??趕在三月密集的年報(bào)季，時(shí)代中國(guó)也迎來(lái)了2020年度的業(yè)績(jī)會(huì)。

??3月24日上午，時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)以線上方式進(jìn)行。時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄、時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官黃嗣寧、時(shí)代中國(guó)執(zhí)行董事牛霽旻、時(shí)代中國(guó)聯(lián)席總裁周四陽(yáng)、時(shí)代中國(guó)投資者關(guān)系經(jīng)理周瑩出席。

??2020年，對(duì)時(shí)代中國(guó)是特別的一年。雖然定的是823億的目標(biāo)，但時(shí)代中國(guó)最終實(shí)現(xiàn)了1003.8億元的銷售額，目標(biāo)完成率達(dá)122%。首破千億，成功躋身千億房企行列。

??業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)將2021年的銷售目標(biāo)設(shè)定為1100億元，增長(zhǎng)目標(biāo)10%。公司管理層稱，接下來(lái)公司主要的發(fā)展方向，不僅僅是合同銷售額的增長(zhǎng)，更重要的是利潤(rùn)的增長(zhǎng)，還有財(cái)務(wù)報(bào)表持續(xù)的改善。

??年內(nèi)，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入385.77億元，減幅9.1%；年度凈利潤(rùn)53.66億元，減少3.5%；毛利率28.8%，與上一年基本持平。

??雖然營(yíng)收和凈利潤(rùn)有不同程度的下滑，但時(shí)代中國(guó)管理層表示，下滑主要是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致公司的交付延遲；另外，時(shí)代中國(guó)的物業(yè)板塊收入在19年年末完成上市，分拆后在2020年全年報(bào)表里面并沒(méi)有體現(xiàn)。

??即便如此，時(shí)代中國(guó)在過(guò)去的2020年，還是頗具亮點(diǎn)。除了規(guī)模首破千億，城市更新板塊經(jīng)過(guò)多年的投入，已逐漸成為公司業(yè)績(jī)強(qiáng)有力的組成部分。該板塊在去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收54.54億元，增幅達(dá)151.6%，占總營(yíng)收的比例直線上升至至14.1%，成為時(shí)代中國(guó)除物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊之外的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。

??此外，從時(shí)代中國(guó)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)可以看出，進(jìn)入千億的后時(shí)代，時(shí)代中國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，追求規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，利潤(rùn)的增長(zhǎng)也漸成為公司重要的一環(huán)。

??城市更新業(yè)務(wù)發(fā)力，營(yíng)收增幅超150%

??2020年，時(shí)代中國(guó)營(yíng)業(yè)收入385.77億元，主要由物業(yè)發(fā)展、城市更新業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)租及物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生。具體而言，各板塊在2020年的收入分別為326.73億元、54.54億元、4.5億元，占比分別約為84.7%、14.1%及1.2%。

??時(shí)代中國(guó)城市更新板塊經(jīng)過(guò)多年的投入，已經(jīng)進(jìn)入收成期。業(yè)績(jī)年報(bào)顯示，得益于廣州、佛山等地區(qū)所在的城市更新項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，時(shí)代中國(guó)2020年來(lái)自城市更新業(yè)務(wù)收入54.54億元，相比2019年的21.68億元，增幅達(dá)到151.52%。

??數(shù)據(jù)也顯示，2019年，時(shí)代中國(guó)城市更新板塊收入占該公司總收入的比例僅有5.1%，到2020年已直線上升至14.1%，當(dāng)中增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)。城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。

??管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，該板塊在去年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)主要因?yàn)闀r(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)進(jìn)入時(shí)間比較早，至今已經(jīng)有超過(guò)十年。因?yàn)橥度氡容^早，現(xiàn)在很多項(xiàng)目已經(jīng)在陸續(xù)轉(zhuǎn)化中。

