公司魏薇 2020-07-08 08:48:05 來源:樂居財(cái)經(jīng)
??7月7日,弘陽集團(tuán)高管層在南京為弘陽服務(wù)上市舉行敲鑼儀式。從3月23日遞表到7月7日正式上市,弘陽服務(wù)僅用了106天的時間,創(chuàng)下了近期物管公司在港上市的最快紀(jì)錄。
??6月最后一周的時間內(nèi),榮萬家、合景悠活、佳源服務(wù)等5家物業(yè)公司相繼向港交所提交招股書。
??截至2019年底,24家在港上市物業(yè)公司全年股價漲幅的平均值為63.8%。2020年,物業(yè)上市潮熱度不減。越秀集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、陽光城、華潤置地等房企紛紛有分拆物業(yè)上市的計(jì)劃。
??今年以來,物業(yè)股在疫情中逆勢上揚(yáng)。興業(yè)物聯(lián)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團(tuán)、弘陽服務(wù)陸續(xù)成功上市。7月7日最新上市的弘陽服務(wù),不僅創(chuàng)下了上市用時最短的紀(jì)錄,也是同等規(guī)模物業(yè)上市公開發(fā)行倍數(shù)最高的物企,最終實(shí)現(xiàn)了112倍公開發(fā)行倍數(shù)。
??港交所規(guī)定,如果公司未能在遞表后6個月內(nèi)完成上市,則需要重新提交申請。目前來看,在年初遞表的星盛商管和宋都服務(wù)即將到達(dá)此期限。
??地產(chǎn)二代接手物業(yè)
??物業(yè)作為房地產(chǎn)下半場的重要板塊,地產(chǎn)老一輩們在將物業(yè)公司推向資本市場的同時,逐漸讓后代們走上高位,接管物業(yè)板塊。
??宋都股份董事長俞建午的女兒俞昀,年僅25歲就擔(dān)任宋都服務(wù)董事會主席。黃楚龍次子黃德林則擔(dān)任星河控股旗下子公司星盛商管的董事會主席,上市之前,黃楚龍以“獎勵計(jì)劃”的方式將20%股權(quán)轉(zhuǎn)給了黃德林。
??鴻坤集團(tuán)創(chuàng)始人趙彬之子趙偉豪持有旗下物業(yè)公司燁星集團(tuán)約78.17%的股份。成立于2015年的中鴻凱盛持有榮盛發(fā)展旗下物業(yè)榮萬家8.8%股權(quán),而中鴻凱盛的第一大股東和實(shí)際控制人為榮盛發(fā)展董事長耿建明的女兒耿凡超,擔(dān)任董事兼總經(jīng)理的她持股為46.03%。
??規(guī)模差距懸殊
??在已上市的物業(yè)公司中,不同企業(yè)的規(guī)模也有所不同。從在管面積來看,興業(yè)物聯(lián)的體量最小,截至2019年底,其在管總建筑面積僅有240萬平方米。另兩家在管面積未超過千萬方的物企是宋都服務(wù)和燁星集團(tuán),據(jù)招股書,截至2019年9月底,宋都服務(wù)的在管面積僅有590萬平方米,2019年底,燁星集團(tuán)的在管面積為490萬平方米。
??金科智慧服務(wù)的規(guī)模在行業(yè)中已處于中上的位置,截至2019年底,在管總建筑面積約1.2億平方米,合約總建筑面積約2.49億平方米。也是2020上市物業(yè)中規(guī)模最大的一家物業(yè)公司。
??據(jù)往期業(yè)務(wù)記錄,金科智慧服務(wù)幾乎承接了金科集團(tuán)開發(fā)的所有物業(yè),但同時,來自第三方的項(xiàng)目占比持續(xù)提高,2017-2019年,外拓項(xiàng)目占在管總建筑面積的33.4%、47.3%及52.9%。
??相比之下,榮萬家的外拓能力遜色不少。雖其在管面積的總體量并不小,但其對母公司的依賴較為嚴(yán)重。2017-2019年,榮盛發(fā)展集團(tuán)提供的物業(yè)在管面積分別占總在管建筑面積的100%、99.98%和99.5%,對應(yīng)的收入占同期物業(yè)管理服務(wù)收入的比重分別為100%、99.9%、99.8%。
??興業(yè)物聯(lián)在2017-2019年來自母公司的收益占總收入的比重分別為93.46%、89.89%、94.18%,對母公司的依賴度較高。從數(shù)據(jù)變化可以看出,正商集團(tuán)在不斷加大對興業(yè)物聯(lián)的扶持力度。
??體量較小的金融街物業(yè)來自母公司金融街集團(tuán)的收入也一直維持在80%以上。雖其一直在努力外拓市場,但近幾年來進(jìn)展緩慢。2017年至2019年9月底,金融街物業(yè)來自獨(dú)立第三方的在管建筑面積占總在管建筑面積的比重分別為36.5%、37.7%和40.7%,對應(yīng)的收入占比分別為13.1%、13.7%和16.1%。
??從公司名稱見異同
??雖都是物業(yè)公司,但根據(jù)公司所用的名稱就可見每家公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的側(cè)重點(diǎn),從最常用的“服務(wù)”二字到各式演變。
??今年最先上市的興業(yè)物聯(lián),用“物聯(lián)”二字將自己定位為非住宅物業(yè)的中高端物業(yè)管理服務(wù)商,欲實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)向物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)的轉(zhuǎn)型。從其高于行業(yè)平均水平的利潤率也可以看出,興業(yè)物聯(lián)用信息技術(shù)賦予了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)更大的利潤空間。
??1月31日,燁星集團(tuán)二次向港交所遞交招股書。不同于一般物企上市名稱沿用與母公司或兄弟公司一致的做法,而是新選取了“燁星”二字,或是與這家“蚊型”物企的規(guī)模大小契合。
