??8月28日，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬科”）2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮并未出現(xiàn)，萬科總裁祝九勝、首席運(yùn)營官王海武、首席財(cái)務(wù)官慧華、董事會(huì)秘書朱旭悉數(shù)出席。

??缺少了郁亮的業(yè)績發(fā)布會(huì)，看上去似乎會(huì)缺少一些看點(diǎn)，但是恰恰相反，這份“成績單”卻有幾份驚喜。而以往，這些成績數(shù)字，并不會(huì)單獨(dú)出現(xiàn)在年報(bào)中，這也往往成為人們對(duì)萬科多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的各種猜測(cè)，從各業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)利潤來看，除了物業(yè)傳統(tǒng)非開發(fā)業(yè)務(wù)外，其他多元化業(yè)務(wù)給萬科利潤的貢獻(xiàn)幾乎可以忽略，事實(shí)究竟怎樣？

??這次發(fā)布會(huì)上，萬科不僅回應(yīng)了市場(chǎng)當(dāng)前關(guān)注的拿地放緩、泰禾地產(chǎn)并購和TOD業(yè)務(wù)話題，也首次在業(yè)績發(fā)布會(huì)上披露多元化業(yè)務(wù)的“成績單”，集中呈現(xiàn)了物業(yè)、商業(yè)、長租公寓、物流、教育板塊的發(fā)展。

??郁亮曾說“要告別舊思維”，“當(dāng)好農(nóng)民，種好地”，也說過“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”。

??萬科在創(chuàng)立初期就以多元化著稱，從1984年經(jīng)營辦公設(shè)備起家開始，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，上世紀(jì)90年代形成商貿(mào)、文化、房地產(chǎn)、文化傳播四大板塊，受到日本綜合商社的啟發(fā)，開啟“綜合商社”的發(fā)展模式，萬科早期多元化業(yè)務(wù)橫跨十大行業(yè)。

??直到 1993年，萬科在“主營業(yè)務(wù)”到底是什么的討論聲中，逐漸清晰選擇房地產(chǎn)住宅開發(fā)為公司的主營業(yè)務(wù)。

??萬科從多元化開始邁向?qū)I(yè)化，使得資源更加集中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)迅速帶動(dòng)萬科的業(yè)績大幅增長。

??進(jìn)入本世紀(jì)之后，萬科再次乘勢(shì)校正方向開啟專業(yè)化“二次革命”——向精細(xì)化邁進(jìn)?！皩Ｗ⒆≌I(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，這是萬科的第二次專業(yè)化?！?nbsp;王石說。

??萬科進(jìn)入2014年，在第四個(gè)十年規(guī)劃之際，把“三好住宅供應(yīng)商”的定位延展為“城市配套服務(wù)商”， 2018 年將這一定位進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細(xì)化為四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。

??郁亮2019年在媒體見面會(huì)上說，萬科的多元化轉(zhuǎn)型，不是萬科干不下去要換個(gè)賽道，而是在開發(fā)業(yè)務(wù)增長放緩的情況下，尋找第二條增長曲線，不代表萬科活不下去。

??萬科總裁祝九勝曾總結(jié)萬科的發(fā)展，“35年前做了第一次創(chuàng)業(yè)，20多年前聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在是第三次創(chuàng)業(yè)?！彼J(rèn)為企業(yè)發(fā)展具有生命周期，第三次創(chuàng)業(yè)是萬科尋找第二條增長曲線，圍繞客戶尋求多元化業(yè)務(wù)。

??萬科多元化的探索始終伴隨萬科對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的洞察。萬科在致股東信中這樣寫道：“城鎮(zhèn)化過程逐漸進(jìn)入第二階段，城市發(fā)展逐漸趨于成熟。無論從客戶需求端，還是土地供應(yīng)端來看，增量都在趨于收斂，對(duì)存量價(jià)值的挖掘變得日益重要。”