??“而且我們?cè)缙谕七M(jìn)這一方面的業(yè)務(wù)時(shí)，其實(shí)投入并不是特別的多。它對(duì)我們的新增土儲(chǔ)也帶來(lái)了幫助，對(duì)我們的利潤(rùn)也直接構(gòu)成很重要的幫助?！睍r(shí)代中國(guó)方面稱，實(shí)際從前年開(kāi)始，城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)陸續(xù)對(duì)公司總體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)產(chǎn)生了正面的幫助。

??據(jù)了解，過(guò)去一年，時(shí)代中國(guó)合共轉(zhuǎn)化了廣州、佛山、惠州三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目8個(gè)，總建筑面積262萬(wàn)平方米；其中的5塊土地已經(jīng)成功轉(zhuǎn)為公司的土儲(chǔ)，總的建筑面積達(dá)到220萬(wàn)平方米。這8個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)貨值達(dá)601.6億元。

??年報(bào)也顯示，城市更新不僅對(duì)公司的土儲(chǔ)和收入帶來(lái)直接影響，期內(nèi)，由于廣州紅衛(wèi)項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化后帶來(lái)溢價(jià)收入及匯兌凈收益，時(shí)代中國(guó)的其他收入及收益也由2019年的10.34億元增加至2020年的19.35億元。 

??時(shí)代中國(guó)目前舊改布局主要在廣州、珠海、佛山、惠州等大灣區(qū)城市，方式包括前期服務(wù)、合作意向、操盤主體等。截至2020年12月31日，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)160個(gè)，潛在總建筑面積約5337萬(wàn)平方米。

??時(shí)代中國(guó)方面表示，預(yù)計(jì)在2021年，公司城市更新轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目不會(huì)少于去年，無(wú)論轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的個(gè)數(shù)，還是面積都會(huì)比2020年有不小的增幅。

??在總的土儲(chǔ)方面，2020年時(shí)代中國(guó)積極從多個(gè)渠道積極拓展土地儲(chǔ)備，包括參與政府公開(kāi)拍賣、城市更新項(xiàng)目、一級(jí)開(kāi)發(fā)、合作及收購(gòu)，于廣州、佛山、東莞、肇慶、長(zhǎng)沙及杭州地區(qū)購(gòu)入16幅地塊，土地收購(gòu)成本總額約171.19億元。

??年報(bào)顯示，時(shí)代中國(guó)目前共擁有138個(gè)處于不同階段的主要項(xiàng)目，其中128個(gè)分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山等廣東省主要城市、5個(gè)位于湖南省長(zhǎng)沙市、1個(gè)位于湖北省武漢市、2個(gè)位于四川省成都市及2個(gè)位于浙江省杭州地區(qū)。

??截至2020年12月31日，時(shí)代中國(guó)總土地儲(chǔ)備約為2159萬(wàn)平方米，足夠應(yīng)付其未來(lái)三年的發(fā)展所需。主要分布在國(guó)內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)，其中位于大灣區(qū)的土儲(chǔ)占比近90%。

??時(shí)代中國(guó)管理層表示，目前公司投資接近90%都聚集大灣區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略布局會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行，未來(lái)，公司在大灣區(qū)投入不會(huì)低于80%，投資會(huì)維持高強(qiáng)度。

??此外，時(shí)代中國(guó)在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)圈，已經(jīng)初步完成布局，未來(lái)投入將占整個(gè)集團(tuán)布局10%-20%左右。2021年，時(shí)代中國(guó)土地收購(gòu)預(yù)算在230億-250億之間。

??現(xiàn)金儲(chǔ)備增加，未來(lái)追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)

??房地產(chǎn)行業(yè)貸款、融資收緊，三道紅線等壓力之下，時(shí)代中國(guó)在過(guò)去一年也在積極調(diào)整其自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??據(jù)了解，2020年，時(shí)代中國(guó)發(fā)行境內(nèi)公司債約95億元，平均成本5.6%，較原成本7.9%下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；平均年期5.2年，較原年期3.7年延長(zhǎng)1.5年。此外，公司發(fā)行中長(zhǎng)期美元債9億美元，平均成本6.3%，較原成本8%降低1.7個(gè)百分點(diǎn)；平均年期5.1年，較原年期2.6年延長(zhǎng)2.5年。