??從名字即可直觀看出,正榮服務(wù)是典型的物業(yè)管理公司,主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù),為住宅和非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。類似的還有弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)、正榮服務(wù)、榮萬家等,他們共同的特點(diǎn)是關(guān)注住宅物業(yè)。
??金科智慧服務(wù)則在服務(wù)的基礎(chǔ)上加入了“智慧”二字,招股書介紹,其主攻方向?yàn)樯鐓^(qū)服務(wù)及智慧體系的建設(shè),除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)外,其還有部分收入來自于智慧科技服務(wù)。對于上市募得資金的用途,金科智慧服務(wù)表示在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模以外會用來升級數(shù)字化及智慧管理系統(tǒng)。
??不同于其他以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司,卓越商企的主要定位為商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)。據(jù)招股書,截至2019年底,公司近7成的收入來自于商業(yè)物管,來自于公共及工業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理的收入僅占一成左右。除此之外,卓越商企還提供金融服務(wù)、公寓租賃服務(wù)及其他與提供軟件開發(fā)和技術(shù)維護(hù)有關(guān)的服務(wù)。
??與卓越商企同樣帶有“商”字的星盛商管,則是一家商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供貨商,主要從事委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)和整租服務(wù)。二者的主要服務(wù)對象都為商業(yè)。
??合景悠活則在使用合景泰富名稱的基礎(chǔ)上,加入了“悠活”二字,因此顯得別具一格。其主要為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù),圍繞創(chuàng)造“無處不悠活”的美好生活體驗(yàn),融合生活所有層面的悠享服務(wù)。
??盈利比拼:高低相差近17個百分點(diǎn)
??因業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營規(guī)模的不同,各家物業(yè)公司之間的營收差距也較大。以2019全年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,金科智慧服務(wù)最高,為23.28億元,已上市的興業(yè)物聯(lián)僅1.84億元。
??14家已上市和待上市物企在2019年的平均凈利率為16.34%。在管規(guī)模和營收都最小的興業(yè)物聯(lián)盈利水平最高,為25.54%,最低的榮萬家僅有8.79%,二者的差距近17個百分點(diǎn)。
??從主營業(yè)務(wù)上來看,興業(yè)物聯(lián)和榮萬家的側(cè)重點(diǎn)不同,前者的服務(wù)對象是非住宅物業(yè),后者為住宅物業(yè)。除非住宅物業(yè)本身的盈利水平較高外,興業(yè)物聯(lián)的運(yùn)營模式為其節(jié)約了很多成本。
??但興業(yè)物聯(lián)不僅規(guī)模小,自身外拓能力又有限,資本市場對此并不是很樂觀。從其股價來看,自上市以來的股價從未打破上市首日股價的最高點(diǎn)和收盤價,市盈率也一直低于行業(yè)均值。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì),在26家已上市的物企中,截至6月16日收盤,興業(yè)物聯(lián)的市盈率為15.99,比至低的僅有3家物業(yè)公司。
??卓越商企、金科智慧服務(wù)等專注于非傳統(tǒng)物業(yè)的物企,盈利水平則明顯高于均值。
弘陽集團(tuán)南通房地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91320600562936855C 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:33444(萬元)
上海中建東孚投資發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91310115676215706U 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1055000(萬元)
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:913300001429292295 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 2 變更提醒 557 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 331
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2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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