物業(yè)股里有一半“僵尸”

公司鄧鑫妮 2021-01-04 08:43:15 來源:樂居財經(jīng)

掃描二維碼分享

??“太陽升起來了,黑暗留在后面”過往皆是序章,新的一年已經(jīng)拉開帷幕。

??剛剛翻過頁的2020年,物管行業(yè)可謂賺足了資本市場的眼球。又因著近九成從房企中分拆而來,在每年跨年行業(yè)常關(guān)注的大事——丁祖昱評樓市的演講分享中,更是著墨對物管行業(yè)進(jìn)行了深度剖析。

??丁祖昱的演講中,有物企上市熱潮下的冷思考,有收并購擴(kuò)規(guī)模的獨到解讀,有對估值分差與未來增值點的分析,也有對今年物企突圍著力點的意見分享,更有對物管行業(yè)的趨勢預(yù)測。 

??2020年12月31日下午,“2021挑戰(zhàn)未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海新靜安體育中心舉行,現(xiàn)場超3000人聆聽易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的分享。

??深藍(lán)色的燈光投射在舞臺的巨幕上,丁祖昱從數(shù)據(jù)入手,對行業(yè)進(jìn)行挖掘,不時插入幾句點評,讓大家在龐雜的數(shù)據(jù)中,能夠迅速地了解背后的深意。

??2020年是令每個人都難忘的一年,物業(yè)在這一年里創(chuàng)造了數(shù)不清的感動,也彰顯了好物業(yè)的真正價值。

??近半淪為“僵尸股”

??“機(jī)會”在2020年年中集中爆發(fā),物企以其強(qiáng)有力的穩(wěn)定性受到資本市場的青睞,接二連三奔赴港交所,6月份之后共有13家物企成功上市。

??物管行業(yè)的輕資產(chǎn)特性,讓它的杠桿始終維持在穩(wěn)定水平,而不斷攀升的市盈率,一次又一次地刺激著資本市場。

??水滿則溢,在物企爭先恐后地進(jìn)入資本市場,當(dāng)初披著的夢幻色彩難承市場之重,相繼“破碎”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,下半年上市的13家物企,近半數(shù)上市即破發(fā)。上市潮未退,“破發(fā)”已至。

??不僅如此,已經(jīng)上市的物企近半淪為“僵尸股”,49%上市物企日成交額在1000萬元以下,46%上市物企日成交量在100萬股以下。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??房企系近九成

??12月31日隨著建發(fā)物業(yè)的敲鐘聲,2020年內(nèi)地物企在港股上市的數(shù)量定格在17家。不可否認(rèn),物管行業(yè)受到的關(guān)注度在明顯提升,據(jù)不完全統(tǒng)計,2019年上市物企有13家。

??對于物企來說,規(guī)模是避不開的討論話題。發(fā)布會現(xiàn)場,丁祖昱談到,中國物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展的進(jìn)程中,市場規(guī)模不斷攀升,2020年中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積為351.5億㎡,同比增長13.4%。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??截至2020年,物企上市數(shù)量為42家,其中,主要關(guān)聯(lián)房企物業(yè)有36家,相對獨立物業(yè)有6家,房企系近九成。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??“對母依賴癥的輕重”是行業(yè)對物企的主要觀察因素,獨立開拓能力才是真實力的體現(xiàn)。上市之后的物企也在通過自身的努力,減弱從母公司的面積輸送,積極進(jìn)行收并購。

??在已經(jīng)上市的物企中,并購數(shù)量及金額不斷攀升,物企并購開始加速。今年以來,上市物企已經(jīng)完成61起并購,同比增長154%;并購金額達(dá)到84.48億元,同比增長40.3%。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??缺乏母公司支持的第三方物企,一方面需要自己開拓管理面積,另一方面還需面臨并購資金的壓力。在品牌物企發(fā)力的背景下,獨立第三方物業(yè)的市場競爭環(huán)境更加激烈。

??估值首尾差異巨大

??5年前,物管行業(yè)的營收規(guī)模剛過5000億,短短五年激增153%,達(dá)到1.2萬億。但是,行業(yè)“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯。

??根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元,同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元,同比漲31.7%,是百強(qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??作為房地產(chǎn)行業(yè)的新賽道,物業(yè)已經(jīng)擔(dān)起第二增長點的責(zé)任,但是首尾物企收入的差距又讓部分房企遲疑。2020年數(shù)據(jù)顯示,中國已有數(shù)十萬家物業(yè)公司,總營收1.2萬億,但是僅TOP10物企就占據(jù)90億元的收入。未來,或許這個差距還將進(jìn)一步縮小。

??物企營收一般有兩大塊,一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),一是增值服務(wù)。在物企提供的服務(wù)中,增值業(yè)務(wù)營收表現(xiàn)亮眼。202年物企平均利潤構(gòu)成中,基礎(chǔ)服務(wù)為1.68億元,而增值服務(wù)是1.4億元,僅差0.28億元。

??不過,物企營收中,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍占重頭。從2020年營收的構(gòu)成來看,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入20.5億元、增值服務(wù)7.02億元。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??營收占大頭,利潤卻較低,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入低廉。克而瑞取具有代表性的17家物企,得出住宅物業(yè)平均物管收入1.84元/㎡/月,基本上于2019年平行。

??而在增值服務(wù)方面,坪效差異巨大。丁祖昱解釋稱,領(lǐng)先企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比超1/4,增值服務(wù)坪效增速超50%,而部分物企的增速卻在負(fù)值徘徊,如時代鄰里、彩生活的同比增速分別-11%、-18%。

??收并購邁入“高峰期”

??翻過年關(guān),物業(yè)又將以什么姿勢面對新一年的挑戰(zhàn)?

??規(guī)模還是要擴(kuò),但是怎么擴(kuò),往哪里擴(kuò),或許值得思考一下?;诖?,物企的收并購步伐不僅不會放慢,甚至可能邁入“高峰期”。

??丁祖昱表示,物企要借由大量橫向和縱向的并購,豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容;還要開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù),如智能化改造、業(yè)主增值服務(wù)、教育、醫(yī)療、美容,企業(yè)行政等,擺脫單一基礎(chǔ)物業(yè)費收入,不斷提升非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??雖然物管行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的情況,但市場整體集中度低,高度分散,各類企業(yè)絕對增長空間仍大。物企要找準(zhǔn)定位,在自己的賽道上找目標(biāo)。位于第一梯隊的物企,需進(jìn)行橫縱延展,擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢;第二梯隊的物企,要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模,補(bǔ)齊各項短板;而第三梯隊則需要深化區(qū)域或業(yè)態(tài)優(yōu)勢,尋找差異化競爭方向;第四梯隊保持業(yè)績穩(wěn)定,努力提升盈利水平。

物業(yè)股里有一半“僵尸”|物業(yè)

??隨著人們生活水平的不斷提高,物業(yè)也不僅僅肩負(fù)管理職能,而被寄予了更多期待。物企應(yīng)注意到業(yè)主群體的變化,提高自身的能力,提升管理價值。

??當(dāng)然,對于想要跨入資本市場的物企而言,明年的上市門檻或?qū)⒄{(diào)高,充實自己更是迫在眉睫。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部