??香港無愧于“投資者天堂”的稱號，只要心思活絡(luò)點，總能找到生財之道。

??整個12月份，以泛海前綴打頭的兩家香港上市公司——泛海集團及泛海酒店都在忙著賣出佳兆業(yè)的美元債。前18天里，賣出了約2.74億美元，賺了2700多萬港元。

??經(jīng)常有人把這兩家公司誤認(rèn)為是泰山會大佬盧志強旗下的企業(yè)，實際上，它們屬于一家香港開發(fā)商，實控人名叫潘政。

??潘政在今年3月份的美元債暴跌中一戰(zhàn)成名。3月初開始，他通過旗下公司買入恒大的美元債，越買越跌，越跌越買，從95折買到了58折，一直買到10月份，花了不下20億港元。

??出身地產(chǎn)行業(yè)的潘政對高息美元債情有獨鐘。今年上半年，他的財務(wù)投資總額達(dá)到了164億港元，其中超過9成是內(nèi)房股的美元債，除了佳兆業(yè)、恒大，還有花樣年、融信、當(dāng)代置業(yè)、明發(fā)集團、金輪天地、佳源國際等公司的高息美元債，年利率都在10%以上。

??當(dāng)時看起來是火中取栗，不過現(xiàn)在一算賬，這可是一筆好生意。上半年，泛海集團12.62億港元的收入中，財務(wù)投資貢獻了超過11億港元，凈利潤高達(dá)8.84億港元，凈利率近70%。而他買入債券的正主們，不少凈利率還沒自己發(fā)的美元債利息高。

??如今的房地產(chǎn)行業(yè)主題詞是“活下去”。尤其是在樓市調(diào)控的打擊下，中小房企被扼住了命運的咽喉，土地和資金這兩個最核心的要素都更難以獲得，沒有了發(fā)揮的余地，生存舉步維艱。

??潘政給中小房企指了一條明路，換個思路，把投資買地的錢拿去掃貨地產(chǎn)債。哪怕是一家在市場上已無多少競爭力的小房企，也能逆襲成頭部房企的投資者，賺得盆滿缽滿。

??地產(chǎn)“老司機”潘政的

??美元債情結(jié)

??早在1984年，潘政創(chuàng)辦了泛海集團，在香港經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并于1991年上市，兩年后在廣州番禺開發(fā)了內(nèi)地的首個地產(chǎn)項目，1994年拿下了北京一個住宅項目，此后又陸續(xù)在深圳、上海等地拿了項目。

??話說，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場化發(fā)端于上世紀(jì)80年代，1998年住房商品化改革之后才進入飛速發(fā)展期，發(fā)展初期整個房地產(chǎn)模式都是向香港學(xué)的，所以潘政絕對稱得上地產(chǎn)老司機。

??不過，泛海集團在行業(yè)內(nèi)只能算是個寂寂無名的小開發(fā)商。這家公司深諳港派房企的囤地升值大法，2008年收購的通州項目，至今還在賣，2011年與人合作投資的上海項目目前也還未清盤。此外，泛海集團在香港、加拿大還有少量商住項目，同時持有五間位于香港的酒店。

??雖然做了36年的地產(chǎn)商，但是今年上半年，泛海集團來自物業(yè)銷售的收入貢獻為零，超過八成的收入都是財務(wù)投資實現(xiàn)的。截至2020年9月30日，泛海集團持有約164億港元的財務(wù)投資，其中71.62億港元是由泛海酒店持有的。在這個投資組合里，97%為上市債務(wù)證券，2%為上市股本證券以及1%為非上市投資。這些上市債務(wù)證券主要是內(nèi)地房地產(chǎn)公司發(fā)行的。

??從公告來看的話，今年這一整年，泛海集團的主要經(jīng)營工作就是買賣各大地產(chǎn)商的高息美元債。有些是在一級市場參與認(rèn)購的，有些則購自二級市場。例如，2月份的時候，該公司以發(fā)售價認(rèn)購了兩筆當(dāng)代置業(yè)的美元債，總額為2970多萬美元，這兩筆債的利率分別為11.8%、11.95%。6月份，泛海集團又斥資1000萬美元認(rèn)購金輪天地票息高達(dá)14.25%的債券。

