陽(yáng)光城吳建斌的杠桿天平

公司吳建斌 2020-08-14 09:03:33 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)

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??疫情之后,經(jīng)濟(jì)重啟,地產(chǎn)重啟。

??但自1998年以來(lái),走過(guò)20余年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),正在走向全新的時(shí)代。在近日的行業(yè)論壇上,地產(chǎn)大佬們一個(gè)共識(shí)是:房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)時(shí)代,進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新階段。

??面對(duì)全新的時(shí)代背景和行業(yè)環(huán)境,舊的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)不再適用,那么,房地產(chǎn)還要不要追求規(guī)模,房企首要追求的是規(guī)模還是利潤(rùn)?穩(wěn)健發(fā)展,方能致遠(yuǎn)。規(guī)模、杠桿、利潤(rùn)三者之間如何做到平衡?

??作為從業(yè)20多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)管理者,陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌自有他的一套方法論。

??他認(rèn)為,三者之間沒(méi)有公式可以計(jì)算,只能靠自身的經(jīng)驗(yàn);同時(shí),三者之間的平衡關(guān)系是動(dòng)態(tài)的,企業(yè)如此,行業(yè)亦然;在相當(dāng)一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)的高財(cái)務(wù)杠桿是降不下來(lái)的,因而最核心的是把經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為第一要?jiǎng)?wù)來(lái)抓;最后,如果有機(jī)會(huì),要努力擴(kuò)充資本。

??以下為吳建斌《熟知杠桿天平原理,財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張的模型》主題演講全文實(shí)錄:

??大家早上好!我演講的主題是“熟知杠桿天平原理,財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張的模型”。

??由于我過(guò)去一直在財(cái)務(wù)、金融、戰(zhàn)略這個(gè)領(lǐng)域從事管理業(yè)務(wù),有20多年的經(jīng)驗(yàn),我也一直在尋找這中間有沒(méi)有一個(gè)平衡關(guān)系,在講這個(gè)平衡關(guān)系之前,我特意畫(huà)了一個(gè)天平。

??這個(gè)天平的左邊是負(fù)債,右邊是規(guī)模,中間是利潤(rùn)。做企業(yè)的目的其實(shí)也就是為這幾個(gè)指標(biāo)在奮斗,當(dāng)負(fù)債重的時(shí)候,規(guī)模這個(gè)天平就要向上走,也就是加杠桿的過(guò)程,我們的規(guī)模就可以做大。當(dāng)負(fù)債減輕,規(guī)模必然會(huì)下降,中間好像有一個(gè)關(guān)系,就是加負(fù)債、加杠桿,規(guī)模就會(huì)上升,減負(fù)債、降杠桿,規(guī)模就要下降,它們之間的支撐點(diǎn)就是利潤(rùn)。

??所以我要找一個(gè)量化的關(guān)系。單這么講感覺(jué)好像是這個(gè)意思,但是中間有沒(méi)有一個(gè)可以計(jì)算的公式,或者計(jì)算的模型把它計(jì)算出來(lái),我試圖通過(guò)這次論壇倒逼一下自己,把這個(gè)問(wèn)題回答清楚。

??什么是財(cái)務(wù)平衡?因?yàn)槲沂枪茇?cái)務(wù)出身的,我認(rèn)為財(cái)務(wù)平衡一般都是講資產(chǎn)負(fù)債表上的資金來(lái)源與資金占用之間的平衡關(guān)系,或者是講經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入與支出的平衡關(guān)系,或者用時(shí)間的維度來(lái)講是講資金的來(lái)源、資金的占用,以及收入與支出的短期、中期、長(zhǎng)期的平衡關(guān)系。

??所以從發(fā)展的角度來(lái)講,我認(rèn)為是這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的動(dòng)態(tài)平衡,這是我對(duì)財(cái)務(wù)平衡的一個(gè)結(jié)論。

