??自2月底22個重點(diǎn)城市集中供地政策出臺以來，土地市場的游戲規(guī)則發(fā)生本質(zhì)改變。

??據(jù)不完全梳理，截至目前已有約17個城市明確首批集中出讓土地的日程表，北京、杭州、重慶等11個城市明確將在4-5月集中供應(yīng)土地，其中，廣州、長春、無錫和重慶四個城市則明確在4月底集中拍地。

??受集中供地的影響，前三月土地市場掛牌規(guī)模不及去年同期，僅3月全國土地市場供應(yīng)規(guī)模同比下降34%。其中，四大一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”，成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢，土拍市場明顯降溫。然而市場熱度轉(zhuǎn)移至熱點(diǎn)三線城市，紹興、義烏等城市地價屢創(chuàng)新高，單價地王不斷涌現(xiàn)。

??從首批競價時間來看，如廣州、無錫和重慶等地均選擇4月末進(jìn)行集中競價，對于重點(diǎn)投資此類城市的房企而言，充分進(jìn)行項目研判和篩選，未來將迎來投資決策大考。從各地供地時間的鋪排和錯峰，預(yù)計4月份將迎來重點(diǎn)城市集中供地的掛牌潮。

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??一線城市“斷供”，

??成交量價大幅縮減

??3月份，土地掛牌量較2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬平方米，環(huán)比增加21%，同比下降34%。

??各能級城市土地供應(yīng)量環(huán)比均呈上漲趨勢，尤其一線城市土地供應(yīng)量增幅突出，總掛牌量達(dá)1324萬平方米，主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應(yīng)的第一批土地。集中供地的重點(diǎn)城市中，長春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。但結(jié)合出讓時間來看，僅有廣州、長春和無錫的宅地預(yù)計將于4月份開拍，其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能上市。

??3月份全國土地市場成交量也得以較上月明顯回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也增長至15677萬平方米，同環(huán)比分別增加32%和42%。其中，受供地新政影響，四大一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”，成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢；二三線城市的成交建面較上月大幅上漲，其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上，同環(huán)比漲幅均超過40%。

??受重點(diǎn)一、二線城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價沖高回落，環(huán)比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增長了6%。分能級城市來看，三四線城市表現(xiàn)突出，地價環(huán)比上漲20%；一、二線城市成交地價環(huán)比均出現(xiàn)下滑，環(huán)比分別下降37%和17%，一線城市降幅最為明顯。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地月度成交量價走勢

（單位：萬平方米，元/平方米）

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??02

??8城首批項目起始價超五千億

??從各已公布集中出讓計劃的城市來看，典型的三批次出讓節(jié)奏為一二三季度末，各城市三批次出讓節(jié)奏存在一定的差異，房企在熱點(diǎn)城市間依然具備錯峰拿地的機(jī)會。已公布首批集中供地項目信息的城市中明確首批次競價時間在4月末至5月中旬，比如廣州、重慶、無錫等城市在4月末進(jìn)行集中競價，房企仍有一定的時間差進(jìn)行項目研判和篩選。但熱點(diǎn)城市集中競價對房企資金和拿地研判能力都提出了不小的考驗。

??從供應(yīng)力度來看，不少城市供應(yīng)十分“給力”，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達(dá)45%?？傮w供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

??從結(jié)構(gòu)來上來看，北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應(yīng)建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年，供地質(zhì)量有明顯提升，北京或?qū)⒊蔀?月土拍熱度較高重點(diǎn)城市。

??相比之下，廣州的供地質(zhì)量相對欠佳，核心區(qū)僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%。從出讓底價上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。

??值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計，已公布供地項目信息的城市中，北京、杭州和重慶等8城總起拍價已超過5200億元。疊加尚未公布項目信息的重點(diǎn)城市，預(yù)計未來22個熱點(diǎn)城市首批賣地有望超過萬億元。

表：部分重點(diǎn)城市首批集中供地信息

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

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??長三角三線土拍升溫，

??多城刷新地價天花板

??受重點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)量大幅減少影響，為了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，房企將拿地重心向熱點(diǎn)三四線城市轉(zhuǎn)移，以長三角城市為代表的熱點(diǎn)三四線城市土拍熱度急劇升溫。

??3月，土地成交溢價率進(jìn)一步?jīng)_高至19%，創(chuàng)下2020年以來的最高水平。但各能級城市表現(xiàn)各異，一二線城市受供地新政影響，優(yōu)質(zhì)土地出讓節(jié)奏中斷，尤其一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”影響溢價率降至零點(diǎn)，而三四線城市則在優(yōu)質(zhì)土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強(qiáng)烈等因素的利好下，溢價率沖至21.3%的高點(diǎn)。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??土地市場整體熱度上升的影響下，土地流拍現(xiàn)象也進(jìn)一步緩和。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，流拍率已經(jīng)連續(xù)4個月走低，3月份流拍率已降至9.1%，較2020年下半年來的最高點(diǎn)已經(jīng)下滑了近5個百分點(diǎn)。

??以長三角的紹興、義烏等代表的熱點(diǎn)三四線城市在優(yōu)質(zhì)宅地大量入市的影響下土地市場熱度明顯升溫。其中，3月成交總價TOP10地塊和單價TOP10地塊中，長三角三四線城市分別占6席和7席。

??在優(yōu)質(zhì)宅地的入市的影響下，3月份，三四線城市更是誕生了多個板塊、區(qū)域乃至全市的“單價地王”，如義烏、紹興、麗水均有全市“單價地王”誕生。其中，3月成交單價最高的地塊為義烏原賓王客運(yùn)站地塊，成交樓板價為36030元/平方米，一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價天花板。

表：2021年3月全國城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年3月全國城市經(jīng)營性土地成交單價排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??隨著4月廣州等重點(diǎn)城市將推出集中供應(yīng)的第一批土地，且不乏優(yōu)質(zhì)用地，在重點(diǎn)城市供應(yīng)量上升之下，房企關(guān)注重點(diǎn)和拿地資金也會重新偏向這些重點(diǎn)城市，三四線城市土地市場熱度將有所回溫，但部分“次熱點(diǎn)”城市市場熱度或?qū)⒂瓉硇乱惠喩郎匦星椤?/span>

??值得注意的是，近期熱點(diǎn)城市調(diào)控呈現(xiàn)出明顯收緊的趨勢，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產(chǎn)市場調(diào)控，以抑制市場熱度，預(yù)計4月份土地市場整體熱度有望得到降溫，地市過熱的三線城市或?qū)⒓尤爰泄┑氐男辛??？紤]到“兩集中”政策制定的初衷是為了平抑房價，預(yù)計2021全年住宅供地規(guī)?？傮w上保持穩(wěn)定，整體成交規(guī)模仍將穩(wěn)中有升。