??過(guò)去一年，時(shí)代中國(guó)的境內(nèi)外債在融資成本以及債務(wù)結(jié)構(gòu)方面有了良好的改善。數(shù)據(jù)顯示，2020年時(shí)代中國(guó)凈負(fù)債比率為65.6%，較2019年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金對(duì)短債為2.1倍，擁有較好的流動(dòng)性。

??在兩條紅線數(shù)據(jù)健康良好之外，時(shí)代中國(guó)僅有一道紅線“踩線”，為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。對(duì)此，時(shí)代中國(guó)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上非常有信心地表示，預(yù)計(jì)在未來(lái)1-2年的時(shí)間里，會(huì)把剩下的這條紅線完全解決掉。

??“目前來(lái)講，我們?cè)谡麄€(gè)負(fù)債的控制方面還是蠻好的，就是整個(gè)現(xiàn)金流、負(fù)債的比率，包括在投融資這方面的安排，其實(shí)我們還是比較合理?！?/p>

??從具體的數(shù)據(jù)上看，過(guò)去一年，時(shí)代中國(guó)的現(xiàn)金結(jié)余確實(shí)有了一定的增長(zhǎng)，此外，短期借款的額度也有所下降。2020年，該集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為379.6億元，較2019年的292.79億元增加29.6%。當(dāng)中，受限制銀行存款為44.28億元。

??而其2020年的計(jì)息銀行貸款及其他借款（不包括應(yīng)付利息）合計(jì)約為615.1億元。一年內(nèi)到期借款180.71億元，同比2019年的185.98億元有所下降；而約406.9億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，約27.5億元的借款須于五年后償還。短期償債壓力較小。

??從時(shí)代中國(guó)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)可以看出，進(jìn)入千億后的時(shí)代中國(guó)已經(jīng)更注重質(zhì)量方面的增長(zhǎng)。時(shí)代中國(guó)方面稱，接下來(lái)的一個(gè)階段里，公司會(huì)在確保更有質(zhì)量的增長(zhǎng)方面下功夫，使得公司在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，各項(xiàng)指標(biāo)也可以同步得以改善。

??當(dāng)中，追求利潤(rùn)的增長(zhǎng)成為時(shí)代中國(guó)非常重要的一環(huán)。具體如何實(shí)現(xiàn)？時(shí)代中國(guó)方面表示，一方面，通過(guò)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，公司的利率有了大幅的降低，這部分的改善會(huì)對(duì)公司未來(lái)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)帶來(lái)非常正面的幫助。

??另一方面，時(shí)代中國(guó)的城市更新、產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)，給公司土地儲(chǔ)備帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也使得公司的土地價(jià)格處于一個(gè)較合理的水平。這部分的土儲(chǔ)會(huì)對(duì)未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，也將帶來(lái)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??此外在內(nèi)部組織管理的提質(zhì)增效上，時(shí)代中國(guó)方面稱，公司在過(guò)去幾年一直致力于數(shù)字化的變革。這讓公司內(nèi)部決策更加高效，提升了公司的運(yùn)營(yíng)效率，對(duì)公司內(nèi)部的費(fèi)用有一個(gè)良好的控制。最終，這些都會(huì)在利潤(rùn)表上有所體現(xiàn)。

??一組數(shù)據(jù)很直觀地展示了時(shí)代中國(guó)在內(nèi)部費(fèi)用管控方面的成效。2020年，時(shí)代中國(guó)銷售首破千億，同比增長(zhǎng)了28.1%。但其銷售及市場(chǎng)推廣成本則由2019年的12.12億元減少至11.2億元，下降了7.6%。此外，該集團(tuán)過(guò)去一年的行政開(kāi)支15.74億元，與2019年基本持平。