??萬達商管重回港股又多了一個猜想。

??4月20日，樂山萬達商業(yè)投資有限公司（以下簡稱“樂山萬達投資”）參與了港股上市公司中國新城鎮(zhèn)大股東29.17億股受讓計劃，并繳納了締約保證金。如果成功便持股29.99%，成為中國新城鎮(zhèn)控股股東。

??緊接著關(guān)于“大連萬達計劃為旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)融資200億元，目標年底前赴港上市”的消息在地產(chǎn)圈不斷發(fā)酵。

??萬達商管經(jīng)歷了上市、退市、再上市曲折過程，如今長達6年回A之路在3月24日被劃上句號，王健林確有重回資本市場的計劃。

??萬達集團內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，萬達商管獨立IPO主體是珠海市國資委出資30億入股的萬達輕資產(chǎn)商管公司（以下簡稱“萬達輕管”）。這跟樂山萬達投資入股中國新城鎮(zhèn)是兩碼事，樂山萬達投資是萬達地產(chǎn)旗下公司的投資，此舉更多傾向于財務(wù)投資，以萬達地產(chǎn)的體量，后續(xù)上市還是走IPO路子，沒必要借殼。

??對賭逼迫，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股

??從宣布撤銷A股上市申請，到敲定萬達商管與珠海國資合作，王健林最近動作頻頻，劍指港股上市。

??這一切緣于2016年那份“對賭協(xié)議”。

??萬達商業(yè)首次登陸資本市場是在2014年12月23日，并成為當(dāng)年港交所最大IPO。但不到兩年時間，王健林認為萬達商業(yè)價值被嚴重低估，于是在登陸港交所600多天后的2016年9月20日，宣布正式從港交所退市，同時推動萬達商業(yè)A股上市。

??彼時，萬達商管退市時其同投資者立下“對賭協(xié)議”，如不能在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，并支付10%-12%利息。

??盡管在2018年初，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，投資約340億元收購萬達商業(yè)H股退市時引入的投資人持有的約14%股份，相應(yīng)地為萬達商業(yè)退市時簽訂的對賭協(xié)議買單，緩解了萬達商管當(dāng)時上市壓力。

??在新的投資股東加入后，萬達商業(yè)完成了從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”的轉(zhuǎn)型，同時市場上一份新的“對賭協(xié)議”也被傳的熱火朝天。

??這份對賭協(xié)議是什么呢？四巨頭要求萬達商管在2023年10月31日前完成上市，且協(xié)議對萬達商管有凈利潤的業(yè)績要求。首先是不能變更主營業(yè)務(wù)且2019年凈租金收益不低于人民幣190億元，如果低于這個數(shù)值，投資方有權(quán)要求萬達方面給予其現(xiàn)金補償。

??財報顯示，2019年萬達商管的凈利潤為250億元，其中有120億元是因持有性物業(yè)資產(chǎn)增值產(chǎn)生的公允價值變動收益，如扣去這部分盈利，凈租金利潤為130億元，沒有達成對賭協(xié)議要求的業(yè)績。

??2020年因疫情影響，萬達商管的業(yè)績更是雪上加霜，實現(xiàn)營業(yè)收入391.3億元，同比下降50%；實現(xiàn)凈利潤138.30億元，同比減少44.89%；歸屬股東凈利潤135.22億元，同比減少44.58%。

??“對賭協(xié)議”始終懸在頭頂，成為王健林心中的一根刺，距離對賭協(xié)議規(guī)定的上市時間只剩2年多，于是重新推動萬達商管赴港IPO，成了萬達最佳選擇。

??萬達集團內(nèi)部人士表示，萬達商管不持有重資產(chǎn)項目，只負責(zé)萬達廣場管理運營，所有重資產(chǎn)都劃到萬達地產(chǎn)下面。當(dāng)前香港資本市場對輕資產(chǎn)商管類企業(yè)比較青睞，這也是萬達商管聯(lián)合珠海國資進行輕資產(chǎn)重組，將萬達輕管定為上市主體的初衷。

??負債變重，資產(chǎn)變輕

??一切又回到原點。

??2021年3月24日，萬達集團宣布撤銷萬達商管在A股上市申請；5天后，王健林率隊參觀珠海橫琴新區(qū)，宣布萬達商管將引入珠海市國資委30億元戰(zhàn)略投資，將重組后的萬達輕管落戶珠海橫琴，同時計劃推動萬達商管旗下輕資產(chǎn)平臺赴港上市。

??自1989年創(chuàng)業(yè)以來，這是王健林第一次將萬達旗艦公司引入國有資本。萬達商管雖業(yè)績一般，但卻是整個萬達目前最核心的資產(chǎn)。

??一位接近萬達集團的相關(guān)人士認為，萬達這幾年發(fā)展始終是想甩掉地產(chǎn)帽子，王健林也不斷強調(diào)萬達地產(chǎn)不追求銷售額，主要服務(wù)于萬達商管，對外展現(xiàn)出輕資產(chǎn)和剝離房地產(chǎn)形象，但萬達商管回A還是無望，又迫于“對賭協(xié)議”壓力，引入國資，重啟赴港IPO。

??與此前不同，萬達本次計劃上市的主體改為了萬達商管重組后輕資產(chǎn)運營管理公司。根據(jù)萬達集團公告，擬重新上市的輕資產(chǎn)平臺不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。業(yè)務(wù)范圍包括向不同的萬達廣場業(yè)主收取管理和服務(wù)費，還將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，向萬達廣場中小微企業(yè)開展金融服務(wù)和提供數(shù)據(jù)支持，同時創(chuàng)新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營服務(wù)等業(yè)務(wù)。

??根據(jù)王健林2016年底表述，目前萬達商管有兩種輕資產(chǎn)模式：第一種是投資類萬達廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達商管負責(zé)找地、建設(shè)、招商和運營。第二種是合作類萬達廣場模式，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達商管占三成。

??某券商分析師表示，輕資產(chǎn)模式是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口，資本市場的估值會高。萬達商管營收一直處于滑坡狀態(tài)，全面輕資產(chǎn)化有助于降低負債，提高經(jīng)營效率。萬達輕資產(chǎn)是輸出品牌和商業(yè)管理經(jīng)驗以及龐大的實體商業(yè)資源，這是投資者愿意買單的前提。

??公開數(shù)據(jù)顯示，萬達商管負債壓頂且手中現(xiàn)金逐年減少。過去三年，萬達商管現(xiàn)金流出近1000億元，在手現(xiàn)金從2017年1150億元下降至2020年末的406.5億元；一年內(nèi)到期非流動負債480.36億元，應(yīng)付賬款117.25億元，其他應(yīng)付款184.07億元。

??中國國際科促會理事布娜新認為，不管是直接IPO還是借殼，都有利于萬達在未來時點尋找更快捷的上市之路。既可以先通過收購實現(xiàn)第一步財務(wù)投資，也不排除核心資產(chǎn)未來IPO可能性。

??此前，王健林曾提到，香港估值低并不是退市的主要原因，主要是香港市場沒有流動性。他說：“萬達只拿出14%的股份在香港上市，這意味著86%的股份是沒有流動性的，也不好拿出來當(dāng)?shù)盅浩?。這意味著我們并不是真正的公眾公司?！?/p>

??如今重回港股IPO，降負債、去杠桿以及全面輕資產(chǎn)化已成為擺在萬達商管面前的主要任務(wù)，還是老王的那句話：“富貴險中求，敢闖敢干競風(fēng)流”，全面輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后能否順利完成IPO，仍有待觀察。