??二級市場的投資就更多了。3月份，該公司買入了金輪天地2022年到期、年利率為12.95%美元債，花692萬美元買到了面值1065萬美元的債券，相當(dāng)于65折?；幽昀?2.25%的美元債也是在3月份抄底買入的，1530萬美元的面值打了77折，購入成本約1178萬美元。

??做了36年的地產(chǎn)商，如今潘政旗下的泛海系實際上是一個披著地產(chǎn)商外衣的資產(chǎn)管理公司。

??“火中取栗”

??背后的債權(quán)生意

??讓潘政名動一時的是他對恒大美元債的大手筆投資。今年3月份，在疫情、原油價格戰(zhàn)和美元流動性緊缺的三重夾擊下，地產(chǎn)美元債跌出了股票市場的走勢，低至七折、六折，乃至五折的內(nèi)房股高息美元債比比皆是。

??香港的投資機構(gòu)說，房地產(chǎn)美元債因為流動性好、收益高、業(yè)務(wù)相對清晰，一直以來都是外資基金、私人銀行客戶的心頭好物，在流動性缺失的情況下，反而成為率先被基金砸盤的品種，債券出售引發(fā)價格大幅度下挫，價格下跌又引發(fā)拋售行為，導(dǎo)致惡性循環(huán)。有業(yè)內(nèi)人士表示，其實大部分內(nèi)房股還是比較安全的，投資人只要不是用杠桿買，基本沒有爆倉風(fēng)險。所以，那段時間，香港債市就是一副遍地黃金的感覺，30%以上收益率的房地產(chǎn)美元債一抓一大把。

??于是，有錢的大開發(fā)商忙著回購自己家的債券，有錢的小開發(fā)商也忙著抄底大開發(fā)商的債券。潘政自3月9日就出手了，通過泛海集團和泛海酒店兩個平臺，各自以95折、94折的價格分別購入了恒大面值1000萬美元的債券。這個價格顯然是買在了高位，因為在那之后，恒大的美元債價格一路下行，潘政也不斷補倉，7折、8折的價格都買過，還抄到了58折的底。從4月份開始，恒大美元債的價格開始止跌回升，但潘老板還在繼續(xù)買，一直買到了10月份，已公布的最后一筆交易價格已經(jīng)回升到了9折。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，潘政今年至少花了20億港元在許家印身上，財大氣粗得很。無奈潘政此前名聲不顯，以至于一些不明真相的群眾直接把功勞歸到了內(nèi)地的泛?？毓缮砩?，大呼“盧志強是許家印的好兄弟”。

??公開渠道查不到太多的個人信息，外界只知道他掌握著一個家族企業(yè)，兩個兒子都在泛海集團擔(dān)任執(zhí)行董事，姐夫馮兆滔擔(dān)任主席一職，他自己是行政總裁兼董事總經(jīng)理。香港有傳言說潘政是許老板朋友圈中人，也有人說，其實這就是正常的商業(yè)行為，畢竟恒大的美元債一直都是很多機構(gòu)的買賣重點。

??很難追溯潘政是什么時候動了投資內(nèi)房股美元債的念頭，只知道早在2008年，泛海集團就有接近9億港元的財務(wù)投資了，到了2013年投資額度增加到了42億港元，其中有六成是債務(wù)證券。此后財務(wù)投資的方向進一步明確，2016年71億港元的投資中，八成是上市債市證券，其中大部分是內(nèi)地開發(fā)商發(fā)行的。

??眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越薄，苦心經(jīng)營一年下來，大公司要達(dá)到10%的凈利率都很勉強，虧損、破產(chǎn)的小房企更是數(shù)不勝數(shù)。所以，潘政其實是給廣大中小房企指了一條明路，自己做地產(chǎn)不賺錢，可以買大公司的地產(chǎn)債、當(dāng)頭部房企的債權(quán)人啊，一年妥妥十幾個點收益，還沒有什么風(fēng)險，何樂而不為？