??房企2020年中期業(yè)績(jī)的發(fā)布接近尾聲。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是不平靜的，甚至是曲折的。

??從銷售端來(lái)看，受疫情影響，今年2月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)跌入低谷，3月開(kāi)始恢復(fù)，進(jìn)入6月后，整體市場(chǎng)逐漸走出“深V”曲線。受此影響，房企上半年的銷售增速較上一年度有所放緩。

??從政策端來(lái)看，在“房住不炒”的大基調(diào)下，今年著重強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”及因城市施策的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。由于二季度后全國(guó)土地市場(chǎng)及部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭，8月底住建部、央行舉行重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，設(shè)置“三道紅線”， 從房企融資端進(jìn)行管理調(diào)控。

??“三道紅線”的消息，與房企2020年中期業(yè)績(jī)的發(fā)布幾乎同步，業(yè)績(jī)會(huì)上各大房企的高管也不得不面對(duì)投資者關(guān)于“三道紅線”的問(wèn)題并給予詳細(xì)的解答。

??這或許也預(yù)示著，房企的高杠桿時(shí)代將從此逐漸走進(jìn)歷史，穩(wěn)健增長(zhǎng)將成為大多數(shù)房企未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

??由于今年市場(chǎng)銷售節(jié)奏整體后移，為最大程度彌補(bǔ)上半年因疫情帶來(lái)的業(yè)績(jī)影響，房企下半年銷售壓力仍然巨大。但各大房企的高管在業(yè)績(jī)會(huì)上都對(duì)完成今年預(yù)定的銷售目標(biāo)信心滿滿。

??數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績(jī)前十的房企中超過(guò)半數(shù)銷售均價(jià)呈上漲之勢(shì)，同時(shí)房企千億俱樂(lè)部的陣容也正在逐步壯大，2020年或?qū)⑼黄?5家。每一次的危機(jī)，對(duì)于優(yōu)秀的房企來(lái)說(shuō)同樣是機(jī)遇。

??我們選取了13位房企大佬在業(yè)績(jī)上關(guān)于“三道紅線”、投資拿地策略以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷等核心觀點(diǎn)，其中包括碧桂園莫斌、萬(wàn)科祝九勝、融創(chuàng)孫宏斌等行業(yè)內(nèi)舉足輕重的一群人，通過(guò)他們的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，看透中國(guó)樓市紛繁復(fù)雜的2020年甚至更遠(yuǎn)的未來(lái)。

??01

??“三道紅線”

??對(duì)于重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則問(wèn)題，比較多的是叫“三道紅線”。

??我們從2018年開(kāi)始，其實(shí)也在降負(fù)債，跟國(guó)家的政策比較一致。我們?cè)诜€(wěn)健和發(fā)展之間會(huì)做比較好的平衡，所以未來(lái)融資管理對(duì)我們來(lái)說(shuō)還是相對(duì)比較友好的。

??從官方媒體的報(bào)道來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要還是從規(guī)范房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的。重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，我們會(huì)認(rèn)真地去研究，盡快適應(yīng)。

??目前公司的財(cái)務(wù)和資金狀況一直非常穩(wěn)健，凈負(fù)債率保持在27%的低位，手持現(xiàn)金為一年到期債項(xiàng)倍數(shù)的兩倍和兩倍以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場(chǎng)變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)，上半年也實(shí)現(xiàn)了226億的正現(xiàn)金流。長(zhǎng)期來(lái)看，我們對(duì)自己有信心。

??融創(chuàng)一直走在政策前面，2017年已經(jīng)開(kāi)始保持有息負(fù)債穩(wěn)定，加快降低杠桿率。我們從去年開(kāi)始，并在未來(lái)三年中都把這作為重點(diǎn)規(guī)劃。

