悲喜綠地:4個(gè)漲停難以掩飾失意的5年

公司深水 2020-07-13 09:11:06 來源:中房報(bào)

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??“一根陽線改變情緒,兩根陽線改變觀點(diǎn),三根陽線改變信仰?!苯刂?月8日,滬指已經(jīng)連續(xù)7天上漲,站上3400點(diǎn)。新老股民們齊齊歡呼:滿屏都是牛市的味道。

??作為牛市啟動(dòng)的先鋒之一,地產(chǎn)股的信眾也開始集結(jié),大有王者歸來之勢。7月6日這一天,A股有十幾只地產(chǎn)股漲停。

??其中的綠地控股是最近一周地產(chǎn)股中漲停次數(shù)最多的。自6月30日以來,這家公司已經(jīng)收獲了4個(gè)漲停,5個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)到46%,市值終于沖上了千億。

??不過,即便如此,綠地依然是TOP10中市值最低的一個(gè)。

??想想也挺唏噓的,要知道,2015年8月綠地借殼上市時(shí),市值超過3000億元,冠蓋A股房企,是萬科A的3倍。將近5年過去了,綠地市值好不容易沖回千億,但萬科A現(xiàn)在是綠地的3倍了。

??4個(gè)漲停,掩飾不了過去5年的“失意”。

??“我們在資本市場被嚴(yán)重低估了”

??對(duì)綠地來說,這一波的行情純屬意外。2020年6月,《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式出臺(tái),中國最大自貿(mào)港揚(yáng)帆起航,那些涉及或疑是涉及免稅業(yè)務(wù)的上市公司開始輪番漲停。

??驚喜來源于綠地旗下的全球商品貿(mào)易港集團(tuán)。它的前身為上海綠地商業(yè)(集團(tuán))有限公司,是綠地大消費(fèi)戰(zhàn)略的主要實(shí)施者。這家去年才更名的公司,被傳有望獲得免稅牌照,很快就蹭上了熱度。

??即便綠地發(fā)了公告解釋,說未發(fā)現(xiàn)涉及公司的需要澄清或回應(yīng)的媒體報(bào)道、市場傳聞、熱點(diǎn)概念等情況,但依然阻止不了股民們的熱情。

??綠地的投資者們太需要這幾個(gè)漲停來堅(jiān)定自己的信仰了。畢竟,有不少人是在金豐投資更名前追高入的場,持股成本高達(dá)40元左右,而在6月30日前,綠地的股價(jià)已經(jīng)在5元區(qū)間橫盤了將近5個(gè)月,跌破凈資產(chǎn)。即便按更名后25元的開盤價(jià)計(jì)算,綠地的市值也縮水了80%,只剩600多億元,相當(dāng)于萬科A的1/5,保利的1/3。

??2019年6月,綠地控股就被調(diào)出了上證50,坊間傳言,源于其總市值和成交金額已達(dá)不到選樣標(biāo)準(zhǔn)。

??今年1月份開業(yè)績交流會(huì)時(shí),對(duì)此深感愧疚的綠地控股董事長、總裁張玉良說:我們在資本市場被嚴(yán)重低估了,股價(jià)這么低讓我很慚愧。當(dāng)天,綠地的收盤價(jià)是6.97元,他可能想不到,2個(gè)月后股價(jià)還會(huì)再下跌25%。

??按照張玉良的說法,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都被低估,綠地更被低估。問題是,股價(jià)雖然都被低估了,但其他龍頭房企是一路上揚(yáng),唯有綠地單邊下行。

??從2015年8月18日(金豐投資更名為綠地控股)算起,到2020年6月29日,萬科A漲了136%,保利漲了117%,而綠地跌了78%。

??在資本市場,人們總希望找到那個(gè)市場錯(cuò)了、自身對(duì)了的定價(jià)。但市場還是有一定效率的,在大多數(shù)時(shí)間里,它對(duì)一些資產(chǎn)的定價(jià)也還算準(zhǔn)確。

??在一定程度上,股價(jià)反映了上市公司的資產(chǎn)價(jià)值、盈利能力、增長潛力。相較其他頭部房企,綠地在這些方面遜色不少。

??2015年是綠地發(fā)展史上的一個(gè)巔峰,當(dāng)年該公司實(shí)現(xiàn)了2301億元的銷售額,位列行業(yè)第二,只比萬科少了300億元。但自此以后,后起之秀們的速度提了上來,綠地卻已無力奔跑。

??2018年,綠地曾對(duì)外提出了未來3年年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上。結(jié)果,過去兩年連4000億元的門檻都沒摸到。2019年,綠地的行業(yè)銷售排名跌落到了第6,排在了保利身后。

??規(guī)模跟不上了,經(jīng)營效益也比別人差一大截。5年來,綠地一直保持著低于行業(yè)平均水平的凈利率,僅在5%左右,而其他頭部房企都在10%以上。2019年,綠地的歸母凈利潤約為147億元,僅為保利的1/2,比銷售排名第10的招商蛇口還要少13億元。

