公司克而瑞資管 2021-03-12 09:00:28 來源:丁祖昱評樓市
??“三條紅線”之后,房企的資金壓力驟升。2020年,房企信用債違約數(shù)量就達(dá)到222只,約是2019年的4倍,重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元,面臨巨大的挑戰(zhàn)。與此同時(shí),年末房貸新規(guī)下,房地產(chǎn)債務(wù)問題成為當(dāng)前監(jiān)管層高度關(guān)注的對象,“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相,融資收緊趨于常態(tài)化。
2021年開年,房企便密集進(jìn)行發(fā)債。據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示,1-2月房企境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)1093億元,較2020年同比上升65%。海外債方面,2021年年初全球流動性整體寬松,金融機(jī)構(gòu)額度寬裕,發(fā)行成本較低,1月海外融資總量達(dá)778億,環(huán)比上升419%,不少房企抓住年初窗口,在外密集發(fā)債。
具體來看,50強(qiáng)房企在融資方面占市場總額的64.1%,非百強(qiáng)中小房企融資占比僅為24.3%,分化明顯。
01 到期債券超七千億,房企發(fā)債“補(bǔ)血”
CAIC數(shù)據(jù)顯示,目前房企在海內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合人民幣2078億元,截至2月底,海外發(fā)債總規(guī)模約合人民幣985億元,較2020年同比下降 29%。其中,1月海外融資總量達(dá)778億,環(huán)比上升419%。
另一方面,2021年1-2月房企境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)1093億元,較2020年同比上升65%。其中,1月發(fā)債規(guī)模環(huán)比上漲 66%。
??這主要是由于一方面開年金融機(jī)構(gòu)額度充足,另外一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮,在借新還舊的壓力下,許多房企未雨綢繆,發(fā)行債券“補(bǔ)血”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),95家房企2021年到期債券7223.81億元,同比增長22.45%,其中境內(nèi)到期債券同比增長5.77%到4188.89億元,境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。
房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮,主要在于房企自2015年后開始密集發(fā)行公司債,而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年,2021年房企迎來新一波的還債期。
02 海外債發(fā)行窗口期,平均融資成本5.44%
從融資成本來看,受“靈活精準(zhǔn)、合理適度”的貨幣政策影響,房企境內(nèi)發(fā)債平均利率約5%左右。而原本一直融資成本較高的海外債,受全球疫情控制及流動性寬松影響,2月平均融資成本降至5.44%。
??港資、國企、外資、民企之間的平均融資成本各不相同,在這其中,民企融資成本最高,約為6.86%與去年下半年基本持平,國企融資成本優(yōu)勢明顯,2021年1-2月平均融資利率約4.41%,較去年上漲37個(gè)基點(diǎn)。
??2020年的最后一天,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔,房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
??房企境內(nèi)發(fā)債阻力加大,部分房企通過發(fā)行海外債方式置換過去的高息融資。
??從企業(yè)規(guī)模來看,TOP30-50房企融資積極度最高,TOP50-100房企海外融資成本最高,已接近10%。而TOP10-20房企海外債券發(fā)行利率低于國內(nèi),TOP50房企海外債發(fā)行成本均在6%內(nèi),部分大型房企已經(jīng)開始抓住此窗口低成本發(fā)行海外債“補(bǔ)血”。
??03 50強(qiáng)房企融資額占市場總額64.1%
??從各梯隊(duì)房企投融資金額集中度來看,非百強(qiáng)房企不容樂觀。CAIC數(shù)據(jù)顯示,2021年1-2月,50強(qiáng)房企拿地投資額占市場總額約40.9%,融資額約占市場總額64.1%,較2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投資占比超過融資占比,頭部房企仍有資金余力持續(xù)投資拿地。非百強(qiáng)中小房企融資占比由去年下半年的30.8%進(jìn)一步跌至24.3%,較去年上半年的43.7%跌幅接近2成,融資環(huán)境和難度出現(xiàn)進(jìn)一步惡化趨勢。
??在這其中,民營企業(yè)融資占比也在不斷走低,已由去年的56.1%下降至 50%,較去年上半年下降7個(gè)百分點(diǎn)。在各項(xiàng)政策限制下,民企不僅融資成本居高不下,融資難度也在持續(xù)加大。
??實(shí)際上,新年伊始房企迎來新一輪的發(fā)債潮,成為近幾年開年的慣例,不過與以往不同的是,2020年下旬以來,政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿,并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施,伴隨著2021年房企的債券到期潮,房企的償債壓力更大。
??在此情況下,除了發(fā)債之外,房企還應(yīng)減少對融資的依賴,加大項(xiàng)目去化,同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)銷售回款,增加自有現(xiàn)金,后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營管理,在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。
??附表:2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地投資&融資規(guī)模TOP100
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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