??我們已經(jīng)對(duì)政策有了判斷，提前進(jìn)行準(zhǔn)備。

??從具體指標(biāo)來(lái)看，目前已經(jīng)能達(dá)到央行要求的方向：凈負(fù)債率迅速下降，今年年底目標(biāo)120%，明年目標(biāo)100%以下；短債比年底一定可以達(dá)到要求；剔除稅收的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較慢，需要隨著利潤(rùn)積累、凈資產(chǎn)增加而逐步改善，相信未來(lái)每年都會(huì)逐步下降，爭(zhēng)取三年達(dá)到目標(biāo)。

??我們也在持續(xù)關(guān)注“三條紅線”，目前沒(méi)有細(xì)則出臺(tái)，我們的理解是，這一政策將會(huì)對(duì)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展有正向作用。

??這兩年綠城的規(guī)模增長(zhǎng)符合預(yù)期，我們借助融資杠桿，但沒(méi)有依賴融資杠桿，我們主動(dòng)對(duì)負(fù)債規(guī)模進(jìn)行了控制。

??綠城的大股東對(duì)資產(chǎn)負(fù)債有嚴(yán)格要求，目前凈負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比1.8，從去年到現(xiàn)在各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)良好，未來(lái)我們會(huì)充分使用經(jīng)營(yíng)杠桿和合作杠桿，不過(guò)度依賴財(cái)務(wù)杠桿，推動(dòng)高質(zhì)增長(zhǎng)。

??新政目前只是傳言，傳言是有“三條紅線”對(duì)應(yīng)到企業(yè)內(nèi)部，對(duì)全行業(yè)來(lái)說(shuō)影響最大的是凈負(fù)債率較高的企業(yè)，對(duì)于安全邊際本身就不錯(cuò)的企業(yè)影響不會(huì)太多。我們從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)在降杠桿，“三條紅線”對(duì)整個(gè)公司影響不大。

??我認(rèn)為中央出臺(tái)防控金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，是非常必要、及時(shí)的，也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。

??這個(gè)政策對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)是有利的，“三條紅線”，第一條線，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，今年上半年我們的凈負(fù)債率是63%多一點(diǎn)。第二條線，現(xiàn)金短債比要大于1，旭輝在2.4倍，第三條線，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%以內(nèi)，我們現(xiàn)在是74%，這一點(diǎn)略有差異，但我相信我們一年之內(nèi)可以控制在70%以下。旭輝長(zhǎng)期在三個(gè)方面與政策保持統(tǒng)一。

??新政出臺(tái)，對(duì)靠高財(cái)務(wù)杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)影響稍微大一些。

??中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)好幾個(gè)周期，流傳的“三條紅線”，是國(guó)家意在房住不炒，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。我們會(huì)積極配合和支持的，未來(lái)我們的凈負(fù)債率會(huì)維持在70%-80%左右，配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的要求，短期和中長(zhǎng)期來(lái)講對(duì)我們影響不大，長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)行業(yè)是有利的，我們也會(huì)受惠。

??02

??投資拿地策略

??房地產(chǎn)市場(chǎng)目前進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段，市場(chǎng)持續(xù)分化并存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，主力市場(chǎng)將向一二線城市及核心城市群回歸。

??中海的投資邏輯是根據(jù)企業(yè)所需要的凈利潤(rùn)來(lái)反推銷售規(guī)模，再反推投資規(guī)模。如果要保持利潤(rùn)總額的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，投資規(guī)模也需要持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

??隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，疊加公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，所以我們要做兩方面的準(zhǔn)備，一方面在公開(kāi)市場(chǎng)用更多的機(jī)會(huì)拿到符合我們投資標(biāo)準(zhǔn)的土地。第二方面在非公市場(chǎng)也需要做很多的工作。

??大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域，都是我們投資的重點(diǎn)，有合適的機(jī)會(huì)，符合我們投資刻度的，我們都會(huì)比較積極地去拿。

??隨著存量時(shí)代的來(lái)臨，我們希望我們的銷售規(guī)模要盡快的進(jìn)入行業(yè)前5。核心發(fā)展目標(biāo)還是希望利潤(rùn)總額能夠持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

??我們現(xiàn)在正在把江蘇和安徽的地級(jí)市基本全部布滿，對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)三角的深耕，我覺(jué)得完完全全可以繼續(xù)做的。

