接盤中弘大廈!中海晟融解密與中植系“黑石猜想”

公司苗野 2021-04-19 10:48:43 來源:中房報

掃描二維碼分享

??位于北京東四環(huán),毗鄰CBD,爛尾了近4年的中弘大廈終于開工了。

??這個中弘控股旗下最具價值之一的CBD“地標級”爛尾樓再次面世已被改稱為“慈云寺6號樓項目”,新接盤者中海晟融對其進行了重新定位與設(shè)計。開工儀式當天,中建三局、東方資產(chǎn)以及“中植系”掌門人解直錕等大佬紛紛出席慶典。由此,一年前“中植系”接盤中弘大廈的傳聞也終于落地。

??中海晟融這個外界鮮知的企業(yè)也浮出了水面。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解,中海晟融是“中植系”旗下獨立運營的資產(chǎn)管理公司。天眼查顯示,中海晟融成立于2014年,控股股東為中海晟豐(北京)資本管理有限公司和解直錕,分別持股99.93%和0.07%,穿透后實際控制人即為解直錕,持股100%。

??“中植系”向來隱秘低調(diào),中海晟融也延續(xù)了這一傳統(tǒng),其以不動產(chǎn)基金投資作為核心業(yè)務(wù),在粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等重點區(qū)域涉足棚改、工改、產(chǎn)城融合以及再開發(fā)項目等。截至2020年底,中海晟融投資的不動產(chǎn)基金項目儲備貨值已超過2300億元,是隆基泰和、世茂、藍光、佳源國際、佳兆業(yè)等一眾房企背后“合作伙伴”。

??“一是有需求,二是有實力?!贝饲霸诒粏柤盀楹沃攸c布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時,中海晟融首席經(jīng)濟學家張一給出了答案。當下房地產(chǎn)調(diào)控只是不適合個人投資者去大量炒房,但優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)基金還有很大空間?,F(xiàn)在地產(chǎn)的資金供給、土地審批都在收緊,優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)投資項目只會聚集在個別區(qū)域,正是因為中海晟融有足夠的資源優(yōu)勢和強大的談判能力才能保證可以拿到優(yōu)質(zhì)地塊和項目。

??這也從側(cè)面直接暴露了中海晟融的地產(chǎn)野心。背靠操控著“中植系”萬億帝國的中植集團,內(nèi)部目標就五個字“做中國的黑石”。30年來,黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達到16%,超過了包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)PE在內(nèi)的其他資產(chǎn)類別,這也是解直錕的金融夢。

??中海晟融與“中植系”其他派系一樣擁有著錯綜復雜的資本版圖,直接持股不少于15家,間接參股多達上百家。不論是投資還是資產(chǎn)管理,資金都是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ),這是對中海晟融最大的考驗。通過研究發(fā)現(xiàn),其資金來源大多為自有資金和第三方資金。

??“這是中植系特色,企業(yè)群分散且隱蔽,資金池規(guī)模龐大且迷霧籠罩。中植系是在入主中融信托后實現(xiàn)了金控轉(zhuǎn)型,中融信托通道業(yè)務(wù)大多為中植系自身所用,是旗下最大資金池,依托其生成資產(chǎn)財富管理平臺的募資是資金池的另外一個主體?!蹦迟Y管公司內(nèi)部人士表示,在“開發(fā)商+金融機構(gòu)”債權(quán)融資模式下,受資管新規(guī)影響,空間已被極大壓縮。

??長期以來,中海晟融處事方式也很低調(diào),只是慈云寺6號樓項目開工儀式將其推到了聚光燈下。談項目被中海晟融定位為在城市不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)中典型的投資案例,也是傳奇地產(chǎn)商王永紅在北京CBD地區(qū)留下的一塊“傷疤”。

??2020年,中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式,通過司法拍賣競得該項目。中海晟融結(jié)合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點、功能屬性等因素,對項目進行重新定位與設(shè)計,與有關(guān)方面協(xié)作推進項目復工。

??北京某證券公司經(jīng)理認為,這是典型的低價收購并盤活不良資產(chǎn)的處置方案。中海晟融后期通過經(jīng)營賣出,或重組經(jīng)營來獲取盈利。從目前各金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)來看,中小房企債務(wù)違約風險加劇導致這部分不良資產(chǎn)增長空間加大,但收益未必會很高。

