公司李葉 2020-06-18 12:59:05 來源:中房報
??總裁一職再度更替,引發(fā)了外界的許多猜想。
??6月17日,有媒體消息稱,鑫苑集團總裁李尚榮離職。隨后,中國房地產報記者從接近鑫苑人士處確認了該消息的真實性。不過,關于李尚榮的接替者,上述人士表示,目前還沒有確切的信息。
??公開資料顯示,李尚榮于去年9月才正式入職鑫苑集團,任職時間不到1年;在他之前,鑫苑集團總裁為張立洲,任職時間是2016年6月到2019年6月;更早之前的總裁王信琦也同樣在未滿三年的情況下離開。
??與兩位從萬達轉戰(zhàn)鑫苑的“前任”不同,李尚榮在入職鑫苑集團之前的身份一直更傾向于金融界而非房企。曾任職建設銀行河南省分行黨委書記、行長的李尚榮,離開銀行之后,擔任過京東金融副總裁、農村金融事業(yè)部總經理。
??相同的是,三位總裁入職的時間,都處于鑫苑正一心“求變”的節(jié)點。
??三任總裁與三個階段
??將時間倒回7年前。
??彼時,鑫苑集團董事長張勇正推動鑫苑置業(yè)進行“組織再造、戰(zhàn)略重構”。同年,鑫苑高調聘請前萬達副總裁王信琦擔任CEO,欲打造一支全新的職業(yè)經理人團隊。王信琦的出現(xiàn),也的確讓為鑫苑掀起了一場“二次創(chuàng)業(yè)”的戰(zhàn)略與管理變革。
??王信琦任職期內,鑫苑確立了“高周轉、高杠桿、高激勵和輕資產”組成的“三高一輕”模式,并迅速布局全國,使業(yè)績得到增長。公開數(shù)據(jù)顯示,2013年-2015年,鑫苑置業(yè)營收分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元,同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%。土地市場方面,鑫苑置表現(xiàn)也相對積極。截至2016年底,鑫苑置業(yè)預計總建筑面積為413.89萬平方米。
??顯然,張勇對這一成績并不滿意。2016年7月,供職不到三年的王信琦,離開鑫苑集團,接棒總裁一職的是同樣來自萬達的張立洲。
??這一階段,鑫苑開啟了全面推動國際化、產業(yè)化、智慧化發(fā)展的模式,并提出打造 “國際化的科技地產綜合運營商”這一目標。
??張立洲任職的3年時間里,鑫苑置業(yè)先后成立產業(yè)平臺鑫創(chuàng)科技、融資代建平臺鑫巖資產、地產管理云平臺鑫巨科技、商管公司盈懷商業(yè)、物管公司鑫苑物業(yè)、智慧科技平臺愛接力科技。其中,鑫苑物業(yè)在2017年掛牌新三板后,又于2019 年轉向港交所。
??不過這些多元化業(yè)務,對鑫苑的營收貢獻極微,甚至處于仍在持續(xù)投入階段。根據(jù)鑫苑置業(yè)2018年年報,地產開發(fā)營收貢獻占比96.5%,物業(yè)服務占比2.9%,其他業(yè)務占比0.2%。
??從營收增速上看,張立洲任職期內鑫苑置業(yè)一直在成長。鑫苑置業(yè)年報顯示,2016年至2018年,鑫苑置業(yè)分別實現(xiàn)銷售額17.62億美元、24.66億美元、22.65億美元。
??土儲方面,截至2017年底鑫苑置業(yè)預計總建筑面積為516.26萬平方米,2018年則達到754.18萬平方米。土儲擴張的同時,鑫苑置業(yè)的資產負債率也持續(xù)攀升。公開數(shù)據(jù)顯示,2016年至2018年的三年里,鑫苑置業(yè)的總負債為33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元,資產負債率為78.29%、83.44%、90.72%。
??到2019年6月,張立洲離職的消息傳出。而關于離職原因,最為流傳的一種說法是,張勇對公司這兩年的發(fā)展狀況不太滿意。
??此時,從資金端看,國內融資收緊;從企業(yè)內看,鑫苑負債已然超過紅線。如何找到“便宜”的錢,則成為鑫苑在這一階段的當務之急。李尚榮的出現(xiàn),無疑為解決這一問題,提供了一個出口。
??在房企看來,銀行的錢屬于最便宜那類。而李尚榮曾在國有大行工作多年,先后在總行多個部門、一級分行、二級分行等不同層級的崗位工作,熟悉銀行運作的全流程;同時,對金融產品創(chuàng)新以及信息技術在銀行應用等方面具有豐富經驗,在財務管理、會計制度、內控合規(guī)等方面具有深厚的實踐經驗。
??可以說,李尚榮是這一階段,鑫苑集團總裁職位的不二人選。
??2020年4月29日,鑫苑置業(yè)公布的2019年全年業(yè)績報告顯示,期內總收入為24.83億美元,同比增長11.95%;凈利潤為8303萬美元,同比減少21.63%;歸母凈利潤為6834萬美元,同比減少6.42%