??怎么樣做到財(cái)務(wù)時(shí)點(diǎn)的平衡與動(dòng)態(tài)平衡?我想來(lái)想去,我認(rèn)為還是從收與支來(lái)解決。作為一家房企,收入一般是經(jīng)營(yíng)性的收入,投資性的收入,融資性的收入,作為它的支出,一般往往都是經(jīng)營(yíng)性的支出、投資性的支出,或者歸還到期貸款的融資性的支出,都會(huì)反映在資產(chǎn)負(fù)債表上,最后反映在現(xiàn)金流量表上。

??所以我給它假設(shè)的前提叫收大于支,才能做到一種平衡,就是收入要大于支出,你才能做到平衡,如果收入比支出要少,這個(gè)企業(yè)可能在流動(dòng)方面就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)缺口,它就不平衡了。

??簡(jiǎn)言之,財(cái)務(wù)平衡就是要做到短期、中期、長(zhǎng)期的收與支的時(shí)點(diǎn)上的平衡,或者是一種動(dòng)態(tài)的彈性平衡。我曾經(jīng)在公共場(chǎng)合也講過(guò),一個(gè)企業(yè)的奮斗目標(biāo)是很多的,但是歸根結(jié)底核心的目標(biāo)是優(yōu)化和提升資產(chǎn)負(fù)債表,終審為優(yōu)化與提升資產(chǎn)負(fù)債表而奮斗,這是干企業(yè)的目的。

??當(dāng)然財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張之間到底是什么樣的關(guān)系?我們粗粗聽(tīng)下來(lái)感覺(jué)是一對(duì)矛盾,我想來(lái)想去,關(guān)鍵是一個(gè)度,這個(gè)度怎么樣掌握,也就是這個(gè)擴(kuò)張的速度與負(fù)債之間到底能不能找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

??當(dāng)我們了解了財(cái)務(wù)平衡的概念與要求之后,重點(diǎn)就在于收與支的規(guī)劃與把控上,收和支是可以規(guī)劃的,既然可以規(guī)劃就是量化的管理,當(dāng)規(guī)劃出來(lái)之后我們?cè)趺窗芽厮趺垂芾硭@是實(shí)際操盤的過(guò)程。

??當(dāng)前房企規(guī)模擴(kuò)張還是第一需要,幾乎在這個(gè)方面是不存在爭(zhēng)議的,也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很大的機(jī)會(huì),而且是大有可為的。

??為什么要做規(guī)模?因?yàn)槭谴笥锌蔀?,有很大的吸引力,如果把?guī)模做大,其實(shí)可以帶來(lái)很多的紅利,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)做大規(guī)模,在目前我認(rèn)為還是第一需要。但是在做規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中,一般可能會(huì)受到財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營(yíng)杠桿的驅(qū)動(dòng),就像剛才的天平一樣,當(dāng)你的負(fù)債加得越大,你的規(guī)模也就越大。

??我們?cè)诜科罄锩嫱v三個(gè)杠桿,一個(gè)是財(cái)務(wù)杠桿,一個(gè)是經(jīng)營(yíng)杠桿,一個(gè)是合作杠桿。

??這三個(gè)杠桿之間反映在資產(chǎn)負(fù)債表的右邊,就是資金的來(lái)源方,它們之間有一個(gè)權(quán)重關(guān)系,這個(gè)權(quán)重關(guān)系其實(shí)是受到了很多方面的影響,有外部的因素,也有內(nèi)部的因素。

??我們假設(shè)一下,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售是很火熱的,土地市場(chǎng)也是很火熱的,那我認(rèn)為財(cái)務(wù)杠桿就是應(yīng)該加,它的比重就應(yīng)該是加大,而且是越大越好。如果是銷售的市場(chǎng)在下行,或者在橫盤,土地市場(chǎng)仍然火熱,就要減財(cái)務(wù)杠桿,千萬(wàn)不要把方向搞錯(cuò)了,加的是經(jīng)營(yíng)杠桿與合作杠桿,確保公司的安全運(yùn)行。它們?nèi)咧g有這樣的邏輯關(guān)系。

