公司丁祖昱 2020-12-23 09:12:58 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2020年,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了“由松至緊”的過(guò)程,尤其是三條紅線之下,房企投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節(jié)奏都受到較大影響,再加上12月以來(lái)昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個(gè)城市密集出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策,導(dǎo)致房企基本處于負(fù)重前行狀態(tài)。
??融資監(jiān)管歷史最嚴(yán)背景下的預(yù)售資金監(jiān)管收緊,將會(huì)對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響,中長(zhǎng)期來(lái)看企業(yè)擴(kuò)張拿地、市場(chǎng)供應(yīng)都將被波及,無(wú)疑房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將再被加速。
??事實(shí)上,行業(yè)正處于穿越新周期的關(guān)鍵時(shí)刻,如何應(yīng)對(duì)預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管帶來(lái)的資金壓力,將成為企業(yè)現(xiàn)階段需要思考的重要課題。
??01
??預(yù)售資金監(jiān)管是大勢(shì)所趨
??臨近年末,商品房預(yù)售資金監(jiān)管再度被收緊,并逐漸形成一種趨勢(shì)性政策,目前已有至少25個(gè)省市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。直接原因是項(xiàng)目屢屢出現(xiàn)不能按時(shí)完工的現(xiàn)象,監(jiān)管趨嚴(yán)能夠保障項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性,防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
??事實(shí)上,早在2010年,住建部曾出臺(tái)要求監(jiān)管房企預(yù)售資金的通知,此后各省市也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)制度。但是因?yàn)檎吡Χ群蛨?zhí)行監(jiān)管均較為寬松,房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。個(gè)別房企資金鏈斷裂后,購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。
??此次加碼,實(shí)際是針對(duì)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,有針對(duì)性的“打補(bǔ)丁”,從而維護(hù)購(gòu)房者利益,維持行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
??預(yù)售資金監(jiān)管加碼從根本上來(lái)看,是因?yàn)檫^(guò)去市場(chǎng)供求矛盾得以緩解。
??過(guò)去國(guó)內(nèi)住房總量與市場(chǎng)需求存在巨大差距,因而需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng),預(yù)售政策加速房企的資金回籠,變相為房企增加無(wú)息杠桿。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,因而需要對(duì)部分房企預(yù)售資金的不當(dāng)使用進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管,防止房企在壓力下過(guò)于激進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),從而給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。
??02
??預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管將加速行業(yè)洗牌
??在房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,銷(xiāo)售回款最重要的資金來(lái)源。自2014年以來(lái),銷(xiāo)售回款逐年上升,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重也不斷擴(kuò)大,增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月,定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占資金總額的比重為49.3%,基本占據(jù)半壁江山。
圖:銷(xiāo)售回款累計(jì)金額(億元)及占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重(%)
數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC
??從政策內(nèi)容看,各省市均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專(zhuān)戶(hù),此后根據(jù)工程進(jìn)度,動(dòng)態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿(mǎn)足項(xiàng)目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo),各地要求為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等,并且在實(shí)際執(zhí)行上“因企施策”,根據(jù)企業(yè)的誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。
表:部分省市預(yù)售資金監(jiān)管比例要求的匯總
數(shù)據(jù)來(lái)源:公開(kāi)信息、CRIC整理
??即便只是部分資金監(jiān)管,也會(huì)對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。
??各大城市中,石家莊、太原的監(jiān)管額度最高,為預(yù)售金額的40%,考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地款項(xiàng)占總項(xiàng)目支出金額的比重已經(jīng)達(dá)到六至七成,房企在預(yù)售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。