??中西部是比較大的發(fā)力點(diǎn)，尤其是云貴區(qū)域，區(qū)域?qū)φ麄€(gè)綜合體的需求量、品質(zhì)還是有需求的，對(duì)于政府端來(lái)說(shuō)，我們的產(chǎn)品線非常有吸引力，所以對(duì)中西部的發(fā)力也會(huì)是我們的第二個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

??我相信未來(lái)一段時(shí)間還是要考盈利能力、自身的運(yùn)營(yíng)能力，從而體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力。希望我們能夠在規(guī)模上有一定的成長(zhǎng)性。

??創(chuàng)新投資是我們內(nèi)部的需求，在外部眾多的不確定性中，我們能做的就是內(nèi)部能力的確定性。

??中南在城市投資上面，會(huì)圍繞高能級(jí)的都市圈去布局。我們會(huì)去找裂縫，去找洼地，回避掉熱點(diǎn)區(qū)域，回避掉高地價(jià)，我們會(huì)把握小周期的紅利，回避掉槍打出頭鳥(niǎo)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

??高能級(jí)城市的周邊，它會(huì)有斷裂帶，比如人才策略、高鐵建設(shè)、城市化進(jìn)程等影響。高能級(jí)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很大的空間，這一塊空間領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)受政策的干擾比較小，且靈活度較高，所以這塊是我們重點(diǎn)的策略，能夠同時(shí)實(shí)現(xiàn)速度和利潤(rùn)。

??我們持續(xù)穩(wěn)定在長(zhǎng)三角、珠三角、核心的中西部城市進(jìn)行布局。我們對(duì)長(zhǎng)三角這塊可能更深入一些，比如說(shuō)昆山、太倉(cāng)這些非常有質(zhì)量的三四線城市，尤其是在百?gòu)?qiáng)三四線城市這塊會(huì)深入下去，但是對(duì)于中西部城市，我們沒(méi)有下沉到更深的城市。

??我們也不會(huì)再去增加更多城市了，就在深耕的區(qū)域里，把單城市產(chǎn)量提上來(lái)。更有利于我們節(jié)約化的用人，有效的提升我們的人均效能。

??堅(jiān)定回歸能級(jí)較高城市不會(huì)變，具體占比要看競(jìng)爭(zhēng)情況。關(guān)注長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，首選長(zhǎng)三角，其次長(zhǎng)江中游、成渝；在中西部、環(huán)渤海區(qū)域，關(guān)注中西部首位度（行政中心）高，單核發(fā)展的省會(huì)、二線城市，未來(lái)重點(diǎn)投資二三線城市，特別是基本面好，市場(chǎng)容量大、收益有保障的城市；謹(jǐn)慎投資四線城市，重點(diǎn)考慮都市圈內(nèi)供需比健康的城市。

??下半年土地市場(chǎng)研判比較困難，正榮投資布局區(qū)域較多，還是會(huì)加強(qiáng)已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域研判，如長(zhǎng)三角、海峽西岸和中西部等城市，對(duì)待尚未進(jìn)入的區(qū)域，我們?cè)诤线m的時(shí)機(jī)會(huì)選擇進(jìn)入。

??上半年部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家政策的收緊對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是好事，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展是有好處的。一二線城市的整個(gè)市場(chǎng)大基調(diào)應(yīng)該不會(huì)變，正榮還是會(huì)做好自己，尤其是投資，要堅(jiān)持幾個(gè)大原則，一是盈利、現(xiàn)金流安全，二是快周轉(zhuǎn)，三是區(qū)域深耕。

??我們對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出非常明確的一個(gè)要求：能自己拿地盡量自己拿地。合作太多家后，盈利空間的保障，包括清算的保障都是有問(wèn)題的，所以我們今年大幅度提升以自己投資為主。今年權(quán)益比應(yīng)該會(huì)在60%以上，未來(lái)我們力爭(zhēng)在70-80%。

