??每逢正午，銅鑼灣避風(fēng)塘岸邊，怡和午炮總會(huì)按時(shí)鳴響。這門古早的禮炮，從港英時(shí)代開(kāi)始，陸續(xù)見(jiàn)證了香港180年的興盛變遷。震天響的炮聲，似乎也在向眾人訴說(shuō)著，怡和——這一老牌英資財(cái)團(tuán)曾經(jīng)的傳奇與榮耀。

??眾人皆知，香港有四大家族，而怡和則擁有在四大家族之上的超然地位。美國(guó)《財(cái)富》雜志曾刊文，主宰香港的四大勢(shì)力，分別是馬會(huì)、怡和、匯豐和香港總督。怡和排名僅次于政商名流云集的香港馬會(huì)，其地位可見(jiàn)一斑。

??作為怡和集團(tuán)旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，香港置地可謂是含金湯匙出生的寵兒，從生來(lái)就擁有不同尋常的傲人實(shí)力。

??香港置地由香港著名商人保羅·遮打及占士·莊士頓·凱瑟克創(chuàng)立于1889年，是怡和集團(tuán)最重要的成員企業(yè)之一，怡和集團(tuán)持有香港置地46%股權(quán)。

??怡和大廈、太子大廈、歷山大廈、遮打大廈、置地廣場(chǎng)......一連串中環(huán)地標(biāo)建筑，整個(gè)中環(huán)近半商用物業(yè)面積，悉數(shù)都是香港置地旗下全資擁有產(chǎn)業(yè)?！爸协h(huán)之王”，香港置地名副其實(shí)。

??2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊出讓，香港置地聯(lián)合體以310.5億元競(jìng)得該地塊，此價(jià)格比2016年招商華僑城聯(lián)合體，在深圳獲取的新會(huì)展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王。

??而在此前，香港置地已頻頻加碼上海灘，攪動(dòng)申城樓市風(fēng)云。2019年9月，香港置地曾在上海閔行區(qū)以底價(jià)19.39億元拿下一宗宅地。

??據(jù)置地內(nèi)部開(kāi)發(fā)方案，香港置地將把中國(guó)總部怡和大廈、旗艦商業(yè)置地廣場(chǎng)、旗艦奢華酒店文華東方，帶到徐匯濱江。加上約4萬(wàn)平會(huì)展中心、廣場(chǎng)、綠地，香港置地自持的商辦將超過(guò)70萬(wàn)㎡，而在香港中環(huán)大本營(yíng)，香港置地的持有物業(yè)面積不過(guò)45萬(wàn)平。

??無(wú)論從哪個(gè)角度而言，這筆世界級(jí)項(xiàng)目的投資，對(duì)于香港置業(yè)都是一場(chǎng)極具勇氣的下注。金錢作賭注，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面，成敗只待后市。背后則是香港置地對(duì)中國(guó)內(nèi)地，尤其是上海土地市場(chǎng)的看多情緒。

??今年8月26日，樂(lè)居財(cái)經(jīng)年度論壇上，香港置地（上海）公司副總經(jīng)理孫遜的發(fā)言也印證這一點(diǎn)。“國(guó)際上其他區(qū)域投資遇冷，促進(jìn)香港置地在中國(guó)內(nèi)地投資上升”，孫遜表示，只要相信在中國(guó)大陸的投資長(zhǎng)期向好，那么拿地就是正確的。

??近幾年，香港置地的內(nèi)地布局確呈加速狀態(tài)。2017年3月，香港置地通過(guò)合作的方式首進(jìn)南京市場(chǎng)，以34億元入股總價(jià)98.1億的招商中華門G98地塊；2018年1月，再以47.7億斬獲南京東鐵管巷擱淺十余年的鐵管巷摩天樓項(xiàng)目。

??2018年9月，香港置地再進(jìn)武漢，擬斥資150億建中英科技城項(xiàng)目。即便是在地價(jià)不菲的2017年，香港置地僅用半年時(shí)間，便相繼在南京、重慶、上海、武漢等地投資超300億元。

??據(jù)香港置地2018年報(bào)，期內(nèi)香港置地收購(gòu)了重慶一全資項(xiàng)目及其他城市五大合營(yíng)項(xiàng)目，兩個(gè)在南京，重慶、上海和成都各一個(gè)。

??截至2018年末，香港置地內(nèi)地項(xiàng)目達(dá)20個(gè)，業(yè)務(wù)規(guī)模顯著增長(zhǎng)。過(guò)去兩年確認(rèn)權(quán)益項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，承諾投資總額超30億美元。2016至2018年間，香港置地內(nèi)地投資凈額由16億美元（約112億元），迅速增至34億美元（約239億元）。

??在中國(guó)以外地區(qū)，香港置地大部分項(xiàng)目普遍采取與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作模式。在新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)等地，香港置地同樣擁有多項(xiàng)高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目。重持有，輕開(kāi)發(fā)，亦是香港置地的慣有邏輯。

??2018年，香港置地營(yíng)收26.65億美元（約187億元），比2017年增長(zhǎng)10億美元；凈利潤(rùn)24.57億美元，僅為2017年的41%。其中，2018年租金收益9.83億美元，服務(wù)收益1.5億美元，物業(yè)銷售15.33億美元。

??不同于高杠桿頻出的內(nèi)房企，香港置地負(fù)債率之低堪稱罕見(jiàn)。2018年，其凈負(fù)債率僅9%。截至2019年中，香港置地凈資產(chǎn)385億美元，凈資產(chǎn)負(fù)債率10%。

??盡管家底殷實(shí)，可近兩年香港置地連續(xù)斥資數(shù)百億加碼內(nèi)地，對(duì)其資金仍構(gòu)成不小考驗(yàn)。2018年，香港置地在手現(xiàn)金13.69億美元，不足百億人民幣的現(xiàn)金，顯然不足以支付高達(dá)數(shù)百億的拿地款項(xiàng)。

??那么，香港置地錢從何來(lái)？這來(lái)自香港置地背靠實(shí)力雄厚的怡和，從而具有的暢通融資渠道。截至2018年底，香港置地授信余額為72億美元，其中56%來(lái)自銀行，44%來(lái)自資本市場(chǎng)，且大多為長(zhǎng)期貸款。

??怡和第四代掌門人亨利·凱瑟克爵士曾說(shuō)過(guò)，怡和與香港置地成功的秘訣即在于：減少?zèng)Q策，用心傾聽(tīng)市場(chǎng)，朝相反方向做。言下之意則是，地產(chǎn)投資不走眾人趨之若鶩的高周轉(zhuǎn)、快銷售、鋪規(guī)模路子，而是要慢節(jié)奏、重品質(zhì)。

??而今，香港置地卻連番闊綽出手，是否預(yù)示old money也開(kāi)始坐不住了？而這是否又會(huì)背離當(dāng)初，怡和掌門人定下的勿貪規(guī)模鐵律呢？