??這只是中海晟融的一個業(yè)務(wù)縮影。在房地產(chǎn)行業(yè),“中植系”觸手可謂無所不在。北京工體“IN 三里”也出自中海晟融之手。

??去年4月,中海晟融發(fā)起設(shè)立主動管理型基金,收購北京市東城區(qū)核心地段的工人體育場西路公寓項目。同時與世茂集團達成合作,中海晟融向世茂集團轉(zhuǎn)讓該項目公司40%權(quán)益,雙方攜手操盤對項目進行重新定位、設(shè)計改造、營銷、運營等資產(chǎn)管理工作。

??“接盤中弘大廈,更像是中植系發(fā)起的債權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)。讓渡40%股權(quán)予世茂說明中海晟融不會長期持有該項目,以資管、私募股權(quán)基金出資并持有項目股份,最后以獲得固定收益或特殊分紅退出就是明股實債操作?!蹦池敻还芾砉举Y產(chǎn)配置部經(jīng)理認為,世茂有很多表外融資玩法,經(jīng)營利潤也被很多表外“金主”們分走了,中海晟融就是其中一位。

??類似的操作也出現(xiàn)在隆基泰和、佳兆業(yè)、佳源國際身上。

??“與開發(fā)商合作過程中,如果中海晟融是純粹的財務(wù)投資人,不操盤、不并表解決開發(fā)商沖規(guī)模過程中的資金壓力,自然會受到歡迎?!鼻笆鋈耸糠治稣J為其很多合作脫離不了債性融資。

??中海晟融與佳兆業(yè)共同設(shè)立“兆泰粵港澳大灣區(qū)發(fā)展基金”,首個項目落地深圳龍崗南門墩城市更新項目,基金規(guī)模約35億元,持有項目51%權(quán)益。之后中海晟融以“產(chǎn)業(yè)+金融”模式陸續(xù)在深圳、廣州、珠海、惠州等核心城市獲取項目。

??公開數(shù)據(jù)顯示,中海晟融在大灣區(qū)獲得棚改、工改等儲備用地面積210萬平方米,可售面積670萬平方米,合計可售貨值超過2000億元。其中去年第二季度儲備開發(fā)用地新增130萬平方米,可售面積新增390萬平方米,儲備貨值新增約1100億元。

??與隆基泰和同樣是以共同發(fā)行環(huán)京津冀產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金形式,打開了中海晟融在京津冀投資布局。截至2020年三季度末存續(xù)規(guī)模12億元,儲備貨值超過200億元。

??“中海晟融要做的就是把整個不動產(chǎn)基金打造成類似黑石的基金管理平臺。與房企在資產(chǎn)管理、收并購、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等方向開展合作,不只是作為房地產(chǎn)項目融資渠道,更指向資產(chǎn)管理者,其基金業(yè)務(wù)依托于資產(chǎn)管理進行,核心利益就是套利?!鼻笆鲑Y管人士說。

??從全球來看,排名靠前的地產(chǎn)私募基金均為金融化資產(chǎn)管理者,同時兼有房地產(chǎn)基金投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),比如黑石作為全球排名第一,進行多元化資產(chǎn)配置的一家機構(gòu),占據(jù)著房地產(chǎn)行業(yè)食物鏈最頂端。

??一位不愿署名的房地產(chǎn)金融人士認為,資產(chǎn)管理邏輯更偏向于投資,在風險可控情況下追求合適收益,包括在項目端股權(quán)的合作,地產(chǎn)基金和開發(fā)商同股同權(quán)做項目公司股東,再由基金公司引入基金接盤所占股權(quán),進行后續(xù)的資金提供。中海晟融也有類似操作,也不排除并購夾層,夾層資金是常被用到的工具。

??顯然,“地產(chǎn)+基金”模式契合了中海晟融地產(chǎn)野心,但若撐起“中植系”黑石夢想還有一段距離。

中弘控股股份有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91341300711774766H    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:839060(萬元)

風險情況:  自身風險  20    變更提醒  0    關(guān)聯(lián)風險  0

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部