??祥生上市在意料之中。

??6月3日晚間，港交所披露了祥生地產(chǎn)IPO招股書。

??作為TOP30房企中唯一一家未上市的企業(yè)，祥生早在2018年銷售額就成功突破千億，在業(yè)界看來，祥生上市是“遲早的事”。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，祥生選擇此時赴港上市是較好時機。

??“為了應(yīng)對經(jīng)濟整體下行和疫情影響，財政與貨幣政策雙寬松，以及各國央行為應(yīng)對疫情向市場注入極大的流動性，通脹預(yù)期壓力之下，股市因為實體經(jīng)濟不振缺乏支撐，大宗商品也因為實體經(jīng)濟停滯而失去投資價值，而包含有較多可以對抗通脹的硬資產(chǎn)的房企股票和債券，此時的投資價值相對顯現(xiàn)，成為投資組合的優(yōu)選對象。”

??可以看到，今年以來不少房企赴港上市，其中以小規(guī)模房企居多，但資本市場門檻依然存在，“蠅企”上市大多“雷聲大雨點小”，成功上市的房企甚少。

??在目前港交所排隊上市的房企中，祥生地產(chǎn)無論從規(guī)模還是經(jīng)營實力來看，含金量相對較高。如若成功，祥生有望成為今年最大的IPO內(nèi)房股。

??但是，從其招股書中也可發(fā)現(xiàn)，與眾多剛上市房企一樣，祥生地產(chǎn)在高速增長的同時也帶來一些后遺癥，盈利和負債問題有待其上市后進一步解決。

??━━━━

??年復(fù)合增長率超100%

??與其他中型房企一樣，祥生招股書中透露出其最大特點就是高增長。

??據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年祥生收入從62.93億元增加至355.2億元，年復(fù)合增長率為137.6%。

??同時，公司已確認建筑面積由2017年約83.83萬平方米增加至2018年約142.26萬平方米，并進一步增加至2019年約348.84萬平方米，年復(fù)合增長率也超過100%。

??在祥生的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售是其目前最主要的業(yè)務(wù)。主業(yè)近3年錄得收入分別為61.66億元、140.77億元、353.72億元，業(yè)績貢獻率均在98%以上。

??在利潤表現(xiàn)上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元，凈利潤為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從利潤項的絕對數(shù)值變化趨勢來看，祥生的利潤每年均在成倍增長。

??但從毛利率指標來看，祥生近3年毛利率分別為13.2%、21.1%、23.9%，雖然在不斷改善，但目前其毛利率水平仍低于行業(yè)標桿房企。

??━━━━

??“1+1+X”戰(zhàn)略深度布局

??實際上，祥生近幾年所取得成績最終還要歸功于戰(zhàn)略。

??無論是營業(yè)收入還是利潤的逐年增加，均源于其近幾年銷售規(guī)模的跨越增長。銷售額增長則離不開其前瞻布局。

??前幾年，祥生抓住了三四線城市發(fā)展機遇，趁勢而上；近兩年，隨著三四線城市紅利褪去，祥生也開始轉(zhuǎn)變拿地方向，偏重于一二線城市獲取土地。

??但唯一不變的，是祥生堅持的 “1+1+X”的全國布局策略，即以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域為持續(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

??目前，祥生已在大本營浙江建立起穩(wěn)固的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截至2020年3月31日祥生于浙江省的土儲面積達1156.24萬平方米，占祥生總土儲50.2%，每平方米平均售價13592元。3月至今，祥生先后在杭州、寧波、合肥等地攬獲土地，持續(xù)加大在浙江省及長三角地區(qū)深耕力度。

??━━━━

??負債問題亟待解決

??新上市的房企最終繞不開的問題就是負債。

??祥生的招股書數(shù)據(jù)顯示，公司近3年凈資產(chǎn)負債比率分別為13.8、7.4、3.6。

??顯然，祥生目前的負債比率相對較高。祥生在招股書中對此也作出解釋，稱以往凈資產(chǎn)負債比率較高，是由于借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導(dǎo)致總股本相對較小。

??為了降低負債比率，從2018年開始祥生開始進行財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括增權(quán)益、降低負債率、增強現(xiàn)金儲備、加強流動性管理等。

??尤其是針對招股書中提到的借款金額，祥生重點做了優(yōu)化。祥生近3年借款總額分別為258.7億元、290.6億元和285.3億元，從數(shù)據(jù)上看，祥生在2019年有意降低了借款金額。

??實際上，負債問題是如今所有房企面臨的共性問題，但對于未上市或剛上市的房企而言，負債問題表現(xiàn)的更加突出。

??原因就是缺乏融資渠道。

??在柏文喜看來，房企上市除了可以迅速增加公司的可用現(xiàn)金、改善公司的財務(wù)狀況和提升公司的流動性，還賦予了公司更加豐富的融資手段和工具。

??預(yù)計上市打通融資渠道之后，祥生的負債狀況會有一定改善。