??當(dāng)前我們是加杠桿還是減杠桿,其實(shí)把今年的時(shí)間可以劃分為兩大段,上半年受到疫情的影響,國(guó)家在財(cái)政政策、貨幣政策方面采取了比去年同期寬松的政策,土地市場(chǎng)出現(xiàn)火熱,實(shí)質(zhì)上我觀察下來(lái),家家都在加杠桿。

??下半年,國(guó)際形勢(shì)不確定的,在這種不確定的國(guó)際環(huán)境下,國(guó)內(nèi)政策又是非常明確的情況下,確保安全運(yùn)行又排在第一位,很自然我們的財(cái)務(wù)杠桿是要減,而不是要加。

??所以我的結(jié)論是,提升經(jīng)營(yíng)杠桿占比是一個(gè)趨勢(shì),降低財(cái)務(wù)杠桿也是一個(gè)趨勢(shì),但是把兩個(gè)杠桿放在資產(chǎn)負(fù)債表的來(lái)源方,實(shí)質(zhì)上就可以看到財(cái)務(wù)杠桿的占比是仍然巨大的,經(jīng)營(yíng)杠桿跟合作杠桿占比的權(quán)重是不可能超過(guò)財(cái)務(wù)杠桿的。

??關(guān)于房企規(guī)模擴(kuò)張的度到底在哪里,房企繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張,是一個(gè)非常好的選擇,我也是非常贊同的,因?yàn)橛幸?guī)模才有紅利,有規(guī)模才有蹲位或者有地位,這是我們大家普遍的共識(shí)。

??特別是中國(guó)房地產(chǎn)才走過(guò)二三十年,面對(duì)一個(gè)百年或者幾百年的產(chǎn)業(yè),我們才走了幾十年,我一直認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處在青春期,既然是青春期,機(jī)會(huì)就很多。所以在這種情況下,這個(gè)度是在講什么呢?實(shí)際上是講一個(gè)安全墊。我們?cè)谠O(shè)定財(cái)務(wù)安全墊的時(shí)候,從我自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講,我覺(jué)得有三個(gè)重要的要點(diǎn)是一定要把握的:

??第一個(gè)要點(diǎn),就是要分清市場(chǎng)在當(dāng)下是上行、橫盤還是下行,這一點(diǎn)非常重要,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是上行,安全墊的厚度就不必要在意,也就是杠桿可以放大一些,如果是橫盤,安全墊就要適中,如果房地產(chǎn)是下行的,安全墊就要厚。

??第二個(gè)要點(diǎn),分清利潤(rùn)的空間到底有多大。其實(shí)從2015年開(kāi)始,房地產(chǎn)的毛利潤(rùn)率或者凈利潤(rùn)率是大幅下降的,有的公司可能每年下跌1%,有的公司可能每年下跌幾個(gè)點(diǎn),到目前為止項(xiàng)目的利潤(rùn)的空間已經(jīng)很小,只有百分之五六的利潤(rùn)就可以去招拍掛市場(chǎng)拿地。

??從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看,這是非常危險(xiǎn)的,因?yàn)槲覀兊娜谫Y成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)百分之五六,普遍的融資成本是百分之七八,有的公司到了百分之十幾,這是非常危險(xiǎn)的事情。

??第三個(gè)要點(diǎn),作為一家房企,你有自己的戰(zhàn)略,你的戰(zhàn)略是一個(gè)機(jī)會(huì)主義者,還是一個(gè)長(zhǎng)期主義者。如果是機(jī)會(huì)主義者,你是靠賭、靠炒,按照昨天有專家講,房地產(chǎn)就是要貪,從這個(gè)概念來(lái)講,你怎么做都沒(méi)關(guān)系,那就看你的運(yùn)氣。但如果你是一個(gè)長(zhǎng)期主義者,我要建議你的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)杠桿保持一個(gè)均衡的水平,而且是低的水平,這樣的安全墊就要厚。

??房企的規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張有這種可能嗎?從昨天到今天,聽(tīng)了這么多專家、房地產(chǎn)大佬、董事長(zhǎng)、總裁們的很多論述,我想大家跟我得出的結(jié)論應(yīng)該是一致的,就是繼續(xù)把房地產(chǎn)的規(guī)模做大,這個(gè)機(jī)會(huì)是有的,而且是肯定的。