??下半年土地市場(chǎng)越來(lái)越火爆，整體2020年的策略不會(huì)變，全線看好六大都市圈中的一二線的城市，控制好有效的溢價(jià)率，在拿地前有清晰的一個(gè)投遞標(biāo)準(zhǔn)。

??我們?cè)谑詹①?gòu)和產(chǎn)業(yè)拿地上，下半年會(huì)有更多的動(dòng)作。同時(shí)我們舊改項(xiàng)目的落地，下半年有相對(duì)大的項(xiàng)目進(jìn)行能夠落地，基本上的方向還是與穩(wěn)健保利潤(rùn)的方向，在我們的核心城市圈內(nèi)多渠道多元化拓展。

??03

??整體市場(chǎng)判斷

??“房住不炒”主基調(diào)不變的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越健康，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也會(huì)越來(lái)越有機(jī)會(huì)，這種外部環(huán)境對(duì)碧桂園是最大的利好，我們靠競(jìng)爭(zhēng)力去提升市場(chǎng)空間，包括盈利空間和規(guī)?？臻g。未來(lái)的2-3年，我們追求資源高質(zhì)量的發(fā)展，穩(wěn)定的健康發(fā)展，我們力爭(zhēng)能夠保持10%-20%的增長(zhǎng)速度。

??受疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)銷售和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在年初一度大幅下滑，但3月份以來(lái)，隨著疫情防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回升。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”，“因城施策”，促進(jìn)了市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

??上半年我們的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售達(dá)3204.8億元，降幅收窄至4%。從5月份開(kāi)始，我們的銷售就開(kāi)始實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。

??下半年經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依舊比較復(fù)雜，無(wú)論是疫情還是宏觀經(jīng)濟(jì)，都存在較多的不確定性。集團(tuán)將做好以下工作：一、堅(jiān)持積極銷售，每天都是賣樓的好日子。二、全面落實(shí)好產(chǎn)品、好服務(wù)、好項(xiàng)目，鞏固提升基本盤，提升行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。三、深化經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)，提升各項(xiàng)業(yè)務(wù)的效率和效益。

??近幾年中央政府房地產(chǎn)一直按照“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為刺激短期經(jīng)濟(jì)的工具”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三大政策方向進(jìn)行調(diào)控，這些政策其實(shí)與大基調(diào)一脈相承：保持穩(wěn)定，穩(wěn)存量、控分量，在保持穩(wěn)定前提下逐漸降低杠桿的方向。

??整個(gè)行業(yè)目前階段，央行的要求會(huì)對(duì)未來(lái)行業(yè)格局帶來(lái)深刻影響，在整體要求下，想再?gòu)澋莱嚒⒖焖僭鲩L(zhǎng)的可能性不大。

??對(duì)于自身，融創(chuàng)不以規(guī)模作為首要目標(biāo)，要提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

??房地產(chǎn)仍是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主要的支柱產(chǎn)業(yè)，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，是希望行業(yè)得到健康發(fā)展，對(duì)不同企業(yè)有不同影響。

??調(diào)控對(duì)綠城而言是進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)遇。上半年我們拿了很多項(xiàng)目，疫情發(fā)生后，這些地該不該拿我們也曾糾結(jié)，不知疫情的影響如何。后來(lái)討論后覺(jué)得這是一個(gè)機(jī)會(huì)，疫情下經(jīng)濟(jì)會(huì)更依賴房地產(chǎn)。下半年我們也會(huì)順勢(shì)而為，因勢(shì)而變。

??我們現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上要特別思考，對(duì)于一個(gè)像我們這樣已經(jīng)到這樣規(guī)模、相對(duì)比較頭部的企業(yè)的發(fā)展策略，有兩個(gè)非常大的因素：

??第一就是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是國(guó)內(nèi)的大的循環(huán)和海外的小循環(huán)這樣的一個(gè)模式治理，這兩個(gè)循環(huán)的模式可能會(huì)成為常態(tài)。

