??曾經(jīng)以超110億元土地成交額創(chuàng)造全國(guó)總價(jià)“地王”的上海中興路一號(hào)項(xiàng)目在5月13日正式開盤，再次引發(fā)關(guān)注。

??雖然當(dāng)天成交數(shù)據(jù)并未公布，但可以肯定的是首批推出房源仍有不少待售，萬科置業(yè)顧問忙前忙后地忙碌著。

??實(shí)際上，中興路一號(hào)從認(rèn)籌開始就有遇冷跡象。

??4月30日中午12點(diǎn)，備受關(guān)注的中興路一號(hào)正式啟動(dòng)認(rèn)籌。雖然操盤方萬科并未公布認(rèn)籌數(shù)據(jù)，但據(jù)知情人士透露，認(rèn)籌期間雖然看房者眾多但真正認(rèn)籌數(shù)量并不樂觀。

??有看房者向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，就在項(xiàng)目開盤前兩日，中興路一號(hào)的銷售人員仍在電話邀約意向購(gòu)房者參與認(rèn)籌，且網(wǎng)上公布的項(xiàng)目認(rèn)籌金為50萬元。但上述知情人士表示，由于認(rèn)籌效果不達(dá)預(yù)期，該項(xiàng)目認(rèn)籌金有所降低，20萬元也可認(rèn)籌。

??萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埡Ｔ谌ツ甑拿襟w見面會(huì)上曾表示，中興路一號(hào)的單價(jià)約13萬元／平方米，直言這是“一個(gè)不賺錢的價(jià)格”。

??即使不賺錢，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境購(gòu)房者也不一定買賬，“地王”項(xiàng)目要全身而退依然艱難。

??虧本入市

??中興路一號(hào)從誕生到入市一波三折。

??2016年，全國(guó)樓市大熱，各地涌現(xiàn)不少地王，但最矚目的要屬融信擊敗萬科、融創(chuàng)、龍湖等17家房企，以110.1億元競(jìng)得的上海靜安中興社區(qū)地塊。這塊地當(dāng)時(shí)相較于起始價(jià)46億元，溢價(jià)率達(dá)139%，樓面價(jià)高達(dá)10.03萬元／平方米，一舉打破全國(guó)“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

??雖然是融信拿的地，但沒過多久萬科便以53.95億元入股該項(xiàng)目，持股49%。

??“這塊地萬科當(dāng)時(shí)也有參與競(jìng)拍，原因是這塊地旁邊有萬科的項(xiàng)目雅賓利，拿下以后萬科想做成片開發(fā)，但不料最終這塊地被融信收入囊中，萬科又非常想要，所以就去找融信合作?！币晃簧虾７科笕耸糠Q。

??讓業(yè)界意外的是，自萬科參與該項(xiàng)目后就成為操盤方，此后這個(gè)項(xiàng)目的一切似乎就與融信無關(guān)了，融信在其中扮演的角色更像是財(cái)務(wù)投資人。

??也許萬科的初心是好的，但讓兩家房企都沒想到的是房地產(chǎn)開始進(jìn)入政府限價(jià)時(shí)代。一時(shí)間，包括中興路地塊在內(nèi)，2016年的地王們都被潑了一盆冷水。

??一直到2019年，這個(gè)項(xiàng)目確定了案名——中興路一號(hào)，銷售單價(jià)12.98萬元／平方米。這個(gè)單價(jià)讓業(yè)界唏噓，因?yàn)樵缭?016年就有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，中興路一號(hào)可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到14.59萬元／平方米，并預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來銷售單價(jià)至少在15萬元／平方米。

??“限價(jià)的情況下，要達(dá)到單價(jià)15萬元／平方米是不太可能的?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?。

??在上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦看來，中興路一號(hào)13萬元／平方米售價(jià)并不低，對(duì)比綠地董家渡項(xiàng)目首批房源均價(jià)為13.8萬元/平方米，中興路一號(hào)項(xiàng)目含金量不及董家渡項(xiàng)目，因此中興路一號(hào)想要提高預(yù)售價(jià)格空間不大。

??“13萬元/平方米左右開盤價(jià)在目前限價(jià)的大背景下已經(jīng)偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項(xiàng)目樓板價(jià)高企的前提。但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說這個(gè)價(jià)格仍不足以平抑成本，因?yàn)榭紤]到資金利息和產(chǎn)品開發(fā)成本、營(yíng)銷成本等，中興路一號(hào)的花費(fèi)甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價(jià)是否能放開，這是國(guó)家政策層面的要求，無法隨意猜測(cè)，只是說就算放開了限價(jià)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力能否留得住客戶也是一個(gè)挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯上海住宅銷售部高級(jí)董事唐華曾在接受其他媒體采訪時(shí)表示。

??設(shè)計(jì)定位等“水土不服”