??我大概歸納了一下,有5個(gè)方面的原因:

??一個(gè)方面是改善性的需求空間巨大。

??第二,城市化率才60%,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,中間還有20%的機(jī)會(huì),每年完成1%的提升,起碼要10到20年的房地產(chǎn)繁榮期。

??第三,城市更新的機(jī)會(huì)非常大,只有這個(gè)城市有百年以上的歷史,其實(shí)城市更新的需求量是非常大的。

??第四,人口遷移帶來(lái)的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊綱教授也闡明了這個(gè)觀點(diǎn),我是非常贊同的,就是這個(gè)遷移的流動(dòng)帶來(lái)了各方面的需求,這個(gè)需求量也是很大的。

??第五,最近中央提出來(lái)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì),這一點(diǎn)被充分的重視。因?yàn)槌隹谑艿搅讼拗?,并不是完全關(guān)掉,但是相比原來(lái)的比例是下降的,主要靠我們內(nèi)需的循環(huán)來(lái)進(jìn)一步提升中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),這個(gè)空間也是非常大的。

??所以顯而易見(jiàn),未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是巨大的。但是怎么樣把你生產(chǎn)的東西可以賣出去,其實(shí)昨天我也提到,我比較關(guān)注的就是兩點(diǎn),一個(gè)是產(chǎn)品,一個(gè)是服務(wù),我們生產(chǎn)的產(chǎn)品能不能賣出去,是取決于你的產(chǎn)品的好與壞,取決于你的產(chǎn)品的性價(jià)比是不是比較高,取決于老百姓是不是喜歡你的產(chǎn)品,所以這個(gè)點(diǎn)我是非常關(guān)注的。原來(lái)我們可以不重視,但是現(xiàn)在是必須重視。

??這次疫情的沖擊之后,讓我們更加清楚物業(yè)管理的服務(wù)、房地產(chǎn)公司所提供的各類服務(wù)是非常重要的,包括智能化、環(huán)保、便捷性、以人為本的社區(qū)服務(wù),這些都是非常重要的。如果說(shuō)房地產(chǎn)公司要把產(chǎn)品做好,把服務(wù)做到家,我想未來(lái)的10年、20年,房地產(chǎn)公司一定發(fā)展得會(huì)非常好,這是我的答案。

??當(dāng)然,我們前面提的這5個(gè)點(diǎn),其實(shí)是需要量化的,我只是作為一個(gè)見(jiàn)證者或者作為一個(gè)觀察者提出這5個(gè)方面的需求。但是作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家,或者是量化研究的機(jī)構(gòu),是要做這方面數(shù)字研究的,我相信做出來(lái)的研究結(jié)果跟我的觀點(diǎn)應(yīng)該是吻合的。

??當(dāng)然有人在問(wèn),萬(wàn)一規(guī)模擴(kuò)張?zhí)?,?cái)務(wù)沒(méi)法平衡,而導(dǎo)致了公司安全運(yùn)行遇到了問(wèn)題怎么辦,我是財(cái)務(wù)出身的,其實(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)感覺(jué)應(yīng)該是比較強(qiáng)的,但是我還可以大膽地說(shuō),因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)在青春期,未來(lái)的前景是美好的.

??在這種情況下,如果說(shuō)我提到這個(gè)問(wèn)題的事情發(fā)生了,我們平常心去對(duì)待,萬(wàn)一你成功了呢?成功的例子其實(shí)在過(guò)去這么多年是不勝枚舉,很多企業(yè)就是因?yàn)橼s上了好的時(shí)機(jī),踩好了點(diǎn),加了杠桿,上了臺(tái)階,然后完成了他的資本原始積累,完成了全國(guó)布局,讓他的服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量更加優(yōu)秀,有什么不好呢?