??此外，從城市發(fā)展到城市圈發(fā)展，從消費(fèi)主力結(jié)構(gòu)到員工結(jié)構(gòu)的變化，都在提示房地產(chǎn)市場(chǎng)面的環(huán)境變化。新一代年輕人正在成為主流，他們的價(jià)值觀和偏好更加多元化，企業(yè)無論產(chǎn)品服務(wù)方案，還是組織管理方法，都必須經(jīng)歷一個(gè)從簡(jiǎn)單到復(fù)雜的過程。產(chǎn)品和服務(wù)的打造，也出現(xiàn)了升維的趨勢(shì)，單一產(chǎn)品策劃的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，綜合實(shí)力比拼的全面競(jìng)爭(zhēng)年代已經(jīng)來臨。

??“萬科是危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，不是被危機(jī)驅(qū)動(dòng)的公司?！庇袅琳f，房地產(chǎn)黃金時(shí)代的落幕，白銀時(shí)代開啟，單靠過去的單一業(yè)務(wù)不足以支撐企業(yè)有效發(fā)展，且有質(zhì)量的發(fā)展就難以實(shí)現(xiàn)。從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)變，帶來了更多的挑戰(zhàn)，但也給了萬科提升競(jìng)爭(zhēng)維度的機(jī)會(huì)。

??萬科多元化的思考走向成熟。首提“白銀時(shí)代”概念，指出“白銀時(shí)代已進(jìn)入到深水區(qū)”，并全面描述黃金時(shí)代到白銀時(shí)代變化的主要特征：存量競(jìng)爭(zhēng)是精益化的競(jìng)爭(zhēng)，極化發(fā)展使競(jìng)爭(zhēng)者的距離拉得更近，復(fù)雜模式帶來更多變數(shù)，全面競(jìng)爭(zhēng)需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。

??祝九勝對(duì)萬科多元化的投資策略進(jìn)行總結(jié)，多元化業(yè)務(wù)是客戶所需，必須要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值；多元化業(yè)務(wù)發(fā)展中團(tuán)隊(duì)能力要得到提升，要“比過去做得好，比同行做得好，比市場(chǎng)的平均水平做得好”。

??從兩年前的“活下去”，“聚焦、收斂”，到如今“穩(wěn)住基本盤”、多元化齊頭并進(jìn)，并不是如媒體關(guān)注萬科多元化乏善可陳，只是在主營業(yè)務(wù)的光環(huán)下“失色”一些，相比同行業(yè)其他房企，幾番輾轉(zhuǎn)騰挪，萬科的多元化有其對(duì)產(chǎn)業(yè)的深刻洞察，也能夠使房企互鑒如何做好多元化。

??萬科物業(yè)：“三箭”齊發(fā)

??萬科物業(yè)是萬科多元化業(yè)務(wù)陣營的頭牌，與萬科地產(chǎn)板塊同步發(fā)展，三十多年中雖然“附屬”于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是已然今非昔比。

??2020年萬科中報(bào)披露，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項(xiàng)目。萬科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積 6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積 5.2 億平方米。

??從營業(yè)收入比對(duì)來看，其他多元化業(yè)務(wù)收入15.1億，不到物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入的四分之一。這也是中國物業(yè)管理規(guī)模紀(jì)錄保持者，連續(xù)十年位居物業(yè)公司規(guī)模第一。

??2020年5月13日，萬科合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在內(nèi)部公開信中表示，萬科物業(yè)由住宅商企“兩翼齊飛”升級(jí)為CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略。

??商企板塊，主要為客戶的寫字樓、綜合體、園區(qū)等商用不動(dòng)產(chǎn)提供解決方案。萬科物業(yè)與戴德梁行的合資公司——萬物梁行——漸入佳境，成為萬科物業(yè)拉開與其他物業(yè)企業(yè)距離獨(dú)特的籌碼。