??實(shí)際操作中,如果開(kāi)盤(pán)后項(xiàng)目滯銷(xiāo),預(yù)售款遲遲無(wú)法達(dá)到監(jiān)管額度,房企必須補(bǔ)充其他有息資金用于項(xiàng)目建造,必然導(dǎo)致房企資金成本的上漲。以某房企為例,2019年該房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款超過(guò)1500億元,同期融資成本約為4.94%,如果有20%的資金使用受限,那么一年需要增加的資金使用成本約為14.8億元。疊加三條紅線下融資監(jiān)管升級(jí),房企滾動(dòng)資金將面臨嚴(yán)重縮水,中長(zhǎng)期來(lái)看,企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張和市場(chǎng)供應(yīng)都會(huì)受到影響。
??此外,預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管將加速行業(yè)洗牌。對(duì)于中小房企而言,對(duì)項(xiàng)目回款的依賴(lài)度更高,日常經(jīng)營(yíng)或需要銷(xiāo)售回款的支持,資金被嚴(yán)控之后,融資或?qū)⒚媾R困境,無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力的房企將會(huì)加速退出,行業(yè)分化加劇。
??03
??三大關(guān)鍵舉措應(yīng)對(duì)預(yù)售監(jiān)管加碼
??顯然,強(qiáng)監(jiān)管已成為大勢(shì)所趨,接下來(lái)企業(yè)必須通過(guò)強(qiáng)運(yùn)營(yíng),改善經(jīng)營(yíng)管理,以應(yīng)對(duì)資金壓力。
??首先,房企必須加快施工和項(xiàng)目交付,縮短開(kāi)發(fā)周期。從預(yù)售資金監(jiān)管政策來(lái)看,大部分城市實(shí)施節(jié)點(diǎn)管控,根據(jù)項(xiàng)目層數(shù)達(dá)標(biāo)、主體封頂、基礎(chǔ)水電完工、內(nèi)外裝飾裝修、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等進(jìn)度按比例降低盤(pán)活項(xiàng)目留存款項(xiàng)。由于過(guò)去房企充分使用沒(méi)有償還壓力的無(wú)息負(fù)債,項(xiàng)目從預(yù)售至交房大概需要一至二年的時(shí)間,部分激進(jìn)的房企將預(yù)售款大量用于其他新增項(xiàng)目,導(dǎo)致施工與竣工放緩,項(xiàng)目交付期限更長(zhǎng)。未來(lái),房企在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的城市需要調(diào)整施工節(jié)奏,縮短項(xiàng)目完工周期,從而緩解現(xiàn)金流壓力。
??第二,房企需要強(qiáng)化運(yùn)用供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品。供應(yīng)鏈金融將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款等作為標(biāo)的,在預(yù)售資金嚴(yán)格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)多贏的局面,對(duì)于房企而言,供應(yīng)鏈ABS在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)付賬款項(xiàng),而不是借款項(xiàng),有利于降低房企的有息負(fù)債;對(duì)于房企供應(yīng)商而言,雖然需要承擔(dān)一定資金成本,但是可以更快收到工程款項(xiàng),維持現(xiàn)金流穩(wěn)定;對(duì)于投資人而言,房企的工程建設(shè)資金受到監(jiān)管,履約償還更有保障,金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)降低。因此,房企為緩解財(cái)政壓力,可以探索此類(lèi)融資創(chuàng)新。
??第三,對(duì)回款依賴(lài)度較高的房企將重新調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,拿地趨于小型化,銷(xiāo)售以?xún)r(jià)換量。在投資方面,為加速資金周轉(zhuǎn),未來(lái)房企拿地或?qū)⒏鼉A向小體量項(xiàng)目,小規(guī)模樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)在于,需要自建的配建較少,大多依靠周邊已有配置,運(yùn)營(yíng)建設(shè)更加簡(jiǎn)單快捷,同時(shí)資金投入也較少,資金周轉(zhuǎn)的效率較高。此外,為分?jǐn)傎Y金壓力,聯(lián)合拿地將成為投資過(guò)程中的一大主流趨勢(shì)。在銷(xiāo)售方面,房企為增加預(yù)售,必須通過(guò)打折促銷(xiāo),以?xún)r(jià)換量。
??商品房預(yù)售資金監(jiān)管將成為一大趨勢(shì),未來(lái)政策端對(duì)企業(yè)監(jiān)管的精細(xì)化程度逐漸上升,“防風(fēng)險(xiǎn)”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。
??隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟,政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”,行業(yè)發(fā)展由“高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”。三條紅線背景下的監(jiān)管加碼,將對(duì)房企資金鏈形成一定壓力,同時(shí)也倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運(yùn)營(yíng)應(yīng)變能力,更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來(lái),房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動(dòng)力更強(qiáng),行業(yè)分化加劇,穩(wěn)健的規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
- 全國(guó)超20城加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管,房地產(chǎn)開(kāi)啟強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代
- 多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,釋放出什么信號(hào)?
- 關(guān)于對(duì)《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法修訂草案(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知
- [克而瑞]一線城市成交回調(diào),西安、昆明、太原加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管(11.30-12.06)
- 太原市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)的通知
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論