??遇到困難之后,可能要進(jìn)行財(cái)務(wù)重整,也沒(méi)什么大不了的事情,財(cái)務(wù)重整有什么大不了呢?大不了就是你原來(lái)持有80%的股份,有可能重組之后只剩40%、50%,這個(gè)公司還是你的,只是多了一個(gè)投資人,公司還是存在的,當(dāng)然可能你的預(yù)期的收益比原來(lái)低,你擁有的家底或者排名比別人低,但是你奮斗了,比你不奮斗的效果總是要好的。

??整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是一個(gè)擴(kuò)張、洗牌、再擴(kuò)張、再洗牌的過(guò)程,香港也是這樣的,我在香港經(jīng)歷了1997年金融危機(jī),很多公司被洗掉了,洗掉就洗掉了,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)最后集中在5家大的地產(chǎn)公司手上,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是經(jīng)過(guò)洗牌之后集中在100家之內(nèi)?也有可能,因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)太大了,集中在100家,這也沒(méi)什么不好。

??所以房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是在競(jìng)爭(zhēng)中的自我平衡,房企實(shí)際上是在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的優(yōu)勝劣汰,這是非常自然的規(guī)律,沒(méi)什么不好的。當(dāng)下,由于市場(chǎng)不成熟,我還是建議牢牢抓住機(jī)會(huì)這么一個(gè)重要的前提。

??房企規(guī)模繼續(xù)做大的關(guān)鍵要素有哪些?我覺(jué)得首先是要順應(yīng)新時(shí)期拓展土地儲(chǔ)備的新特點(diǎn),一定要獲得便宜的高額的土地儲(chǔ)備。因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)變了,獲得土地的機(jī)會(huì)、渠道跟原來(lái)是不一樣的,你不能還是延續(xù)過(guò)去簡(jiǎn)單粗暴的做法,你應(yīng)該有很多的渠道,剛才我提到的5大方面都是獲得土地的來(lái)源,我們只要把其中一種做好,就能獲得源源不斷的土地,在這方面我們要下工夫。

??第二個(gè)方面,千萬(wàn)不要一談高周轉(zhuǎn),談虎色變,千萬(wàn)不要回避這個(gè)問(wèn)題,因?yàn)楝F(xiàn)在資金的成本太高了,而且資金都是比較短的資金在長(zhǎng)期的使用,這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。因?yàn)樽鳛槠髽I(yè)要快速的發(fā)展、繼續(xù)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展,繼續(xù)要追求高周轉(zhuǎn),如果高周轉(zhuǎn)追求不了,我們可以繼續(xù)追求相對(duì)高周轉(zhuǎn),相對(duì)高周轉(zhuǎn)追求不了,可以追求快周轉(zhuǎn),總之這個(gè)精神跟打法,我建議是不要變。

??因?yàn)槲沂秦?cái)務(wù)出身的,我知道我們的融資成本太貴了,特別是中小企業(yè),你的評(píng)級(jí)又不高,融資成本就很高,借的錢又是短期的(一年期、兩年期),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期都不夠。所以在這種情況下,一定要堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、相對(duì)高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)的打法,這個(gè)精神是不能變的,而且持續(xù)用這個(gè)精神來(lái)改善我們每個(gè)環(huán)節(jié),這是非常重要的。

??第三個(gè)方面,就是要把有限的財(cái)務(wù)資源用好,我們現(xiàn)在有的時(shí)候財(cái)務(wù)資源本身也不多,而且還有浪費(fèi),本身是完全可以集中精力做房地產(chǎn),又做了很多多元化,因?yàn)槟愕囊?guī)模還不足以支撐你做多元化,多元化花了很多錢,做了很多嘗試。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)是巨大的,一直可以做下去,10年、20年不要變航道都是做不完的,所以把有限的財(cái)務(wù)資源一定要用好,積極發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿、合作杠桿之間的協(xié)調(diào)關(guān)系,這三個(gè)之間是有權(quán)重的,有的時(shí)候可能財(cái)務(wù)杠桿要加,有的時(shí)候財(cái)務(wù)杠桿要減,當(dāng)然不管財(cái)務(wù)杠桿的加與減,經(jīng)營(yíng)杠桿與合作杠桿的作用是非常重要的,把這兩個(gè)杠桿的作用要發(fā)揮出來(lái)。

