華僑城甩不掉的一條“紅線”

公司嚴(yán)明會 2020-11-06 09:21:39 來源:樂居財(cái)經(jīng)

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??華僑城仍在持續(xù)甩賣項(xiàng)目股權(quán)。

??11月2日,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露,華僑城(000069.SZ)旗下公司擬轉(zhuǎn)讓武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司(簡稱“天創(chuàng)置業(yè)”)30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)約19.77億元。

??這是華僑城近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)掛牌出讓的第5個(gè)項(xiàng)目股權(quán),亦是華僑城近年來頻繁處置資產(chǎn)的一個(gè)縮影。IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱,從華僑城近期的一系列動(dòng)作來看,出售項(xiàng)目和資產(chǎn)旨在收縮戰(zhàn)線和優(yōu)化現(xiàn)金流,其戰(zhàn)略從幾年前的占資源轉(zhuǎn)向了目前的以優(yōu)化現(xiàn)金流為核心。

??數(shù)據(jù)顯示,2017-2019年,華僑城經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-152.44億元、-173.21億元和-51.88億元。截至2020年6月30日,華僑城經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-95.95億元,同比下跌12.3%。

??此外,半年報(bào)顯示,華僑城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.84%,凈負(fù)債率約為111%,現(xiàn)金短債比約1.01倍,踩中一條“紅線”。

??一個(gè)月出讓5項(xiàng)目 

??11月2日,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露,華僑城(000069.SZ)旗下公司擬轉(zhuǎn)讓武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司(簡稱“天創(chuàng)置業(yè)”)30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)約19.77億元。

??截至2020年09月30日,天創(chuàng)置業(yè)的營業(yè)利潤為虧損339.43萬元,凈利潤虧損339.43萬元,資產(chǎn)總計(jì)71.86億元,負(fù)債總計(jì)71.89億元,所有者權(quán)益負(fù)339.43萬元。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì),這已經(jīng)過去一個(gè)月時(shí)間內(nèi),華僑城擬轉(zhuǎn)讓的第5個(gè)項(xiàng)目。2020年下半年以來,華僑城已至少掛牌13個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

??實(shí)際上,近幾年,華僑城一直在頻繁處置資產(chǎn)。

??一個(gè)大的背景是,近年來,華僑城的業(yè)務(wù)模式從最初的“旅游+地產(chǎn)”,逐漸演變?yōu)椤拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”,著力搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2018年,華僑城至少轉(zhuǎn)讓了18家子公司及一個(gè)資產(chǎn)包。2019年,華僑城公布擬轉(zhuǎn)讓位于昆明、重慶、襄陽、秦皇島、深圳、上海、西安等多個(gè)城市共計(jì)19個(gè)子公司股權(quán),涉及金額約193.06億元。

??一手賣賣賣,一手買買買。財(cái)報(bào)顯示,去年,華僑城新增了47個(gè)土地項(xiàng)目,年內(nèi)累計(jì)獲取土地 47 宗,新增土地面積 625 萬平方米,計(jì)容建筑面積 1208 萬 平方米。

??不僅如此,在去年7月的“云南大會戰(zhàn)”一周年座談會上,華僑城與多方共計(jì)簽約項(xiàng)目37個(gè),簽約金額約490億元,加上此前簽約合作的項(xiàng)目,華僑城集團(tuán)在云南的投資將達(dá)1960億元。

??華僑城曾公開表示,“(出售資產(chǎn))主要是為了加快項(xiàng)目落地實(shí)施,推動(dòng)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展。同時(shí)也是對國務(wù)院國資委‘降負(fù)債’、‘強(qiáng)主業(yè)’要求的響應(yīng),是遵循華僑城集團(tuán)‘文化+旅游+城鎮(zhèn)化’戰(zhàn)略發(fā)展思路的具體實(shí)踐?!?/p>

??腳踩一條“紅線”

??對于華僑城下半年為何持續(xù)拋售資產(chǎn),IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱,從華僑城近期的一系列動(dòng)作來看,出售項(xiàng)目和資產(chǎn)旨在收縮戰(zhàn)線和優(yōu)化現(xiàn)金流,其戰(zhàn)略從幾年前的占資源轉(zhuǎn)向了目前的以優(yōu)化現(xiàn)金流為核心。

??2017年以來,由于大規(guī)模土儲擴(kuò)張和建設(shè),華僑城經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額一直呈現(xiàn)負(fù)值。2017-2019年,華僑城經(jīng)營現(xiàn)金流分別為-79.14億元、-100.45億元和-51.88億元。截至2020年6月底,華僑城現(xiàn)金流為-95.95億元,同比下跌12.3%。

??加上“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)壓頂。2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,華僑城A處于綠色的最高級別,即:剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、凈負(fù)債率低于100%、現(xiàn)金短債比大于1。

??但情況在今年上半年發(fā)生了變化。半年報(bào)顯示,華僑城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.84%,凈負(fù)債率約為111.2%,現(xiàn)金短債比約1.01倍,踩中一條“紅線”。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì),截至2020年上半年,華潤置地、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等均處于綠檔。而招商蛇口、華僑城、大悅城控股均踩中一條“紅線”,中交地產(chǎn)則踩中兩條“紅線”。

??凈負(fù)債率是央企地產(chǎn)踩線的高發(fā)區(qū),中交地產(chǎn)在上表8家央企地產(chǎn)公司中最高,達(dá)238.86%,其次是華僑城和大悅城控股,分別為111.2%和104.4%,其余的幾家都未觸及紅線。

??現(xiàn)金短債比上,中海地產(chǎn)以高達(dá)3.3的數(shù)值領(lǐng)跑,保利地產(chǎn)及華僑城則以輕微優(yōu)勢剛剛過線,招商蛇口、中國金茂則以0.97及0.6的現(xiàn)金短債比踩中一條“紅線”。

??剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率方面,除中交地產(chǎn)、中國金茂分別因73.57%、86.26%踩線外,其余幾家均維持在50%~70%的安全區(qū)間內(nèi)。

??“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局、持續(xù)不斷的大額文旅投資項(xiàng)目,如今的華僑城已經(jīng)是債務(wù)壓頂,腳踩“紅線”,華僑城未來的文旅之路,仍然是任重而道遠(yuǎn)。

華僑城(海南)集團(tuán)有限公司

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深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91440300192177782A    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:1000000(萬元)

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