??沈天晴篤信自己“會游泳”。

??暢游資本市場，是他的一大心愿。四年前，他一手將佳源國際（02768.HK）推向港交所。隨后，他又開始籌謀拆分旗下物業(yè)板塊上市，打造第二個港股融資平臺。

??如今，分拆物業(yè)上市一事終于有了實質(zhì)進展。6月26日，佳源服務正式向港交所提交招股書。這是繼榮萬家、雅居樂雅城、合景悠活之后，一周內(nèi)第4家遞交上市招股書的物業(yè)公司。

??據(jù)招股書介紹，佳源服務總部位于浙江嘉興，業(yè)務植根于長江三角洲地區(qū)，通過逾15年的運營，已從領先的地區(qū)物業(yè)管理供應商成長為全國性的綜合物業(yè)管理服務供應商。

??前世今生

??樂居財經(jīng)獲悉，佳源服務成立于2004年4月26日，注冊資本為500萬元。自成立后，佳源服務由卓雄偉作為獨資經(jīng)營者設立的獨資企業(yè)怡城物業(yè)管理公司（以下簡稱“怡城物業(yè)管理”）和浙江嘉興市同盛房產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱“嘉興同盛”）共同持有，兩者分別持股60%和40%。

??而嘉興同盛則由上海五恒悅投資有限公司（以下簡稱“五恒悅投資”）、嘉興市錦海置業(yè)有限公司和佳源創(chuàng)盛（以下合稱“錦海置業(yè)”）分別持股90%和10%，五恒悅投資為第三方企業(yè)，錦海置業(yè)為沈天晴及其配偶實際擁有。

??2005年，嘉興同盛因?qū)Ｗ⒂谖飿I(yè)開發(fā)業(yè)務，而以200萬元將其持有的佳源服務40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給怡城物業(yè)管理。交易完成后，佳源服務由怡城物業(yè)管理全資擁有，與沈天晴看似再無關(guān)聯(lián)。

??不過，有意思的是，2012年由于卓偉雄減少物業(yè)管理業(yè)務的投資，再加上沈天晴看好物業(yè)管理業(yè)務的潛力而決定進軍該領域，怡城物業(yè)管理又以400萬元的代價將其持有的佳源服務80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江佳源房地產(chǎn)，后者為沈天晴全資擁有。

??早在1991年，沈天晴便辭官下海，1995年創(chuàng)立了浙江佳源房地產(chǎn)，算是以地產(chǎn)起家。用他的話所言，“當官我找不到感覺，后來還是決定下海。我是個會游水的人?！?/p>

??與沈天晴相熟的朋友也透露，沈天晴平素看似嚴肅，實則是個性情中人，快人快語，在生意場上特別有沖勁，敢于抓住一切機會。

??此次交易完成后，佳源服務由浙江佳源房地產(chǎn)和怡城物業(yè)管理分別持股80%和20%。至此，佳源服務又回到了沈天晴的掌控之中，并且時隔7年，交易價格并無明顯變化。

??2014年，怡城物業(yè)管理以100萬元將其持有的僅剩下的佳源服務20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給沈天晴直接全資擁有的錦江投資。交易完成后，佳源服務由浙江佳源房地產(chǎn)和錦江投資分別持股80%和20%。幾經(jīng)周折，最終沈天晴花費500萬元將佳源服務收入囊中。

??為了擴大自身規(guī)模和業(yè)務版圖，佳源服務后續(xù)展開了一系列收購，對象包括嘉興星洲、杭州民安、重慶中農(nóng)國信等。比如在2019年，佳源服務收購了湖南華冠65%股權(quán)，后者的資產(chǎn)是17處物業(yè)，由此，佳源服務的市場擴張至湖南省。

??重組完成后，在佳源服務的股權(quán)架構(gòu)中，沈天晴通過其全資擁有的明源集團投資有限公司持股67.6%，為實控人。

??老臣掌舵

??目前，佳源服務的董事會由七名董事組成，包括兩名執(zhí)行董事，兩名非執(zhí)行董事以及三名獨立非執(zhí)行董事。

??其中，朱宏戈為執(zhí)行董事、集團總裁兼董事會主席，負責集團整體運營管理和戰(zhàn)略規(guī)劃。他自2009年開始從事物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)工作，在該行業(yè)擁有超過10年經(jīng)驗，先后擔任佳源服務總經(jīng)理、海鹽縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、平湖市佳源旅游開發(fā)有限公司等。

??牟立園為執(zhí)行董事，自2018年1月起擔任集團投資發(fā)展中心的總經(jīng)理，負責集團的整體投資管理。她在事物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也擁有超過10年經(jīng)驗，曾擔任浙江佳源房地產(chǎn)人力資源及行政部門的行政經(jīng)理，主要負責行政管理等。

??此外，黃福清、龐博擔任非執(zhí)行董事，主要負責為集團的整理發(fā)展提供指導和制定業(yè)務戰(zhàn)略。

??從管理規(guī)模上看，佳源服務仍屬于微小型物業(yè)公司，與已經(jīng)遞交了招股書的銀城服務等屬于同一梯隊。

??招股書顯示，截至2019年，佳源服務已訂約管理的物業(yè)總建筑面積約為3880萬平方米，三年復合年增長率為21.8%。在管物業(yè)的總建筑面積，由2017年1400萬平方米，增至截至2019年的2610萬平方米，復合年增長率為36.5%。

??雖然規(guī)模在不斷增長，但與龍頭物企相比，佳源服務尚有差距。以保利物業(yè)為例，其合同管理項目總面積達4.98億平方米，合同管理項目總數(shù)1490個，分布全國29個省、直轄市及自治區(qū)的170個城市；在管項目總面積約為2.87億平方米，在管項目總數(shù)1010個。

??相比之下，佳源服務規(guī)模還不到保利物業(yè)的十分之一。

??關(guān)聯(lián)方占款暴增10倍

??2017年-2019年，佳源服務實現(xiàn)收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復合年增長率為47.2%；同期，其對應凈利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，復合年增長率為65.4%。2017年-2019年，佳源服務毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，復合年增長率為54.1%。

??隨著規(guī)模和收益遞增，佳源服務的銷售及營銷開支也在大幅增加，從2017年的163.6萬元增加至2018年的306.9萬元，再到2019年的740萬元。

??對此，佳源服務稱，2018年開支的增加主要是由于廣告開支和雇員福利開支增加，與整體業(yè)務擴張一致。2019年開支的增加主要是由于營銷活動增加，如通過展會、媒體及行業(yè)協(xié)會推廣。

??佳源服務所面臨的債務問題不容忽視。其中，應收關(guān)聯(lián)方款項從2017年的5271.2萬元增加至2018年的5.16億元，再到2019年的5.18億元，三年大幅增長近10倍。貿(mào)易及其他應收款項也從2017年的1.43億元增加至2018年的6.01億元，再到2019年的7.38億元。