??銷售單價(jià)不及業(yè)內(nèi)預(yù)期與政府限價(jià)相關(guān)，但在銷售單價(jià)低于實(shí)際樓板價(jià)情況下，認(rèn)籌和開盤不達(dá)預(yù)期則與項(xiàng)目自身定位、設(shè)計(jì)等方面息息相關(guān)。

??限價(jià)之下“面粉貴過面包”已是不爭(zhēng)事實(shí)，為了讓“地王”項(xiàng)目盡快解套，開發(fā)商們也是絞盡腦汁。

??在中興路一號(hào)的打造上，萬科從設(shè)計(jì)之初就打出一張王牌，請(qǐng)來世界著名建筑大師羅杰斯擔(dān)綱項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

??據(jù)公開資料顯示，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎(jiǎng)之稱的普利茲克獎(jiǎng)獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號(hào)、巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心等聞名世界的地標(biāo)建筑均出自羅杰斯之手。中興路一號(hào)則是羅杰斯為數(shù)不多的住宅作品之一。

??或許也正是如此，羅杰斯此次為中興路一號(hào)做出的住宅設(shè)計(jì)似乎有些“水土不服”。

??首先，中興路一號(hào)幾乎所有戶型結(jié)構(gòu)中都未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，而是以環(huán)繞式落地窗代替。

??“這種設(shè)計(jì)在西方很流行，更適合類似海歸人群，但對(duì)上海本地人而言缺少陽(yáng)臺(tái)就等于要改變洗曬習(xí)慣，這一點(diǎn)不容易接受?！币晃毁?gòu)房者向記者表示，雖然國(guó)內(nèi)有些院墅產(chǎn)品也沒有陽(yáng)臺(tái)，但大落地窗外有景觀可以欣賞，中興路一號(hào)所處的地理位置周邊基本都是老舊小區(qū)，在景觀上也沒有可觀賞性。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地走訪項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，中興路一號(hào)所處地理位置雖然是上海內(nèi)環(huán)，但項(xiàng)目周邊目前還未發(fā)展起來，附近多以老舊小區(qū)為主。

??“對(duì)比董家渡項(xiàng)目還能看到江景，周邊有后續(xù)改造空間，中興路一號(hào)周邊基本已經(jīng)定型了?！北R文曦表示。

??除了設(shè)計(jì)、景觀存在問題，中興路一號(hào)遇冷的原因還包括豪宅橫向競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

??據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中興路一號(hào)項(xiàng)目首批推出房源面積在約50平方米——210平方米。按照目前約13萬元／平方米單價(jià)計(jì)算，最小戶型總價(jià)也超過600萬元，大面積戶型總價(jià)基本都在千萬元之上。有購(gòu)房者表示，同樣的價(jià)格更情愿買在黃浦區(qū)，因?yàn)辄S浦區(qū)項(xiàng)目無論是景觀、地段和增值潛力都更大。

??一盤大棋

??實(shí)際上，不少熟悉上海市場(chǎng)的人士對(duì)萬科接盤地王項(xiàng)目表示不理解，認(rèn)為當(dāng)時(shí)參與獲取這塊地的投拓專員或許對(duì)上海發(fā)展情況并不是特別了解。因?yàn)槭煜ど虾０l(fā)展的人都知道，整個(gè)閘北除了大寧板塊發(fā)展相對(duì)成熟，老閘北包括中興路一號(hào)周邊區(qū)域發(fā)展都較差。

??總結(jié)一句話，就是“老破小”區(qū)域發(fā)展不容易帶動(dòng)。那么作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科會(huì)在拿地這個(gè)專業(yè)領(lǐng)域栽跟頭？

??或許不然。之所以參與拿下這塊地，萬科似乎是在下一盤大棋。

??隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，房企們都在花心思進(jìn)行存量開發(fā)探索，發(fā)力舊改就是其中之一。

??據(jù)公開資料顯示，萬科此前針對(duì)中興路片區(qū)的舊改制訂了一個(gè)“靜安中興城五年計(jì)劃”。中興路一號(hào)只是其中一個(gè)住宅項(xiàng)目，包括萬科收購(gòu)更名的翡翠雅賓利項(xiàng)目也都包含在這個(gè)5年計(jì)劃中。

??未來，萬科還要參與修復(fù)商務(wù)印書館第五印刷所都項(xiàng)目的更新改造，希望將中興城片區(qū)打造成集社區(qū)場(chǎng)所、藝術(shù)場(chǎng)所相呼應(yīng)的美好生活共同體。等到未來這一片區(qū)舊改完成，該區(qū)塊能級(jí)預(yù)計(jì)將獲得提升。

??為了實(shí)現(xiàn)此愿景，有知情人士透露，萬科也在積極與片區(qū)政府協(xié)商，能夠在片區(qū)內(nèi)拿更多地進(jìn)行協(xié)同開發(fā)。