公司李奕和 2021-03-18 09:52:01 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??“不是擔(dān)保就是在擔(dān)保的路上。”一位個(gè)人投資者,在宋都股份最新披露的一則融資擔(dān)保公告下留言稱。
??事情源于3月12日,當(dāng)天,宋都股份(600077. SH)公告,因公司控股股東宋都控股融資需要,近日宋都控股與杭州銀行簽訂了融資配套協(xié)議,融資金額1.24億元。
??該筆融資,由宋都股份全資子公司杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“宋都集團(tuán)”),以定期存單質(zhì)押形式提供質(zhì)押擔(dān)保,擔(dān)保的主債權(quán)本金金額為1.24億元。
??一筆僅為1.24億元的融資擔(dān)保,為何引得投資者的這般重視?
??事實(shí)上,這并非宋都股份頭一次為控股股東宋都控股提供融資擔(dān)保。根據(jù)公告,其對(duì)宋都控股提供的擔(dān)??傤~37.93億元,占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的81.59%。就在此前的3月2日,宋都股份還為宋都控股的1.16億元融資提供擔(dān)保,同樣以定期存單質(zhì)押形式。
??而截至公告日,宋都股份對(duì)外擔(dān)保的總額已達(dá)147.06億元,占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的316.33%。連續(xù)的擔(dān)保已使得宋都股份的擔(dān)保金額高出其凈資產(chǎn)的逾3倍。
??于房地產(chǎn)公司而言,為推動(dòng)旗下項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā),上市公司為旗下項(xiàng)目公司、子公司的擔(dān)保往往更為常見(jiàn)。而子公司為控股股東頻繁提供融資擔(dān)保似乎并不多。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析指出,地產(chǎn)行業(yè)上市子公司為控股股東提供擔(dān)保雖然比較少見(jiàn),但也不是完全沒(méi)有。
??“在母公司承擔(dān)項(xiàng)目孵化責(zé)任而又在項(xiàng)目進(jìn)入收獲期時(shí)注入上市公司的關(guān)聯(lián)交易的情況下,上市公司反向?qū)δ腹咎峁?dān)保邏輯上也是成立的,否則其他股東就會(huì)否決此類擔(dān)保動(dòng)議,導(dǎo)致其成為違規(guī)擔(dān)保?!?/p>
??此外,另一個(gè)更值得探討的問(wèn)題是,頻繁讓子公司提供融資擔(dān)保,或也暴露了控股股東宋都股份的資金“窘境”。一個(gè)顯而易見(jiàn)的例子,宋都控股質(zhì)押所持有的宋都股份的股份比例已由去年中的15.13%,上升至95.07%。
??由控股股東頻繁融資及高質(zhì)押率,所引發(fā)的對(duì)宋都股份資金及經(jīng)營(yíng)狀況的關(guān)注,都成為外界的焦點(diǎn)。
??大股東頻繁質(zhì)押、融資
??據(jù)了解,存單質(zhì)押擔(dān)保是當(dāng)事人以自己的大額存單作為貸款人的擔(dān)保物,屬于物的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)利自行處置作為質(zhì)押物的存單。
??這并非宋都股份頭一次以定期存單質(zhì)押形式,為宋都控股提供融資擔(dān)保。
??在該筆融資擔(dān)保發(fā)生10天前,3月2日,宋都股份同樣公告,因融資需要,控股股東宋都控股與招商銀行簽訂了融資配套協(xié)議,融資金額1.16億元。宋都股份全資子公司宋都集團(tuán),同樣以定期存單質(zhì)押形式為上述主債權(quán)項(xiàng)下提供質(zhì)押擔(dān)保。
??這是宋都股份在過(guò)去的半個(gè)月時(shí)間里,兩次以同樣的方式為宋都控股提供融資擔(dān)保。
??若把時(shí)間線拉得更長(zhǎng)一些,實(shí)際上自去年下半年以來(lái),宋都股份對(duì)宋都控股的融資提供擔(dān)保就時(shí)有發(fā)生。2020年9月24日,宋都股份為宋都控股的1.14億元融資提供擔(dān)保;7月21日,宋都股份以同樣的方式為宋都控股的2.14億元融資提供擔(dān)保。
??去年5月26日,宋都股份的股東大會(huì)曾通過(guò)相關(guān)議案,同意公司方為宋都控股提供擔(dān)保金額不超過(guò)41億元,其中擬以存單質(zhì)押形式提供擔(dān)保金額為35億元,擬以信用保證方式提供擔(dān)保金額為6億元。此外,宋都控股為公司方提供擔(dān)保金額不超過(guò)50億元。
??根據(jù)公告,宋都股份目前對(duì)外擔(dān)??傤~147.06億元,占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的316.33%。其中對(duì)宋都控股提供的擔(dān)保總額為37.93億元(包括以存單質(zhì)押形式擔(dān)保的總額為34億元及以信用保證形式擔(dān)保的總額為3.93億元),占最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的81.59%。
??宋都股份為宋都控股提供的融資擔(dān)保總額,已接近上限。而從去年該項(xiàng)議案通過(guò)起至今,宋都股份以存單質(zhì)押形式對(duì)宋都控股提供擔(dān)保金額也達(dá)19.50億元。數(shù)據(jù)顯示,2020年中,宋都控股向公司提供借款金額14.17億元。
??宋都控股作為宋都股份控股股東,持有469,144,518股股份,占宋都股份的35.01%。截至2019年12月31日,宋都控股總資產(chǎn)407.49億元,總負(fù)債361.64億元,營(yíng)業(yè)收入43.35億元,凈利潤(rùn)2.9億元。
??頻繁的融資擔(dān)保,或暴露了控股股東宋都股份的資金“窘境”。根據(jù)宋都股份去年三季報(bào),宋都控股所持有該公司股份中的446,000,000股已經(jīng)被質(zhì)押,占其所持宋都股份的95.07%,占該公司總股本的33.28%。
??而在去年中的時(shí)候,宋都控股持有的該公司股份僅有15.13%被質(zhì)押。