??第四個(gè)方面,要做好財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張之間的動(dòng)態(tài)平衡。財(cái)務(wù)平衡剛才我們講了一些概念、理論,與規(guī)模擴(kuò)張之間它是有一個(gè)邏輯關(guān)系,但它是個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程,而不是一個(gè)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的過(guò)程,而不是一個(gè)固定不變的過(guò)程,怎么樣把它做好,其實(shí)是要在市場(chǎng)跳舞的,與踩周期是要跳舞的。

??最后我要回答我今天提出的命題,就是負(fù)債、規(guī)模、利潤(rùn)三者是怎么平衡。我大概通過(guò)研究之后得出結(jié)論:

??第一,這三者之間沒(méi)有公式可以計(jì)算,只能靠自身的經(jīng)驗(yàn),包括你的管理,包括你對(duì)數(shù)據(jù)的認(rèn)知,包括你對(duì)企業(yè)的認(rèn)知,靠這些經(jīng)驗(yàn)所得出之間的邏輯關(guān)系。

??第二,它們?nèi)咧g的平衡關(guān)系是動(dòng)態(tài)的,不是固定不變的,是隨著外在、內(nèi)在市場(chǎng)的各種變化而跳動(dòng),與市場(chǎng)、與各方的跳動(dòng)在變動(dòng)的。

??第三,動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程,它不僅僅是一個(gè)自身的情況,還是要看整個(gè)行業(yè),別人在變,你也得變,整個(gè)市場(chǎng)我們有幾萬(wàn)家房地產(chǎn)公司,大的也有幾百家,人家在做什么。經(jīng)常要看我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,或者我們同行們,在這個(gè)行業(yè)里邊,這三個(gè)之間的關(guān)系到底是什么,把他們的關(guān)系時(shí)刻擺在自己的桌面上,人家怎么做,你也怎么做就可以了,你不要逆著做,人家已經(jīng)把這個(gè)關(guān)系調(diào)為他們之間的這么一種邏輯關(guān)系,而你還保持過(guò)去的邏輯關(guān)系,可能就不對(duì)。

??第四,高財(cái)務(wù)杠桿是根本降不下來(lái)的,這是我的結(jié)論,相當(dāng)一段時(shí)間,我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的高財(cái)務(wù)杠桿是降不下來(lái)的。一是沒(méi)有這個(gè)條件,二是降也沒(méi)這個(gè)理由,三是它能夠推動(dòng)公司的快速發(fā)展,從心理上也不需要。

??但是這里面最核心的是把經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為第一要?jiǎng)?wù)來(lái)抓。剛才我們講資金來(lái)源有三個(gè)方面,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入、投資性的收入、融資性的收入。

??這里面最核心的就是第一條,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的收入,這是作為第一要?jiǎng)?wù)。企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理,這是我一直強(qiáng)調(diào)的,財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流的管理,而現(xiàn)金流的管理核心是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理,我們?cè)賱円粚悠?,?jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的管理,核心是可以動(dòng)用的現(xiàn)金流的管理。

??一層層剝下去,你就知道這個(gè)事情的最核心在哪里,就是可以動(dòng)用先進(jìn)的管理是重中之重。

??第五,如果有機(jī)會(huì),努力擴(kuò)充資本。這個(gè)方面我相信很多房企做得非常極致,只要有機(jī)會(huì),利用資本市場(chǎng)的窗口,可以定增、可以分拆下面的業(yè)務(wù)上市,來(lái)擴(kuò)充你的資本,這對(duì)降低資產(chǎn)負(fù)債率、降低凈負(fù)債率,提升很多的價(jià)值、提升公司的安全性都是非常重要的,所以把每次資本的窗口利用好也是非常重要的。

??我把三者之間的關(guān)系想做一個(gè)模型,最后我也做不出來(lái),但是憑經(jīng)驗(yàn)去做,可能會(huì)找到適合企業(yè)很好的三角關(guān)系,有利企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

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