整年度,光明地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)合計(jì)實(shí)際凈利潤(rùn)不低于35.13億元。
??雖然在期內(nèi)光明地產(chǎn)完成了業(yè)績(jī)承諾,但同時(shí)也被質(zhì)疑其中部分業(yè)績(jī)是通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)。
??業(yè)績(jī)承諾期后第一個(gè)年度,也就是2018年起,光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)便開始下滑。
??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2018年,光明地產(chǎn)的營(yíng)收和歸屬母公司凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)204.94億元和14.18億元,同比分別減少1.53%和27.17%。2019年,從其預(yù)告情況看,下降趨勢(shì)依然在持續(xù)。
??凈利潤(rùn)下降與光明地產(chǎn)的成本管控有直接關(guān)系。從公司三季報(bào)數(shù)據(jù)來看,2019年前三季度營(yíng)業(yè)收入與2018年同期持平,但在營(yíng)業(yè)成本上2019年卻增加約6%。其中,銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用也在不同程度上有所增加。
??規(guī)模暫不提速
??外界指出,光明地產(chǎn)曾在2018年提出過“三年500億元”目標(biāo)。按照此目標(biāo),2020年光明地產(chǎn)目標(biāo)500億元,但經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID:china-crb)記者與光明地產(chǎn)核實(shí),公司未曾提出500億元目標(biāo),且今年暫時(shí)沒有提速計(jì)劃。
??“今年疫情對(duì)房企影響還是很直接的,要看復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況、疫情后續(xù)反復(fù)情況以及產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈?zhǔn)欠裢〞??!惫饷鞯禺a(chǎn)相關(guān)人士回復(fù)。
??實(shí)際上,光明地產(chǎn)近三年來銷售規(guī)??梢杂谩胺浅7€(wěn)定”來形容。
??從數(shù)據(jù)上看,其2017年、2018年和2019年簽約金額分別為236.62億元、244.59億元、266.38億元,可以看到,除了2017年銷售增速達(dá)到24.98%,此后2018年和2019年銷售增速均為個(gè)位數(shù)。
??“穩(wěn)定是符合國(guó)企調(diào)性的,本土房企又是國(guó)企,固守‘一畝三分田’?!币晃簧虾J袌?chǎng)研究人員表示。
??穩(wěn)定一方面是好事,但同時(shí)沒有規(guī)模的房企也會(huì)沒有話語權(quán)。雖然光明地產(chǎn)國(guó)企身份讓其擁有強(qiáng)大信用背書,但對(duì)于房企來講做大規(guī)模才有可能融到錢。
??光明地產(chǎn)雖表示暫不提速,但房企對(duì)于規(guī)模的追求與否不能看其說了什么,而要看其做了什么。
??一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是,雖然銷售增速為個(gè)位數(shù),但光明地產(chǎn)2019年的增速為8.91%,相比2018年的3.37%似乎還是在適當(dāng)發(fā)力。
??加快拿地
??如果從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)看,則更有說服力。
??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2015年至2019年,光明地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為85.44萬平方米、52.75萬平方米、94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米,從2018年起,公司開始加大新增土地力度。
??業(yè)內(nèi)曾說“現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是三年后的銷售排名?!比舭创擞?jì)算,光明地產(chǎn)銷售規(guī)??赡茉谖磥韮赡暧幸粋€(gè)提升。
??且值得注意的是,光明地產(chǎn)鮮少在公開市場(chǎng)拿地,近一年拿地主要是在原有項(xiàng)目上增資或者以收購(gòu)并購(gòu)為主。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)其公告不完全統(tǒng)計(jì),近一年內(nèi),除了在公開市場(chǎng)競(jìng)地,光明地產(chǎn)項(xiàng)目增資或收購(gòu)行為至少有10次,有的是通過增資擴(kuò)大項(xiàng)目所占權(quán)益,有的通過合作方增資從而降低所占權(quán)益。
??以今年2月廣西柳州地塊為例,這塊地是光明地產(chǎn)2019年通過公開市場(chǎng)競(jìng)得,通過此次與合作方增資,光明地產(chǎn)將所屬100%權(quán)益降低到33%,同樣的手法在過去一年中并不鮮見,用上述光明地產(chǎn)人士的話說以此方式是實(shí)現(xiàn)“三降”,即降低持股比例、降低負(fù)債、降低風(fēng)險(xiǎn)。
??對(duì)于不看好的城市,在項(xiàng)目權(quán)益上可以適當(dāng)縮減以防范風(fēng)險(xiǎn)。
??從光明地產(chǎn)近一年拿地布局來看,其布局重點(diǎn)依然是上海以及其周邊的長(zhǎng)三角地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展韌性較好,但上述市場(chǎng)人士也指出,對(duì)于光明地產(chǎn)這種本身體量不大,全國(guó)化未鋪開的小型房企,布局長(zhǎng)三角有利有弊,在政策限制嚴(yán)格的情況下,去化面臨一定問題,這也是光明地產(chǎn)近幾年銷售一直相對(duì)持平的原因。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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