??從萬(wàn)通宣布 “去地產(chǎn)化”已經(jīng)整整十年。

??這期間，萬(wàn)通董事長(zhǎng)多次變更，由馮侖，到王憶會(huì)，到江弘毅，再到王憶會(huì)。而公司營(yíng)收從2011年的48.18億元滑落至2020年的13.62億元，縮水超七成。

??據(jù)萬(wàn)通發(fā)展(SH:600246) 2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.62億元，較上年增長(zhǎng)23.55%；凈利潤(rùn)7574.26萬(wàn)元，同比下降87.73%。歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)5086萬(wàn)元，同比減少91.59%。

??營(yíng)業(yè)收入雖然有增加，但凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)兩個(gè)核心指標(biāo)均出現(xiàn)大幅下滑，萬(wàn)通發(fā)展正處于增收不增利的窘境。

??增收不增利

??萬(wàn)通在更名后，公司名字中的“地產(chǎn)”二字雖已不見(jiàn)蹤影，但從2020年業(yè)務(wù)的營(yíng)收情況可以看出，地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是萬(wàn)通發(fā)展的核心支柱。

??公司的營(yíng)業(yè)收入主要由四個(gè)部分組成，分別是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，房屋租賃和資產(chǎn)管理以及其他業(yè)務(wù)。其中，房屋租賃業(yè)務(wù)為萬(wàn)通自持存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，而資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)金融板塊及產(chǎn)業(yè)生態(tài)孵化基金板塊。

??從各項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收數(shù)額來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售依然占據(jù)著萬(wàn)通發(fā)展?fàn)I收的大頭。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)通房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.56億元，較2019年增長(zhǎng)70.4%，占總營(yíng)收的77.51%。

??根據(jù)年報(bào)披露，2020年萬(wàn)通房地產(chǎn)項(xiàng)目合同銷(xiāo)售面積5.19萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額10.43億元。銷(xiāo)售的項(xiàng)目主要是天津萬(wàn)通新新逸墅住宅產(chǎn)品、杭州萬(wàn)通中心寫(xiě)字樓產(chǎn)品、杭州未來(lái)科技城綜合產(chǎn)品、北京天竺新新家園住宅產(chǎn)品等項(xiàng)目。

??賴(lài)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)營(yíng)收的增長(zhǎng)，2020年萬(wàn)通發(fā)展的總營(yíng)收較去年同期增長(zhǎng)23.55%。

????但其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收卻拖了后腿。其中，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的營(yíng)收下滑最為突出，2020年，萬(wàn)通發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收4449.83萬(wàn)元，同比下降79.88%。房屋租賃營(yíng)收則是較同期減少了2.41%至2.49億元。

??同時(shí)，萬(wàn)通的營(yíng)業(yè)成本也有所增長(zhǎng)。2020年，萬(wàn)通營(yíng)業(yè)成本為7.24億元，較去年同期增長(zhǎng)35.92%，增速超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入。若從產(chǎn)品分類(lèi)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本增速最為顯著。報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本約為3億元，同比增長(zhǎng)98.28%，毛利率較去年同期較少10.57個(gè)百分點(diǎn)至34.38%。

??成本支出的增長(zhǎng)以及房屋租賃和資產(chǎn)管理收入的下滑是公司利潤(rùn)減少的重要原因之一。而對(duì)于挑起大梁的地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，萬(wàn)通則表示，為堅(jiān)定公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020年公司未做增量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

??截止2020年底，萬(wàn)通合同負(fù)債3.3億元，同比下滑17.5%。其中，主要預(yù)收的樓款包括天津萬(wàn)通金府國(guó)際、懷柔萬(wàn)通新新家園等，所涉項(xiàng)目竣工時(shí)間集中在2013-2017年間，全部為現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??少數(shù)股東“剪刀差”

??2020年，萬(wàn)通發(fā)展歸母凈利潤(rùn)5086萬(wàn)元，同比減少91.59%，縮水超9成。與此同時(shí)，少數(shù)股東分得利潤(rùn)2487.53萬(wàn)元，較2019年同期增長(zhǎng)了101.26%。

??而值得注意的是，少數(shù)股東的權(quán)益與利潤(rùn)并不匹配。2020年，萬(wàn)通發(fā)展少數(shù)股東的權(quán)益為4.7億元，較2019年同期減少了3.91%。權(quán)益減少，利潤(rùn)卻翻了一倍，二者出現(xiàn)明顯背離。

??截止2020年底，少數(shù)股東權(quán)益占比4.05%，損益占比32.84%，“剪刀差”約為29個(gè)百分點(diǎn)。

??表內(nèi)，萬(wàn)通的利潤(rùn)被少數(shù)股東瓜分，表外，則被聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司拖累。

??2020年，公司的投資收益為-1143.25萬(wàn)元，同比下降了100.91%。其中，對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益為-830.9萬(wàn)元，同比下降702.89%。

??在合營(yíng)企業(yè)的投資中，虧損最大的公司為香河萬(wàn)通。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)通發(fā)展所占虧損約818.35萬(wàn)元。根據(jù)年報(bào)披露，香河萬(wàn)通原本由萬(wàn)通發(fā)展100%持股，2019年3月28日，公司將香河萬(wàn)通70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京茂新，之后北京茂新又將該標(biāo)的股權(quán)挪騰到了牡丹江世茂新城。

??據(jù)了解，北京茂新和牡丹江世茂新城均為世茂集團(tuán)(HK:00813)旗下公司。

??根據(jù)當(dāng)時(shí)公告，香河萬(wàn)通被轉(zhuǎn)讓時(shí)已處于虧損狀態(tài)，萬(wàn)通發(fā)展有意將這個(gè)“燙手的山芋”出表。然而，該公司因持續(xù)虧損依然侵蝕著上市公司的利潤(rùn)，期內(nèi)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司虧損總額830萬(wàn)元，單單在香河萬(wàn)通上的虧損就超過(guò)818萬(wàn)。

??投資難賺

??萬(wàn)通的投資之路并不順利。近十年以來(lái)，在聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的股權(quán)投資“九虧一盈”，僅在2019年盈利137.8萬(wàn)元，其余九年全在虧損狀態(tài)。

??在金融投資領(lǐng)域，其投資成果也難言滿(mǎn)意。期內(nèi)，萬(wàn)通的交易性金融資產(chǎn)投資達(dá)到3366萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)236.6%，對(duì)應(yīng)的投資收益約170萬(wàn)元；非流動(dòng)金融資產(chǎn)達(dá)3.3億元，包括權(quán)益投資、私募投資基金等，同比增長(zhǎng)153.8%，對(duì)應(yīng)的投資收益約255.6萬(wàn)元。

??簡(jiǎn)單計(jì)算后，兩項(xiàng)金融資產(chǎn)合計(jì)約3.6億元，投資收益425.6萬(wàn)元，公允值變動(dòng)收益2737.4萬(wàn)元，累計(jì)收益3163萬(wàn)元，收益率約8.8%。不過(guò)，公允值變動(dòng)收益可看作是仍未“落袋”的浮盈，真正的收益率要大打折扣。