??投資者的描述很貼切:“回想當(dāng)年,貴公司是首家以房地產(chǎn)為主業(yè)躋身世界500強(qiáng)的綜合企業(yè)集團(tuán),現(xiàn)在一看,銷售額連前5都入不了,利潤增幅則進(jìn)不了前十?!?/p>

??“多而不精、大而不強(qiáng)”

??“多而不精、大而不強(qiáng)”這8個(gè)字常被用來概括綠地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式。增收不增利也是因?yàn)榫G地大量的精力被投放在不怎么賺錢的業(yè)務(wù)上。

??這家最早開展多元化業(yè)務(wù)的房企之一,早在上市之初就表示將推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。同時(shí),加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

??2019年綠地約4236億元的營業(yè)收入中,地產(chǎn)占了46%,大基建占了44%,大消費(fèi)以及其他占了10%。從收入占比看,大基建已經(jīng)可以跟地產(chǎn)平分秋色。但無論這些其它產(chǎn)業(yè)收入增幅有多高,都無法改變毛利率遠(yuǎn)低于地產(chǎn)主業(yè)的事實(shí)。

??2019年,綠地地產(chǎn)板塊的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為27.58%,大基建只有4.31%,大消費(fèi)則僅為3.48%,連地產(chǎn)的零頭都不如。受這些多元業(yè)務(wù)拖累,公司的整體毛利率被拉低到15.2%。

??“我不認(rèn)為我們業(yè)績完成得特別好,但是質(zhì)量完成得比較好?!睆堄窳紝?duì)質(zhì)量的認(rèn)定包括回款率、ROE水平、降負(fù)債等指標(biāo)。2019年,綠地的ROE為20%,張玉良認(rèn)為在地產(chǎn)行業(yè)里已經(jīng)達(dá)到很不錯(cuò)的水平了。

??ROE的高低取決于三個(gè)指標(biāo):利潤率、周轉(zhuǎn)率、杠桿率,前兩個(gè)是綠地的弱項(xiàng),很大程度上,20%的ROE是靠155.6%的凈負(fù)債率撐起來的。

??“只有堅(jiān)持奔跑,才能站在原地”

??就增長潛力而言,綠地的想象空間也已今非昔比。

??張玉良曾說綠地做的是當(dāng)?shù)卣胱?,而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事,在服務(wù)全國的同時(shí)發(fā)展和壯大自己?!拔覀兪亲疃拈_發(fā)商?!?/p>

??急地方政府之所急曾經(jīng)是綠地獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的重要方式,建50座摩天大樓的宏愿也由此而生。建高樓為地方政府貢獻(xiàn)政績,綠地可以獲得一部分價(jià)格優(yōu)惠的土地作為回報(bào)。據(jù)張玉良保守測算,有那么一段時(shí)間,綠地在各地通過邀標(biāo)、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。

??綠地曾透露,公司積極發(fā)展基建、金融、消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)集群,通過“地產(chǎn)+”的商業(yè)模式,產(chǎn)業(yè)集群的協(xié)同優(yōu)勢日漸顯現(xiàn),為獲取大規(guī)模戰(zhàn)略性項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。

??然而時(shí)至今日,中國已不再具備建設(shè)摩天大樓的土壤。10天前,蘇州中南中心動(dòng)工,建設(shè)高度由729米降到了499.15米,一下砍掉了1/3。今年4月底,住建部、發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》,規(guī)定要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,一般不得新建500米以上建筑,嚴(yán)格限制新建250米以上建筑,新建100米以上建筑應(yīng)充分論證。

??政策的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。備受關(guān)注的“中華第一高”武漢綠地中心已經(jīng)降級(jí)成了華中第一高樓,從636米下降到475米。高度的調(diào)整給項(xiàng)目增加了不少開發(fā)成本,綠地說受到項(xiàng)目重新規(guī)劃以及停工造成工期拉長的影響,這個(gè)項(xiàng)目的投資總額預(yù)計(jì)將從118億元增加到140.88億元。也不知道這個(gè)項(xiàng)目最后做下來還能不能賺錢。

??有人統(tǒng)計(jì)過,綠地承諾的50座摩天大樓有一半目前還沒建成,往往是搭配的住宅項(xiàng)目早已賣光,摩天大樓的地基都還未挖。

??靠大基建圈地的套路也不靈了,有了摩天大樓的前車之鑒,據(jù)說很多地方政府已經(jīng)開始懷疑綠地做大基建的誠意,不再大開方便之門。

??一旦失去這些特殊法門的支持,綠地的增長潛力是要大打折扣的。

??張玉良感慨,行業(yè)環(huán)境發(fā)生了太大變化,每一年都在變,企業(yè)的外部壓力很大。而綠地,“只有堅(jiān)持奔跑,才能站在原地。”

??他對(duì)自己還是太自信了。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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