??這里隱含著一個(gè)特別大的機(jī)遇：新的城市化的模式。

??未來(lái)中國(guó)會(huì)以中心城市群結(jié)合城市間的高鐵以及城市內(nèi)交通為核心，強(qiáng)化城市功能便捷性。如何通過(guò)一些措施去加大消費(fèi)會(huì)成為一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??第二個(gè)是最近非常熱炒的長(zhǎng)效機(jī)制的落地，地產(chǎn)本身與金融密不可分，如何進(jìn)一步規(guī)范金融和房地產(chǎn)，其出發(fā)點(diǎn)本身是好的。

??從這兩個(gè)點(diǎn)來(lái)看，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的最好的時(shí)期到來(lái)了。

??首先我覺(jué)得從大的宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)背景來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)非常龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，且正處于消費(fèi)升級(jí)的階段和狀態(tài)。

??消費(fèi)升級(jí)在兩方面能夠明顯體現(xiàn)出來(lái)，一個(gè)是住宅消費(fèi)的升級(jí)需求，第二就是在零售購(gòu)物中心的消費(fèi)升級(jí)，無(wú)論是在一線城市、二線城市，三線城市，只要是有好的購(gòu)物中心，好的產(chǎn)品，好的服務(wù)，可以用趨之若鶩來(lái)比喻消費(fèi)者的消費(fèi)升級(jí)的一種渴望和狀態(tài)。

??第二是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，單純看中國(guó)的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)，我覺(jué)得未來(lái)發(fā)展?jié)摿€是很大的，我們內(nèi)需的市場(chǎng)很大。未來(lái)還是應(yīng)該是穩(wěn)健、有序、穩(wěn)步提升的。

??第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)今年差不多16萬(wàn)億的這么一個(gè)規(guī)模。我們?cè)趯?duì)市場(chǎng)的看法上，我們也認(rèn)為中國(guó)的16萬(wàn)億的大市場(chǎng)是已經(jīng)形成的。

??在大的市場(chǎng)規(guī)模確定的前提之下，未來(lái)是不是有更大的成長(zhǎng)空間？我們覺(jué)得未必。但是否會(huì)有更非常大的下降空間？這個(gè)判斷也是不會(huì)。

??未來(lái)我們市場(chǎng)的感覺(jué)應(yīng)該在存量市場(chǎng)里面，更多考慮的是如何面對(duì)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)或者是能力的競(jìng)爭(zhēng)，我覺(jué)得應(yīng)該是一個(gè)分蛋糕的這么一個(gè)狀態(tài)。

??我對(duì)市場(chǎng)的一些簡(jiǎn)單判斷，第一，市場(chǎng)還是非常平穩(wěn)的，維持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的基本政策不會(huì)變，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售并舉”，這些長(zhǎng)期的政策，長(zhǎng)效機(jī)制一定是非常穩(wěn)定的。

??第二，“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”，穩(wěn)預(yù)期放在更重要的方面，所以下半年的房?jī)r(jià)更趨平穩(wěn)。

??第三，受疫情影響，今年行業(yè)的銷售同比會(huì)略有下降，且呈現(xiàn)一個(gè)前低后高，上半年少，下半年多，上半年在35%，下半年在65%的比重。

??第四，疫情之下的房企更加分化。

??第五，下半年的土地市場(chǎng)會(huì)更加理性，會(huì)出現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì)。

??第六，防控風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)化，規(guī)則化，透明化的融資規(guī)則，下半年整個(gè)的投資買地的增幅會(huì)放緩。

??第七，疫情其實(shí)改變了需求結(jié)構(gòu)，改善性的需求在加速釋放，產(chǎn)品持續(xù)的迭代升級(jí)更加快速，不同地區(qū)，不同能級(jí)的城市市場(chǎng)間在加劇分化，沿海和內(nèi)地，一二線和三四線，甚至二線里面還有不同，甚至同一個(gè)城市，不同的板塊也有明顯的變化，有些城市核心板塊一房難求，但郊區(qū)板塊或配套不成熟的板塊很多項(xiàng)目出現(xiàn)了滯銷。這些都是今年市場(chǎng)的特點(diǎn)甚至是下半場(chǎng)市場(chǎng)的特點(diǎn)。

??（以上排名順序不分先后）