??物業(yè)城市，即城市空間服務(wù)，是萬科物業(yè)邁向縱深發(fā)展，具體由萬科物業(yè)承接當(dāng)?shù)氐某鞘协h(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護(hù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)、社區(qū)綜合治理、公共資源經(jīng)營管理等城市管理業(yè)務(wù)。已拓展至 7 個(gè)城市。

??蟬聯(lián)中國物業(yè)百強(qiáng)榜首十年的萬科物業(yè)，在一眾物業(yè)公司赴港上市浪潮下，對(duì)資本市場(chǎng)不為所動(dòng)。截至2020年6月30日，上市物業(yè)企業(yè)已經(jīng)超過30家，整體收入達(dá)395億元，平均營收為13.16億元，其中碧桂園營收達(dá)到62億元。30家物企上半年整體凈利潤達(dá)74億元，平均凈利率為14.89%，超過四成物企凈利潤率超過行業(yè)平均水平。

??郁亮在2019年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表達(dá)對(duì)于萬科物業(yè)的上市要求，“要等大家認(rèn)同了萬科物業(yè)是物業(yè)服務(wù)商才能上市”。此外，郁亮還說，“沒有千億市值，萬科物業(yè)不會(huì)上市?！鄙踔劣姓f，希望萬科物業(yè)能夠成為市值超越萬科的上市公司，這代表了向服務(wù)商轉(zhuǎn)型的成功。

??印力：萬科商業(yè)突出重圍

??萬科商業(yè)地產(chǎn)，在住宅開發(fā)為主航道的布局中存在感不強(qiáng)。郁亮2010年表示，萬科做商業(yè)并不是改變住宅為主業(yè)的定位，商業(yè)地產(chǎn)只是為了更好地做好住宅服務(wù)。

??伴隨房企拿地新要求，商業(yè)配套自持成為房企不得不面對(duì)的問題。2011年，萬科高調(diào)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司成立。2013年，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京成立,原北京萬科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉出任總經(jīng)理、萬科執(zhí)行副總裁毛大慶擔(dān)任分管高級(jí)副總裁，萬科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)此次搭建完畢。但是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展模式仍舊不清晰，時(shí)隔一年，2014年丁長峰接任毛大慶出任商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，標(biāo)志萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“從住宅專業(yè)化向城市配套商轉(zhuǎn)型”發(fā)生新的變化。

??2016年8月21日，萬科從黑石手中收購印力集團(tuán)，這對(duì)萬科商業(yè)地產(chǎn)來說，具有重大的意義。印力是僅次于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，也預(yù)示萬科商業(yè)過去看好的輕資產(chǎn)模式迎來新的改變，從凱德輕資產(chǎn)模式向重資產(chǎn)持有模式轉(zhuǎn)型。在萬科商業(yè)和印力的合并中，雙方管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行整合外，產(chǎn)品線被重新梳理，除深圳和上海兩個(gè)城市的萬科廣場(chǎng)保留原名外，萬科其他的商業(yè)項(xiàng)目都被整合為印力產(chǎn)品線“印象”系列。

??近年來，商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起，華潤置地、大悅城、龍湖集團(tuán)、新城控股等房企，大有后來居上之勢(shì)。但是從資產(chǎn)運(yùn)營來看，商業(yè)地產(chǎn)是長線戰(zhàn)場(chǎng)，印力自2003年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并專注于此，萬科也借此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)頭部序列。

??截至2020年6月底，萬科商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積836萬平方米，同比增加 11.1%。報(bào)告期內(nèi)商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營業(yè)收入30.5億元,同比增長 0.3%；整體出租率 90.6%，其中開業(yè)3年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率91.8%。規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積 543 萬平方米。

??5月12日，印力實(shí)現(xiàn)上海三林印象城的推出，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的退出，這從商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)模式來說，打通 了“投融管退”閉環(huán)。

??萬緯物流：五年做到行業(yè)第一

??物流地產(chǎn)作為萬科城市配套服務(wù)商的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，自萬科2014年提出轉(zhuǎn)型之后，萬科成立物流地產(chǎn)公司——萬緯物流，并引入戰(zhàn)略合作方黑石集團(tuán)。萬科集團(tuán)合伙人張旭目前擔(dān)任物流業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