??2020年9月11日,宋都股份曾公告,宋都控股將其持有公司部分股票辦理了質(zhì)押業(yè)務(wù),當(dāng)時(shí)質(zhì)押股份數(shù)量為3.75億股,占其所持股份比例的79.93%,占總股本的27.98%。
??該筆質(zhì)押原本的到期日為2020年12月17日,質(zhì)權(quán)人杭州西奧電梯有限公司,但隨后,質(zhì)押到期日被延長(zhǎng)至2021年6月30日。
??高額擔(dān)?!拔C(jī)”
??事實(shí)上,除了質(zhì)押宋都股份的股權(quán)以及讓其提供融資擔(dān)保,宋都控股還曾通過(guò)宋都股份變現(xiàn)部分資產(chǎn)。
??具體而言,去年11月6日,宋都控股將旗下位于杭州、舟山的多處房產(chǎn)分三批分別轉(zhuǎn)讓給宋都股份旗下杭州宸都、杭州融都、杭州灃都三家全資子公司。該筆轉(zhuǎn)讓成功為宋都控股變現(xiàn)1.26億元。
??對(duì)上市平臺(tái)宋都股份而言,超出自身凈資產(chǎn)逾3倍的擔(dān)保額,也意味著在貸款人無(wú)力償還借款時(shí)較大的代償風(fēng)險(xiǎn)。
??柏文喜也指出,子公司對(duì)控股股東的反向擔(dān)保,會(huì)比一般的擔(dān)保要承受更大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榫瓦壿嫸裕绻腹疚磥?lái)發(fā)生違約,不但上市公司需要承擔(dān)代償風(fēng)險(xiǎn),另外還可能導(dǎo)致上市公司實(shí)際控制人的變更,自然會(huì)影響上市公司的運(yùn)營(yíng)。
??作為杭州“老十八家”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一,該公司房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)形成以杭州為中心,深耕長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域,并拓展西南地區(qū)的布局。其圍繞長(zhǎng)三角都市核心圈目前已形成八大區(qū)域公司、五大事業(yè)部、四十多個(gè)在建在售項(xiàng)目公司。
??這得益于宋都股份自2017年以來(lái)提出的“高周轉(zhuǎn)”;2018年,宋都股份正式躋身百億房企行列,其在2019年還一度提出了 300億的銷售目標(biāo)。雖然根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),其當(dāng)年只實(shí)現(xiàn)了185.9億元,但難掩規(guī)模的訴求。
??2019年,宋都股份新增土儲(chǔ)總建面133萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)57%,新增土地首次破百萬(wàn)平方米。而數(shù)據(jù)顯示,該公司當(dāng)年以120億元的新增土地價(jià)值位列克而瑞拿地排行榜第71位。
??規(guī)模的訴求導(dǎo)致了宋都股份負(fù)債的快速增長(zhǎng)。據(jù)了解,2017-2019年,宋都股份的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.75%、80.72%、85.34%。到2020年前三季度,該公司資產(chǎn)總計(jì)430.35億元,負(fù)債合計(jì)374.57億元,資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步升至87.04%。
??去年三季度,宋都股份資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)付票據(jù)2.8億元,增長(zhǎng)33.94%;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則大幅增長(zhǎng)92%至11.1億元;短期借款4.39億元。而其手上現(xiàn)金余額16.63億元,不能完全覆蓋其短期有息負(fù)債。
??宋都股份去年1-9月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~錄得凈流出27.9億元,其中的主要原因正是因?yàn)槠趦?nèi)支付項(xiàng)目的土地款增加。
??然而,該公司的問(wèn)題還不止于財(cái)務(wù)和業(yè)績(jī)層面。今年1月23日,宋都股份實(shí)際控制人、董事長(zhǎng)、總裁俞建午因涉嫌內(nèi)幕交易股票,證監(jiān)會(huì)對(duì)其進(jìn)行立案調(diào)查。
??雖然該公司當(dāng)時(shí)公告稱,調(diào)查事項(xiàng)系對(duì)俞建午的調(diào)查,與公司無(wú)關(guān),且未涉及公司股票,不會(huì)影響其在公司的正常履職,公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦不受影響。但作為宋都系靈魂人物而存在俞建午被調(diào)查,影響實(shí)際并非一兩句公告就能解除。
??事實(shí)上,就在3月12日發(fā)布為宋都控股提供融資擔(dān)保的同一天,上交所對(duì)宋都股份、控股股東及實(shí)際控制人發(fā)布監(jiān)管工作函,處理事由為就相關(guān)事項(xiàng)發(fā)出監(jiān)管工作函。
??而子公司連續(xù)為控股股東提供融資擔(dān)保,不僅說(shuō)明控股股東在資金層面存在較大壓力,也說(shuō)明上市公司未來(lái)將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。上述人士指出,高額擔(dān)保會(huì)進(jìn)一步增加上市公司的或然風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而會(huì)影響到上市公司的資信評(píng)級(jí),對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)的影響是不言而喻的。
??根據(jù)宋都股份財(cái)報(bào),2020年中,該公司總擔(dān)保中,直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額占比達(dá)到71.07%。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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