??年報還顯示,除銀行債務外,鑫苑置業(yè)還通過發(fā)行債務證券和子公司鑫源中國發(fā)行的在岸公司債券獲得融資。截至2019年12月31日,擁有本金總額為9.781億美元的優(yōu)先擔保票據(jù),利率區(qū)間為7.75%至14.2%。此外,鑫源中國還有未到期的9890萬美元的公司債券。
??截至報告期末,鑫苑置業(yè)負債總額為66.3億美元,同比減少9.03%;未償債務總額為32.1億美元;資產負債率為89.33%,同比2018年的90.72%減少逾1個百分點。短期債務為7341.9萬美元,同比上升67.96%;流動比率從2018年的1.32下滑至2019年的1.26。
??也就是說,鑫苑負債情況有所改善,但償債能力有所下降。
??規(guī)模與轉型之痛
??由于負債水平較高,2019年9月以及10月,鑫苑置業(yè)曾被標普及惠譽先后下調評級或評級展望。其中標普將鑫苑置業(yè)長期發(fā)行人信用評級從“B”下調至“B-”,將該公司的高級票據(jù)長期發(fā)行評級從“B-”下調至“CCC+”;惠譽則將鑫苑置業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級展望從穩(wěn)定調整為負面,并確認該公司評級為“B”。
??標普預測,鑫苑置業(yè)80%以上的債務將在2021年6月前到期,其中2021年到期的資本市場債務工具接近6億美元。其認為,鑫苑手頭的非限制性現(xiàn)金余額相對較少,這將使公司面臨再融資風險。
??不過在2020年2月,因鑫苑置業(yè)提前贖回于2020年3月19日到期的2億美元優(yōu)先票據(jù),惠譽將該公司的再融資風險評估由“高”調整至“低”。
??業(yè)內對于鑫苑的發(fā)展路徑頗為惋惜。
??實際上,由于獨特的零庫存模式一直有著不錯業(yè)績,這家1997年誕生于河南的房企,在創(chuàng)始人張勇的帶領下,以至于2007年在美國紐交所成功上市。
??可惜,上市多年后,鑫苑置業(yè)規(guī)模一直停滯不前。不提在其前后誕生的頭部房企;即使是與鑫苑同稱為河南四巨頭房企的建業(yè)地產,在固守河南情況下,2019年合同銷售額也達到了1011.50億元。而這一年,鑫苑的合同銷售額約為21億美元(人民幣149億元)。
??值得一提的是,鑫苑在上市之前,曾一度超過建業(yè)。
??發(fā)展緩慢的原因在業(yè)內看來,與其一直引以為豪的“零庫存”模式有關。在美國這類土地私有化的國家,是鑫苑“零庫存”模式發(fā)展更為適宜的土壤。在國內,由于供給模式形成機制復雜,沒有土地儲備,待到有開發(fā)需求時土地價格或許已經極高。
??同樣,規(guī)模也成為鑫苑當下發(fā)展的一個掣肘。
??由于債權融資門檻較高,需評級達到一定標準,因此更具規(guī)模的房企從中受益,而規(guī)模較小房企則難以分享債券融資盛宴,這使市場分化更加明顯。
??后知后覺的鑫苑從2016年起開始沖擊規(guī)模。張立洲任職期內,鑫苑置業(yè)預計總建筑面積從413.89萬平方米增加至754.18萬平方米,資產負債率也持續(xù)攀升。對于負債上升的原因,鑫苑曾正面回應,近年來購地支出較大,致使負債率提升。
??此后,鑫苑的運氣也顯得不太好,隨著國內房地產市場調控開始,鑫苑的銷售也受到影響。
??轉型方面,張勇提出的“科技創(chuàng)新+金融創(chuàng)新+戰(zhàn)略驅動”戰(zhàn)略也不為外界看好。目前,鑫苑的多元化業(yè)務,由于仍在投入階段,對營收的貢獻極微。
??2020年初,由于COVID-19的暴發(fā),對鑫苑第一季度的銷售再次產生了不利影響。張勇曾表示,最直接的影響是銷售和建筑工地的關閉。不過我們正在努力恢復全面運營,截至到2020年3月底,除了武漢項目,我們所有的建筑和銷售點都已經重新開放。
??6月5日,鑫苑公布了截至2020年3月31日一季度未經審計的財報。財報顯示,一季度公司實現(xiàn)總營收1.3億美元,實現(xiàn)毛利潤2810萬美元,公司營收主要來自于住宅房地產銷售。報告期間,在中國的合同銷售額達到1.533億美元,建筑面積為90500平方米,每平方米平均銷售價格(ASP)為11809元人民幣(約合1693美元)。
??截至2020年3月31日,鑫苑置業(yè)在中國共有11個項目在建和規(guī)劃中,可售總建筑面積約為4,467,600平方米。
??現(xiàn)在,隨著李尚榮的“出走”,鑫苑無疑又迎來了新的階段。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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