??根據(jù)萬緯物流披露，萬緯核心的業(yè)務(wù)聚焦全國六大城市群，覆蓋全國47個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市，擁有142個(gè)物流園，運(yùn)營管理25個(gè)專業(yè)冷鏈物流園，倉儲(chǔ)規(guī)模超過千萬平方米。

??截至2020年中，高標(biāo)庫開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率 89.1%，收入5.7億元；冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率 81.5%，收入2.6億元；規(guī)劃中和在建的物流倉儲(chǔ)建筑面積459萬平方米，其中高標(biāo)庫建筑面積約 423 萬平方米；冷庫建筑面積約 36 萬平方米。

??通過五年時(shí)間快跑，高標(biāo)倉規(guī)模位居中國第二，冷庫規(guī)模躍升中國第一。從服務(wù)客戶來看，物流倉儲(chǔ)合計(jì)服務(wù)客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運(yùn)類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個(gè)領(lǐng)域。

??2020年4月30日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)方案落地，這對(duì)物流地產(chǎn)發(fā)展預(yù)示著資本市場(chǎng)可以完成退出。祝九勝表示，這對(duì)物流業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)，以及重資產(chǎn)業(yè)務(wù)打開一道新機(jī)會(huì)。

??2020年6月，萬緯物流首期類REITs 產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉儲(chǔ) 1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所成功上市，朱旭表示萬緯物流也在積極爭(zhēng)取加入第一批公募REITs之中。

??此外，萬科在物流業(yè)務(wù)上，還持有物流巨頭普洛斯21.4%股份，普洛斯是全球物流地產(chǎn)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資公司，管理資產(chǎn)規(guī)模超過890億美元。

??泊寓：長租公寓“數(shù)一數(shù)二”

??萬科2014年啟動(dòng)長租公寓業(yè)務(wù)，2016年整合旗下各分公司長租公寓項(xiàng)目推出泊寓品牌，進(jìn)行統(tǒng)一管理。2019年升級(jí)為長租公寓事業(yè)部，萬科高級(jí)副總裁孫嘉擔(dān)任董事長和第一負(fù)責(zé)人。

??泊寓主要是以集中式長租公寓為主，運(yùn)營模式具有輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式。截至2020年6月底，萬科在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)“泊寓”12.73萬間，累計(jì)服務(wù)客戶30萬人以上，已開業(yè)項(xiàng)目的整體出租率是88%，其中成熟期的項(xiàng)目的出租率達(dá)到93.7%，租賃住宅業(yè)務(wù)營業(yè)收入 10.5 億元。規(guī)劃和在建中泊寓尚有 5.77 萬間。根據(jù)克爾瑞發(fā)布的2020年長租公寓規(guī)模排行，泊寓是房企長租公寓的第一位，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模8萬間位居第二位。

??截至2020年6月底，萬科長租公寓業(yè)務(wù)基本上實(shí)現(xiàn)全國化布局，覆蓋33個(gè)主要城市，并且繼續(xù)堅(jiān)持圍繞核心城市布局的戰(zhàn)略，聚焦北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟(jì)南等14個(gè)核心城市。

??在長租公寓遭遇爆雷、租金貸、退租等負(fù)面因素影響下，泊寓保持了超高的出租率，但是對(duì)于長線重運(yùn)營的長租公寓，盈利難是這個(gè)行業(yè)的難題。 “長租公寓賺不了大錢，但租購并舉是趨勢(shì)。”郁亮此前表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，必須在租售并舉兩個(gè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二、領(lǐng)先領(lǐng)跑，才是行業(yè)領(lǐng)先領(lǐng)跑的公司。

??萬科冰雪：體育+特色小鎮(zhèn)

??2017年冰雪事業(yè)部在北京設(shè)立，萬科高級(jí)副總裁丁長峰掌舵冰雪事業(yè)部，這也標(biāo)志著萬科全面進(jìn)軍冰雪產(chǎn)業(yè)，冰雪產(chǎn)業(yè)正式納入萬科事業(yè)部經(jīng)營體制。

??萬科涉足冰雪產(chǎn)業(yè)可以追溯到2011年。當(dāng)時(shí)萬科為了進(jìn)入吉林市場(chǎng)，打造了松花湖度假村，而丁長峰是時(shí)任北京區(qū)域首席執(zhí)行官。

??萬科冰雪事業(yè)部旗下現(xiàn)有萬科松花湖度假區(qū)（吉林松花湖）、萬科石京龍滑雪場(chǎng)（北京市延慶區(qū)）、北大壺滑雪度假區(qū)（吉林市永吉縣）三大雪場(chǎng)。

??丁長峰2017年在萬科冰雪戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上指出，萬科集團(tuán)將把萬科冰雪打造成為中國冰雪產(chǎn)業(yè)第一品牌，形成以體育旅游加特色小鎮(zhèn)為主導(dǎo)的兩輪驅(qū)動(dòng)商業(yè)模式，并在2022年冬奧會(huì)舉辦前，成為亞洲領(lǐng)先的滑雪和山地度假集團(tuán)。

??2015年中國獲得2022年冬奧會(huì)主辦國，中國的滑雪場(chǎng)近乎每年都在爆發(fā)式增長。僅2018年、2019年，新開業(yè)的滑雪場(chǎng)有39家、28家，全國滑雪場(chǎng)達(dá)到770家。國內(nèi)滑雪場(chǎng)的滑雪人次由2018年的1970萬，上升到2019年的2090萬，同比增幅為6.09%。

??但是有研究顯示全國僅有25家滑雪場(chǎng)接近西方標(biāo)準(zhǔn)，通常不具備住宿條件，且只有少數(shù)幾個(gè)可以被稱為真正的滑雪度假勝地。

??雖然疫情對(duì)2019-2020年滑雪影響較大，但是從疫情后室內(nèi)滑雪的爆發(fā)增長勢(shì)頭來看，戶外滑雪在冬奧會(huì)之前，還會(huì)迎來持續(xù)增長。

??食品：萬科養(yǎng)豬并非追“風(fēng)口”

??郁亮一直提到“當(dāng)好農(nóng)民，種好地”，希望做好產(chǎn)品、好項(xiàng)目、好服務(wù)。但是對(duì)于致力于“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”而言，農(nóng)業(yè)的板塊大有可為。

??2020年3月，萬科正式成立食品事業(yè)部（BU），主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲。萬科集團(tuán)合伙人譚華杰將兼任食品事業(yè)部的首席合伙人。

??萬科食品事業(yè)部在一份招聘啟事上這樣解釋，2019年豬肉價(jià)格的大幅上漲，2020年年初新冠疫情給萬科客戶購置食品帶來的不便，公司認(rèn)識(shí)到，以服務(wù)萬科現(xiàn)有客戶為起點(diǎn)，在“從農(nóng)場(chǎng)到餐桌”的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上，與各行業(yè)優(yōu)秀伙伴共同努力，爭(zhēng)取“以普通家庭可支付的價(jià)格，為大眾提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活場(chǎng)景師”的重要組成部分。

??據(jù)內(nèi)部人士稱，食品事業(yè)部在招聘之前已有60人的規(guī)模，下設(shè)養(yǎng)殖、餐飲、蔬菜、水果、科技、職能六個(gè)部門。

??早在2017年，譚華杰組建食品團(tuán)隊(duì)，嘗試用全新的商業(yè)思維去探索和發(fā)展國內(nèi)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于農(nóng)業(yè)食品板塊，萬科內(nèi)部有意為“美好生活”構(gòu)建發(fā)展閉環(huán)，完成供應(yīng)鏈打造。